Het kadastraal inkomen (KI) is het geschatte netto-jaarhuurinkomen dat de federale overheid aan elk onroerend goed toekent. Het is géén actuele marktwaarde, maar een administratieve waarde uit 1975 die jaarlijks geïndexeerd wordt. Het KI vormt de grondslag voor uw onroerende voorheffing en speelt mee in de personenbelasting. Na een ingrijpende verbouwing kan het herzien worden, en u kunt een nieuw vastgesteld KI binnen twee maanden betwisten bij de FOD Financiën.
Weinig cijfers hebben zo'n grote impact op uw jaarlijkse vastgoedkosten als het kadastraal inkomen. Toch weten veel eigenaars niet wat het precies inhoudt of hoe ze het kunnen aanvechten. Dit artikel legt in klare taal uit hoe het KI tot stand komt, waarom het na werken kan stijgen, en welke stappen u zet om een te hoog KI te betwisten.
Wat is het kadastraal inkomen precies?
Het kadastraal inkomen is het gemiddeld normaal netto-huurinkomen dat een onroerend goed op jaarbasis zou opbrengen, na aftrek van forfaitaire onderhouds- en herstellingskosten. Het wordt vastgesteld en beheerd door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (het vroegere Kadaster) binnen de FOD Financiën.
Belangrijk om te begrijpen: het KI is een fictief inkomen. Het weerspiegelt niet wat u vandaag effectief aan huur zou krijgen, en evenmin de verkoopwaarde van uw pand. De referentiedatum is nog altijd 1 januari 1975 — het moment van de laatste algemene perekwatie (herschatting) van alle Belgische panden. Sindsdien is er nooit een nieuwe algemene perekwatie geweest; in de plaats wordt het KI jaarlijks geïndexeerd.
Waarvoor dient het KI?
Het kadastraal inkomen is de basis voor verschillende belastingen en berekeningen:
| Toepassing | Rol van het KI |
|---|---|
| Onroerende voorheffing | Belangrijkste grondslag — het geïndexeerde KI wordt belast |
| Personenbelasting | Voor niet-verhuurde tweede verblijven en bepaalde verhuur wordt (een verhoogd) KI aangegeven |
| Verhuur aan particulieren (privéwoning) | U geeft het (niet-geïndexeerde) KI aan, niet de werkelijke huur |
| Verhuur voor beroepsdoeleinden | De werkelijke huur wordt belast, met het KI als ondergrens |
Voor uw eigen gezinswoning die u zelf bewoont, is het geïndexeerde KI sinds de afschaffing van het woonkrediet-voordeel vooral van belang voor de onroerende voorheffing. Lees daarover ons uitgebreide artikel: Onroerende voorheffing in Vlaanderen: berekening en verminderingen.
Hoe wordt het KI berekend?
Bij de vaststelling van het KI vergelijkt het Kadaster uw pand met zogenaamde referentiepercelen: gelijkaardige panden waarvan de huurwaarde op 1 januari 1975 gekend was. Factoren die meespelen zijn onder meer:
- de oppervlakte en het volume van de woning
- het comfort (badkamers, verwarming, sanitair)
- de ligging en de aard van de buurt
- het bouwjaar en de staat van het gebouw
Het resultaat is uw niet-geïndexeerd KI — het basisbedrag dat u terugvindt op uw aanslagbiljet en in uw kadastrale legger.
Het geïndexeerd KI
Omdat het basis-KI dateert van 1975, wordt het jaarlijks vermenigvuldigd met een indexatiecoëfficiënt:
Geïndexeerd KI = niet-geïndexeerd KI × indexatiecoëfficiënt
Die coëfficiënt wordt elk jaar vastgelegd. Voor de personenbelasting bedraagt hij voor aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) 2,2446. Voor de onroerende voorheffing, waar het aanslagjaar samenvalt met het inkomstenjaar, ligt de coëfficiënt voor 2026 rond 2,3. Een niet-geïndexeerd KI van €1.000 komt zo neer op een geïndexeerd KI van ongeveer €2.300 voor de onroerende voorheffing van 2026.
Waarom stijgt mijn KI na een verbouwing?
Dit is een van de meest onderschatte gevolgen van renoveren. Voert u werken uit die de huurwaarde van uw woning verhogen — een uitbreiding, een nieuwe badkamer, het inrichten van een zolder tot woonruimte, een veranda — dan moet u dit binnen 30 dagen na de voltooiing aangeven bij de FOD Financiën.
Het Kadaster stelt vervolgens een nieuw KI vast, dat doorgaans hoger ligt. Een hoger KI betekent automatisch een hogere onroerende voorheffing voor de jaren erna. Wie dit nalaat aan te geven, riskeert een naheffing en een administratieve boete.
Let op: louter onderhoud (schilderwerk, een nieuwe keuken zonder uitbreiding, dakisolatie) verhoogt in principe niet het KI. Het gaat om werken die het comfort of het volume structureel verhogen.
Hoe kunt u uw KI betwisten?
Bent u het niet eens met een nieuw betekend KI — bijvoorbeeld na een verbouwing of bij een eerste vaststelling voor een nieuwbouw — dan hebt u het recht om bezwaar in te dienen. De procedure:
- Termijn: u dient uw bezwaar in binnen twee maanden na de datum waarop het nieuwe KI u werd betekend (per aangetekende brief of via MyMinfin).
- Motivering: onderbouw uw bezwaar met een tegenvoorstel van KI, gestaafd met vergelijkingspunten (gelijkaardige panden in de buurt met een lager KI).
- Verzoening: de administratie kan een schatter sturen en probeert eerst tot een akkoord te komen.
- Arbitrage: raakt u het niet eens, dan volgt een arbitrageprocedure waarbij een onafhankelijke schatter een bindende beslissing neemt.
Een goed onderbouwd dossier maakt het verschil. Een onafhankelijke vastgoedschatting met concrete vergelijkingspunten versterkt uw positie aanzienlijk.
Wanneer kan een te hoog KI ook in uw voordeel spelen — of net niet?
Het KI heeft ook onrechtstreekse gevolgen:
- Een te hoog KI betekent jaar na jaar een hogere onroerende voorheffing — betwisten kan dus lonen.
- Bij de verhuur van een privéwoning aan een particulier wordt u belast op basis van het (geïndexeerde) KI, niet op de werkelijke huur — een relatief laag KI is dan fiscaal voordelig.
- Verhuurt de huurder de woning (of een deel ervan) voor beroepsdoeleinden, dan wordt u belast op de werkelijke huur — een belangrijk aandachtspunt in het huurcontract.
Waar vindt u uw kadastraal inkomen terug?
U vindt uw KI op:
- uw jaarlijkse aanslagbiljet onroerende voorheffing
- uw aankoopakte bij de notaris
- het kadastraal uittreksel dat u kosteloos kunt opvragen via MyMinfin (het onlineplatform van de FOD Financiën)
Veelgestelde vragen
Wat is het kadastraal inkomen?
Het kadastraal inkomen is het fictieve gemiddelde netto-jaarhuurinkomen dat de FOD Financiën aan een onroerend goed toekent, met 1 januari 1975 als referentiedatum. Het is geen marktwaarde en geen werkelijke huur, maar een administratieve waarde die jaarlijks geïndexeerd wordt en de grondslag vormt voor de onroerende voorheffing.
Hoe bereken ik mijn geïndexeerd KI?
U vermenigvuldigt uw niet-geïndexeerde KI met de indexatiecoëfficiënt van het betrokken jaar. Voor de onroerende voorheffing 2026 ligt die coëfficiënt rond 2,3; in de personenbelasting bedraagt ze voor aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025) 2,2446. Een KI van €1.000 geeft zo een geïndexeerd KI van ongeveer €2.300.
Stijgt mijn kadastraal inkomen na een verbouwing?
Ja, als de werken de huurwaarde of het comfort structureel verhogen (uitbreiding, extra badkamer, ingerichte zolder, veranda). U moet dit binnen 30 dagen aangeven bij de FOD Financiën, die een nieuw en meestal hoger KI vaststelt. Gewoon onderhoud verhoogt het KI in principe niet.
Kan ik mijn kadastraal inkomen betwisten?
Ja. Na de betekening van een nieuw KI hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen bij de FOD Financiën, met een gemotiveerd tegenvoorstel gestaafd door vergelijkbare panden. Volgt geen akkoord, dan beslist een onafhankelijke schatter via een arbitrageprocedure.
Waar vind ik mijn kadastraal inkomen terug?
Op uw aanslagbiljet onroerende voorheffing, in uw aankoopakte en op het kadastraal uittreksel dat u gratis kunt opvragen via MyMinfin, het onlineplatform van de FOD Financiën.
Is het kadastraal inkomen hetzelfde als de verkoopwaarde van mijn woning?
Nee. Het KI is een fictief huurinkomen met referentiejaar 1975 en staat volledig los van de actuele marktwaarde. Voor een correcte inschatting van de verkoopwaarde hebt u een aparte, onafhankelijke vastgoedschatting nodig.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Wilt u uw kadastraal inkomen laten controleren of betwisten, of hebt u een onderbouwd schattingsverslag nodig met concrete vergelijkingspunten? Berabrick Vastgoedexpertise is actief in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving en helpt eigenaars met vastgoedschattingen, keuringen en fiscaal-technisch advies.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.
Lees ook: Onroerende voorheffing in Vlaanderen: berekening en verminderingen en Registratierechten bij aankoop van een woning in Vlaanderen.