Een woning opsplitsen of het aantal woongelegenheden in een gebouw wijzigen, kan in Vlaanderen niet zonder voorafgaande omgevingsvergunning. Dat staat in artikel 4.2.1, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, en het geldt ongeacht of het om een eengezinswoning, een appartement, een studio of een kamer gaat. De veelgemaakte fout: denken dat u alleen een vergunning nodig hebt wanneer u verbouwt. Dat klopt niet. Het opsplitsen is op zichzelf de vergunningsplichtige handeling — ook wanneer er geen enkele muur verzet wordt en u alleen twee huurcontracten in plaats van één opmaakt. Sinds 1 mei 2000 is dat onafgebroken zo.
Daarnaast komen er per bijkomende wooneenheid attesten, meters en een herziening van het kadastraal inkomen bij. Hieronder staat het volledige plaatje, plus wat een niet-vergunde opsplitsing doet met een verkoop — want daar wordt het pas echt duur.
De regel: opsplitsen is de handeling, niet het metselwerk
Artikel 4.2.1, 7° VCRO onderwerpt aan vergunning: het opsplitsen van een woning of het wijzigen van het aantal woongelegenheden die hoofdzakelijk bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande — ongeacht of het gaat om een eengezinswoning, een appartement, een appartementsgebouw, een studio of een al dan niet gemeubelde kamer.
Drie gevolgen die in de praktijk verrassen:
- Werken zijn niet vereist om de vergunningsplicht te doen ontstaan. Zet u in een ruime woning een keuken en een badkamer op de bovenverdieping en verhuurt u die apart, dan hebt u het aantal woongelegenheden gewijzigd — vergunningsplichtig, ook al brak u geen muur.
- Het werkt in beide richtingen. Twee appartementen samenvoegen tot één woning wijzigt óók het aantal woongelegenheden en is dus eveneens vergunningsplichtig. Dat vergeten kopers van twee aanpalende flats bijna altijd.
- Kamerverhuur telt mee. Ook het opdelen in kamers valt onder de regel.
De vraag is dus nooit "hoe zwaar zijn mijn werken", maar "verandert het aantal zelfstandige woongelegenheden in dit gebouw".
Wat een woongelegenheid zelfstandig maakt, is de aanwezigheid van de eigen basisvoorzieningen — een eigen keuken, een eigen sanitair, een eigen toegang. Precies daarom is "ik zet er alleen een kitchenette bij" geen onschuldige ingreep: het is vaak net die kitchenette die van één woning twee woongelegenheden maakt.
Wat de gemeente daarbovenop kan eisen
De vergunningsplicht komt uit Vlaamse regelgeving, maar de beoordeling is grotendeels lokaal. Veel steden en gemeenten hebben een eigen stedenbouwkundige verordening met bijkomende eisen voor opsplitsingen. Wat u daar geregeld tegenkomt:
| Eis | Waarom ze bestaat |
|---|---|
| Minimale netto-vloeroppervlakte per wooneenheid | Voorkomen dat er onleefbare eenheden ontstaan |
| Minimale afmetingen van leefruimte en slaapkamers | Woonkwaliteit |
| Private buitenruimte of een gemeenschappelijk alternatief | Leefbaarheid |
| Fietsenstalling per wooneenheid | Mobiliteit |
| Autoparkeerplaatsen of een compensatie | Parkeerdruk in de straat |
| Bergruimte en plaats voor afvalfracties | Beheer van het gebouw |
| Eisen rond brandveiligheid en gemeenschappelijke circulatie | Veiligheid |
In stedelijke context — Antwerpen op kop — is dit het onderdeel dat dossiers doet stranden. Een woning die ruimtelijk perfect in twee te delen valt, botst dan op een parkeernorm of een minimumoppervlakte. Vraag de verordening van uw gemeente op vóór u een architect en een aannemer betaalt, en niet erna.
Per bijkomende wooneenheid: het rekenwerk dat vergeten wordt
Een opsplitsing verdubbelt niet alleen de huurinkomsten. Ze verdubbelt ook een reeks verplichtingen en terugkerende kosten.
Energie en attesten
- Elke wooneenheid heeft een eigen EPC nodig bij verkoop of verhuur. Welke types EPC er bestaan en wanneer welk type geldt, staat in soorten EPC in Vlaanderen en, voor gebouwen met meerdere eenheden, in één EPC per appartement of voor de gemeenschappelijke delen?
- Bij een gebouw van vóór 2001 hoort bij de verkoop van elke eenheid een asbestattest. Zie asbestattest bij verkoop van een woning van vóór 2001.
Nutsvoorzieningen en keuringen
- Splitst u de elektrische installatie op in aparte tellers, dan geldt de keuring per teller, met een keuringsverslag per installatie. Wat dat kost en wanneer het speelt, leest u in elektrische keuring per teller bij renovatie en verhuur.
- Elke wooneenheid moet voldoen aan de verplichting rond rookmelders.
Woningkwaliteit
- Elke eenheid moet apart voldoen aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. Bij verhuur kan de gemeente een conformiteitsattest afleveren, en in sommige steden is dat verplicht. Voldoet een eenheid niet, dan riskeert u een procedure ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring — met de gevolgen die in woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard beschreven staan.
Fiscaal
- Na de opsplitsing wordt het kadastraal inkomen herzien en per wooneenheid vastgesteld. Dat werkt door in de onroerende voorheffing, die u daarna jaarlijks betaalt. Reken dat in uw businesscase in; het is een terugkerende kost, geen eenmalige. Hoe het KI bepaald en betwist wordt, staat in kadastraal inkomen: wat is het, berekenen en betwisten.
Wilt u de eenheden apart verkopen? Dan komt de notaris erbij
Een vergunning om op te splitsen maakt van uw woning nog geen appartementsgebouw in juridische zin. Zodra de verschillende delen aan verschillende eigenaars gaan toebehoren, ontstaat er gedwongen mede-eigendom en hebt u een basisakte met reglement van mede-eigendom nodig, verleden voor een notaris.
Die akte legt vast wat privatief is en wat gemeenschappelijk, en verdeelt de aandelen in de gemene delen — de sleutel volgens welke later alle kosten verdeeld worden. Het is een document dat u één keer opstelt en dat daarna decennia meegaat; laat het niet routineus opmaken. Wat er in een basisakte hoort en waar kopers op moeten letten, staat in appartement kopen: basisakte, VME en gemeenschappelijke kosten.
Verhuurt u alle eenheden zelf en blijft alles in één hand, dan is een basisakte niet vereist. De stedenbouwkundige vergunningsplicht blijft dan onverkort gelden — dat zijn twee verschillende dingen.
Wat een niet-vergunde opsplitsing u kost
Dit is de reden waarom dit artikel bestaat. Duizenden Vlaamse woningen werden ooit "gewoon" opgedeeld, zonder papier. Zolang er niets gebeurt, valt dat niet op. Het valt op bij de verkoop.
Wat er dan gebeurt:
- Het dossier komt boven. Bij een verkoop worden vastgoedinlichtingen opgevraagd via het Vastgoedinformatieplatform, met daarin de stedenbouwkundige toestand en — sinds 2026 — ook een maatregelenregister met lopende handhavingsdossiers. Zie vastgoedinlichtingen aanvragen via het VIP.
- De koper krijgt zijn financiering niet rond, of eist een prijsverlaging die overeenkomt met de regularisatiekost plus het risico.
- U verkoopt een woning, geen twee appartementen. Het rendement waarop u de prijs baseerde, bestaat op papier niet.
- De handhaving loopt door. Een bouwmisdrijf verjaart niet zomaar, en een herstelvordering kan de terugkeer naar de vergunde toestand opleggen — dus het opnieuw samenvoegen van de eenheden. Hoe verjaring en regularisatie in elkaar zitten, leest u in bouwovertreding: verjaring en regularisatie.
Voor kopers is de les even kort: koopt u een opgedeeld pand, vraag dan de vergunning voor die opdeling op. Niet de bouwvergunning van het gebouw — de vergunning die het huidige aantal woongelegenheden dekt. Komt die er niet, ga er dan van uit dat ze niet bestaat, en laat dat vóór het compromis uitklaren.
Stappenplan
- Check de gemeentelijke verordening op minimumoppervlaktes, parkeer- en fietsnormen en buitenruimte. Dit bepaalt of uw plan überhaupt haalbaar is.
- Toets de bestaande vergunde toestand. Hoeveel woongelegenheden zijn er vandaag vergund? Dat is het vertrekpunt, niet wat er feitelijk staat.
- Laat een architect het opsplitsingsplan opmaken en dien de omgevingsvergunning in.
- Plan de technische ingrepen: aparte tellers, brandveiligheid, geluidsisolatie tussen de eenheden, rookmelders.
- Vraag de herziening van het kadastraal inkomen aan na de werken en reken de nieuwe onroerende voorheffing door in uw rendement.
- Laat per eenheid de attesten opmaken: EPC, elektrische keuring, en bij verkoop van een pand van vóór 2001 een asbestattest.
- Gaat u apart verkopen? Laat de basisakte en het reglement van mede-eigendom opmaken door de notaris.
Veelgestelde vragen over het opsplitsen van een woning
Heb ik een vergunning nodig om mijn woning op te splitsen?
Ja, altijd. Artikel 4.2.1, 7° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening onderwerpt het opsplitsen van een woning en het wijzigen van het aantal woongelegenheden aan een voorafgaande omgevingsvergunning, ongeacht of het om een eengezinswoning, een appartement, een studio of een kamer gaat.
Heb ik ook een vergunning nodig als ik niets verbouw?
Ja. Het opsplitsen is op zichzelf de vergunningsplichtige handeling. Ook wanneer u geen enkele constructieve ingreep doet en enkel twee afzonderlijke woongelegenheden creëert die apart verhuurd of gebruikt worden, is een vergunning vereist. Dat is sinds 1 mei 2000 onafgebroken het geval.
Geldt dat ook als ik twee appartementen samenvoeg?
Ja. Ook het samenvoegen wijzigt het aantal woongelegenheden in het gebouw en is daarom vergunningsplichtig. Kopers van twee aanpalende flats gaan daar bijna altijd aan voorbij.
Welke extra eisen kan mijn gemeente opleggen?
Veel gemeenten hebben een eigen stedenbouwkundige verordening met bijkomende voorwaarden: een minimale netto-vloeroppervlakte per wooneenheid, minimale afmetingen voor leef- en slaapruimtes, private buitenruimte, een fietsenstalling per eenheid, autoparkeerplaatsen of een compensatie, bergruimte en eisen rond brandveiligheid. In stedelijke context is dit doorgaans het onderdeel waarop dossiers stranden.
Heeft elke wooneenheid een eigen EPC nodig?
Ja, bij verkoop of verhuur heeft elke wooneenheid een eigen energieprestatiecertificaat nodig. Daarnaast moet elke eenheid afzonderlijk voldoen aan de woningkwaliteitsnormen en aan de verplichting rond rookmelders, en is er bij een gebouw van vóór 2001 per verkochte eenheid een asbestattest vereist.
Verandert mijn kadastraal inkomen na een opsplitsing?
Ja. Na de opsplitsing wordt het kadastraal inkomen herzien en per wooneenheid vastgesteld. Dat werkt jaarlijks door in de onroerende voorheffing. Neem die terugkerende kost mee in de rendementsberekening van uw project.
Heb ik een basisakte nodig?
Alleen wanneer de verschillende delen aan verschillende eigenaars gaan toebehoren. Dan ontstaat gedwongen mede-eigendom en is een basisakte met reglement van mede-eigendom nodig, verleden voor een notaris. Blijft alles in één hand en verhuurt u zelf, dan is er geen basisakte vereist — maar de stedenbouwkundige vergunningsplicht blijft wel gelden.
Wat als mijn woning ooit zonder vergunning is opgesplitst?
Dan is er sprake van een niet-vergunde toestand die bij een verkoop naar boven komt via de vastgoedinlichtingen. Gevolgen: kopers die hun financiering niet rond krijgen, prijsverlagingen, en het risico op een herstelvordering die de terugkeer naar de vergunde toestand oplegt. Laat de mogelijkheid tot regularisatie onderzoeken vóór u het pand op de markt brengt.
Waar moet ik als koper op letten bij een opgedeeld pand?
Vraag uitdrukkelijk de vergunning op die het huidige aantal woongelegenheden dekt — niet de oorspronkelijke bouwvergunning van het gebouw. Krijgt u die niet, ga er dan van uit dat ze niet bestaat, en laat dat uitklaren vóór het compromis. Vraag ook de vastgoedinlichtingen en het maatregelenregister op.
Berabrick: technisch dossier en attesten bij een opsplitsing
Berabrick Vastgoedexpertise begeleidt eigenaars die een pand opdelen of net samenvoegen: advies over de haalbaarheid en het documentaire dossier, en de attesten die u per wooneenheid nodig hebt — EPC, elektrische keuring en asbestattest.
We werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk.
Overweegt u een opsplitsing, of koopt u een pand waarvan u de vergunde toestand niet kent? Bezorg ons het adres en het bouwjaar, dan bekijken we welke documenten er moeten zijn. Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte aan via ons formulier.
Lees ook: Stedenbouwkundige inlichtingen en het syndicusattest bij een appartement, Verplichte documenten bij de verhuur van een woning en Welke keuringen zijn verplicht bij de verkoop van een woning?.