Een tekortschatting is de vaststelling door VLABEL dat u een onroerend goed te laag hebt aangegeven. De sanctie is dubbel: u betaalt de aanvullende erfbelasting op het verschil én een belastingverhoging die oploopt van 5% bij een tekort van 10 tot 25%, tot 20% bij een tekort van meer dan 100%. VLABEL moet u binnen twee jaar na het indienen van de aangifte schriftelijk en gemotiveerd op de hoogte brengen van die intentie; de eigenlijke aanslag kan tot vijf jaar volgen. U vermijdt het risico volledig met een bindende schatting — gratis bij VLABEL zelf, of via een erkend schatter-expert.
De trigger is bijna altijd dezelfde: de erfgenamen verkopen de woning een jaar na het overlijden voor een bedrag dat ver boven de aangegeven waarde ligt. Die verkoopakte belandt bij VLABEL, en het verschil spreekt voor zich. Hieronder staat hoe de procedure verloopt, welke tolerantie er níét meer bestaat, en welke twee routes u wél beschermen.
Waar het misgaat: de verkoopwaarde op de dag van het overlijden
Onroerend goed moet in de aangifte van nalatenschap worden opgenomen tegen de verkoopwaarde op de datum van het overlijden. Niet het kadastraal inkomen, niet de aankoopprijs van destijds, niet de waarde na de opknapwerken die de erfgenamen nog uitvoerden.
Dat lijkt eenvoudig, maar er zit een spanning in. Erfgenamen hebben een direct belang bij een lage waarde — erfbelasting loopt in de rechte lijn al vanaf 250.000 euro op tot 27%, en in de zijlijn een stuk hoger. Tegelijk hebben ze een even direct belang bij een hoge waarde zodra ze verkopen, want dat is hun aanschaffingswaarde. Die twee belangen wijzen in tegengestelde richting, en VLABEL weet dat.
De praktijk die daaruit volgt: een verkoop binnen twee jaar na het overlijden tegen een prijs die duidelijk hoger ligt dan de aangegeven waarde, is de meest voorkomende aanleiding voor een onderzoek naar tekortschatting. De verkoopakte is voor VLABEL een objectieve indicatie van wat het pand waard was.
De belastingverhoging: 5, 10, 15 of 20 procent
Stelt VLABEL een tekortschatting vast, dan komt er bovenop de aanvullende erfbelasting een belastingverhoging. Die stijgt met de omvang van het tekort:
| Tekort ten opzichte van de aangegeven waarde | Belastingverhoging |
|---|---|
| 10% tot 25% | 5% |
| 25% tot 50% | 10% |
| 50% tot 100% | 15% |
| Meer dan 100% | 20% |
Een tekort van minder dan tien procent blijft in de regel buiten schot — de waardering van vastgoed is nu eenmaal geen exacte wetenschap.
Een rekenvoorbeeld. U geeft de ouderlijke woning aan voor 200.000 euro. VLABEL stelt de werkelijke verkoopwaarde vast op 290.000 euro. Het tekort bedraagt 90.000 euro, of 45% van de aangegeven waarde: de schijf van 25 tot 50%, dus 10% belastingverhoging. U betaalt de erfbelasting op die 90.000 euro extra, en daar bovenop tien procent verhoging op het aanvullend verschuldigde bedrag.
De termijnen: twee jaar om te melden, vijf jaar om te heffen
Dit onderscheid is essentieel en wordt zelden goed uitgelegd.
- Twee jaar om de intentie te melden. VLABEL moet u binnen twee jaar na het indienen van de aangifte van nalatenschap schriftelijk en uitdrukkelijk gemotiveerd laten weten dat het van plan is aanvullende rechten en een belastingverhoging te heffen wegens tekortschatting (art. 3.3.1.0.5 en 3.3.1.0.6 VCF). Bij registratiebelasting loopt diezelfde termijn van twee jaar vanaf de registratie van de akte.
- Vijf jaar om te heffen. Na die kennisgeving blijft de gewone aanslagtermijn van vijf jaar lopen.
Wat dat praktisch betekent: bent u twee jaar na de aangifte niets tegengekomen, dan is het risico op een tekortschatting in de regel voorbij. Krijgt u wél zo'n kennisgeving, dan hebt u het recht om opmerkingen te formuleren en nadien bezwaar aan te tekenen — de motiveringsplicht van VLABEL is daarbij uw belangrijkste aanknopingspunt.
De tolerantie die niet meer bestaat
Hier zit de fout die u nog altijd op talloze websites terugvindt: "verkoopt u binnen twee jaar en geeft u de meerwaarde spontaan aan, dan volgt er geen belastingverhoging."
Dat klopte, maar het is achterhaald. Die tolerantie staat in standpunt nr. 17039 en geldt uitsluitend voor nalatenschappen die openvielen tot en met 31 maart 2019. De reden voor die einddatum is logisch: vanaf 1 april 2019 bestaat de aanvraag van een bindende schatting bij VLABEL, en die maakt de tolerantie overbodig. Bovendien viel de tolerantie ook toen al weg zodra VLABEL zelf al een onderzoeksdaad had gesteld.
Voor elk overlijden vanaf april 2019 geldt dus: geen vangnet achteraf, wel een instrument vooraf. Dat brengt ons bij de twee manieren om het risico volledig uit te schakelen.
Route 1: de gratis bindende schatting bij VLABEL (ABS)
Sinds 1 april 2019 kunt u VLABEL zelf vragen het onroerend goed te schatten, via de Aanvraag van een Bindende Schatting.
- Kostprijs: gratis.
- Voorwaarde: het goed moet u geheel of gedeeltelijk uit de nalatenschap toekomen, en u vraagt de schatting aan vóór de aangiftetermijn verstrijkt, met het formulier van VLABEL.
- Resultaat: een gemotiveerd en bindend schattingsverslag. Dat is de waarde waarmee VLABEL de erfbelasting berekent.
- Gevolg: verkoopt u het pand nadien duurder, dan heeft dat geen fiscale gevolgen. Het risico op tekortschatting is weg.
- Niet akkoord? U kunt binnen drie maanden schriftelijk en met bewijsstukken betwisten dat de waardering te hoog ligt.
- Praktisch: is de schatting nog niet klaar wanneer het aanslagbiljet moet vertrekken, dan stuurt VLABEL eerst een aanslag zónder dat goed en volgt er nadien een aanvullende aanslag.
De keerzijde staat in het woord "bindend": de schatting bindt beide partijen. U kunt er niet meer van afwijken, ook niet naar boven.
Route 2: het verslag van een erkend schatter-expert
De tweede route is een schattingsverslag van een schatter-expert die op de lijst van VLABEL staat. Dat verslag is bindend voor VLABEL, op voorwaarde dat de vormvereisten gerespecteerd worden en het verslag bij de aangifte gevoegd wordt.
Het verschil met de ABS is subtiel maar belangrijk genoeg om de meerkost te verantwoorden:
| ABS bij VLABEL | Erkend schatter-expert | |
|---|---|---|
| Kostprijs | Gratis | Doorgaans een paar honderd euro |
| Bindend voor VLABEL | Ja | Ja |
| Bindend voor de erfgenamen | Ja | Nee |
| Aanvraag | Vóór het verstrijken van de aangiftetermijn | Verslag bij de aangifte voegen |
| Risico op tekortschatting | Uitgesloten | Uitgesloten |
Dat ene vakje maakt het verschil. Bij een ABS ligt de waarde vast voor iedereen. Bij een verslag van een erkend schatter-expert blijft u als erfgenaam vrij om een hógere waarde aan te geven dan de expert voorstelt. Dat klinkt contra-intuïtief — waarom zou u meer aangeven? — tot u aan de verkoop denkt: hoe hoger de aangegeven waarde, hoe kleiner de latere meerwaarde en hoe kleiner de kans op discussie. Wie plant om snel te verkopen, houdt met de tweede route dus meer regie.
De derde mogelijkheid — zelf een cijfer bepalen, eventueel met hulp van een makelaar of de notaris — is gratis en niet bindend. Ze is perfect legaal, maar u draagt dan het volledige risico op een tekortschatting. Meer over de gebruikte methodes leest u in vastgoedschatting: methoden en wanneer nodig.
Nieuw sinds december 2025: geen verhoging bij een duidelijke vergissing
Eén verzachting die nog nauwelijks bekend is. In standpunt nr. 25012, gepubliceerd op 2 december 2025, versoepelt VLABEL het boetebeleid in de erfbelasting. De kern: bij een duidelijke vergissing in de aangifte wordt geen belastingverhoging opgelegd, op voorwaarde dat de aangever tijdig — binnen veertien dagen — correct reageert op het voorstel tot remediëring dat VLABEL hem bezorgt.
Het gaat om vergissingen die als zodanig herkenbaar zijn: omgekeerde cijfers, een ontbrekende handtekening, een verkeerde waardering van roerende goederen, onduidelijkheid over een clausule. Het is geen vrijgeleide voor een bewust te lage vastgoedwaardering — maar het betekent wel dat u op een bericht van VLABEL het best onmiddellijk reageert in plaats van het te laten liggen. Die veertien dagen zijn kort.
Ook bij aankoop: tekortschatting in de registratiebelasting
Hetzelfde mechanisme bestaat bij de aankoop van vastgoed. De registratiebelasting wordt berekend op de overeengekomen prijs, maar minstens op de verkoopwaarde van het goed. Ligt de akteprijs opvallend onder de marktwaarde, dan kan VLABEL ook daar een tekortschatting vaststellen, met dezelfde meldingstermijn van twee jaar vanaf de registratie van de akte.
Dat speelt vooral bij verkopen tussen familieleden, bij de overname van een aandeel na een uitonverdeeldheidtreding, en bij panden in slechte staat waar de lage prijs wél verantwoord is maar niet gedocumenteerd. In dat laatste geval is een schattingsverslag met foto's en een raming van de renovatiekosten het verschil tussen een verdedigbaar dossier en een discussie.
Praktisch: hoe u zich indekt
- Bepaal snel of u binnen twee jaar wil verkopen. Zo ja, dan is de vraag naar de juiste waarde meteen ook een fiscale vraag.
- Kies vooraf uw route. Gratis en volledig bindend (ABS), of een erkend schatter-expert die VLABEL bindt maar u vrij laat. Vraag de ABS aan vóór de aangiftetermijn verstrijkt — daarna kan het niet meer.
- Documenteer de staat van het pand op de dag van het overlijden. Foto's, een verslag over vocht, dak, elektriciteit en verwarming, en een raming van de renovatiekosten. Dat is precies wat een lage waardering verantwoordt — en wat ontbreekt in de dossiers die stranden.
- Voer de opknapwerken pas ná de waardering uit. Wie eerst schildert en dan laat schatten, verhoogt zijn eigen aanslag.
- Reageer binnen de termijn. Veertien dagen bij een voorstel tot remediëring, drie maanden om een ABS te betwisten.
Veelgestelde vragen
Wat is een tekortschatting in de erfbelasting?
De vaststelling door de Vlaamse Belastingdienst dat u een onroerend goed in de aangifte van nalatenschap te laag hebt gewaardeerd tegenover de werkelijke verkoopwaarde op de dag van het overlijden. Het gevolg is dubbel: aanvullende erfbelasting op het verschil, plus een belastingverhoging die oploopt van 5% tot 20% naargelang de omvang van het tekort.
Hoeveel bedraagt de belastingverhoging bij een tekortschatting?
5% bij een tekort van 10 tot 25%, 10% bij een tekort van 25 tot 50%, 15% bij 50 tot 100%, en 20% bij een tekort van meer dan 100%. Een tekort van minder dan tien procent blijft in de regel buiten beschouwing, omdat de waardering van vastgoed altijd een marge kent.
Hoe lang kan VLABEL terugkomen op mijn schatting?
VLABEL moet u binnen twee jaar na het indienen van de aangifte van nalatenschap schriftelijk en gemotiveerd op de hoogte brengen van de intentie om aanvullende rechten en een belastingverhoging te heffen. Bij registratiebelasting loopt die termijn van twee jaar vanaf de registratie van de akte. De eigenlijke aanslag kan daarna nog binnen de gewone termijn van vijf jaar volgen.
Krijg ik een boete als ik de geërfde woning binnen twee jaar duurder verkoop?
Dat is precies de situatie die het vaakst tot een tekortschatting leidt: de verkoopakte toont VLABEL wat het pand waard was. De oude tolerantie waarbij een spontane aangifte van de meerwaarde de verhoging vermeed, staat in standpunt 17039 en geldt enkel voor nalatenschappen die openvielen tot en met 31 maart 2019. Voor latere overlijdens beschermt alleen een bindende schatting u.
Wat is een aanvraag van een bindende schatting (ABS)?
Sinds 1 april 2019 kunt u VLABEL gratis vragen om het geërfde onroerend goed zelf te schatten. U dient de aanvraag in met het VLABEL-formulier vóór de aangiftetermijn verstrijkt. U krijgt een gemotiveerd en bindend schattingsverslag, en met die waarde wordt de erfbelasting berekend. Verkoopt u nadien duurder, dan heeft dat geen fiscale gevolgen. Bent u het niet eens met de waardering, dan kunt u binnen drie maanden schriftelijk betwisten.
Wat is het verschil tussen een ABS en een verslag van een erkend schatter-expert?
Beide sluiten het risico op een tekortschatting uit en beide binden VLABEL. Het verschil zit in de andere richting: de ABS is ook bindend voor u als erfgenaam, terwijl het verslag van een erkend schatter-expert dat niet is. Met een schatter-expert behoudt u dus de vrijheid om een hogere waarde aan te geven, wat interessant is wanneer u van plan bent snel te verkopen. De ABS is gratis, het verslag van een expert kost doorgaans enkele honderden euro's.
Kan ik nog een belastingverhoging vermijden als ik een fout ontdek?
Sinds standpunt 25012 van 2 december 2025 legt VLABEL geen belastingverhoging op bij een duidelijke vergissing in de aangifte, op voorwaarde dat u binnen veertien dagen correct reageert op het voorstel tot remediëring. Dat gaat om herkenbare vergissingen zoals omgekeerde cijfers of een ontbrekende handtekening, niet om een bewust te lage waardering van vastgoed. Reageer dus altijd meteen op een bericht van VLABEL.
Bestaat een tekortschatting ook bij de aankoop van een woning?
Ja. De registratiebelasting wordt berekend op de overeengekomen prijs, maar minstens op de verkoopwaarde van het goed. Ligt de prijs in de akte duidelijk onder de marktwaarde, dan kan VLABEL ook daar een tekortschatting vaststellen, met dezelfde meldingstermijn van twee jaar vanaf de registratie. Dat speelt vooral bij verkopen binnen de familie en bij panden in slechte staat waar de lage prijs verantwoord maar niet gedocumenteerd is.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Een lage waardering verdedigt zich niet met een cijfer maar met een dossier. Berabrick maakt schattingsverslagen op in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk, met de staat van het pand op de peildatum onderbouwd in beeld: vocht, dak, stabiliteit, elektriciteit en verwarming, plus een realistische raming van wat het kost om dat weg te werken.
Nassim Berahab is VLABEL-erkend schatter, en Ahmed Berahab brengt 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie mee — precies de combinatie die nodig is om een waardering te staven die de tweejaarstermijn overleeft. Erft u een pand dat u snel wil verkopen, dan bekijken we samen welke route — de gratis ABS of een verslag dat u vrij laat — in uw situatie het voordeligst uitkomt.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: De VLABEL-erkende schatter bij erfenis en schenking, Erfbelasting in Vlaanderen en Vastgoedschatting: methoden en wanneer nodig.