Ja, een fout EPC kunt u laten rechtzetten. Ga eerst terug naar de energiedeskundige type A die het opmaakte: blijkt het certificaat verkeerd opgesteld, dan moet hij het kosteloos aanpassen. Komt u er niet uit, dan dient u klacht in bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) via het klachtenformulier op vlaanderen.be. VEKA voert dan een herinspectie uit. Bij een gegronde klacht wordt het EPC aangepast of ongeldig verklaard, en riskeert de deskundige een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro, verscherpt toezicht, een schorsing of een beroepsverbod. Leed u schade, dan staat daarnaast de burgerlijke rechtbank open.
De inzet is groter dan één letter op een certificaat. Een woning die ten onrechte label E of F krijgt, valt onder de renovatieverplichting, verliest bij verkoop makkelijk een vijfcijferig bedrag aan onderhandelingsruimte, en botst bij verhuur op de beperking van de huurprijsindexatie. Hieronder staat waarom EPC's misgaan, wat u zelf kunt controleren, en hoe de klachtenprocedure precies verloopt.
Waarom EPC's fout gaan: het bewijsstukkenprobleem
De meeste foute EPC's zijn geen fraude maar een gevolg van hoe het systeem werkt. De energiedeskundige mag alleen registreren wat hij ziet of met een aanvaard bewijsstuk kan staven. Kan hij iets niet vaststellen, dan legt het inspectieprotocol hem op om een defaultwaarde te gebruiken — en die defaultwaarde is bewust ongunstig.
Concreet: is uw spouwmuur na de bouw geïsoleerd maar hebt u de factuur niet meer, dan noteert de deskundige "niet geïsoleerd". Niet omdat hij u niet gelooft, maar omdat het protocol hem geen keuze laat. Hetzelfde geldt voor dakisolatie onder een afgewerkte zoldervloer, voor de dikte van een isolatiepakket dat niet zichtbaar is, en voor een condensatieketel zonder kenplaat of documentatie.
Het gevolg is een label dat systematisch te laag uitvalt. Dat is de meest voorkomende "fout" — en tegelijk de best herstelbare, want u lost ze op met papier in plaats van met een procedure. Welke bewijsstukken aanvaard worden, zetten we uiteen in EPC, isolatie en bewijsstukken.
Daarnaast is er een tweede categorie: echte vaststellingsfouten. Verkeerd opgemeten oppervlakten, een vergeten aangebouwd volume, een verkeerd ingeschat beschermd volume, zonnepanelen die niet werden opgenomen, of een gemeenschappelijke muur die als buitenmuur werd geteld.
Vier controles die u zelf kunt doen
Voor u een klacht overweegt, loopt u het certificaat na op deze vier punten. Ze verklaren samen het gros van de betwistingen.
1. Vraag de aanstiplijst op. De energiedeskundige is verplicht u een aanstiplijst te bezorgen: het document waarop staat welke gegevens hij vaststelde en welke bewijsstukken hij aanvaardde of verwierp. Dat is uw belangrijkste controlemiddel. Staat daarop "geen bewijs" bij een bouwdeel waarvan u wél de factuur hebt, dan hebt u meteen uw dossier.
2. Controleer de oppervlakten. De bruikbare vloeroppervlakte en het beschermd volume bepalen de noemer van uw score. Een fout van tien procent in de oppervlakte verschuift uw kengetal merkbaar. Leg de cijfers naast uw bouwplannen of uw kadastrale gegevens.
3. Loop de installaties na. Staat uw condensatieketel als een gewone ketel geregistreerd? Zijn de zonnepanelen opgenomen, en met het juiste vermogen? Is de warmtepomp correct getypeerd? Elk van die punten is met een factuur of een keuringsverslag te staven.
4. Vergelijk met vergelijkbare panden. Een rijwoning uit 1965 met vernieuwd dak, dubbel glas en een condensatieketel die label F krijgt terwijl de buren met dezelfde ingrepen op D zitten, is een signaal. Geen bewijs, wel een reden om verder te kijken.
Vindt u niets, dan is de kans reëel dat het label gewoon klopt. Dan is de vraag niet hoe u het betwist, maar hoe u het verbetert.
Wat een fout EPC u werkelijk kost
| Gevolg | Waarom het geld kost |
|---|---|
| Renovatieverplichting | Een woning die bij aankoop ten onrechte label E of F draagt, valt onder de verplichting om binnen vijf jaar naar een beter label te renoveren |
| Verkoopprijs | Het label staat verplicht in de advertentie en is bij onderhandelingen een van de eerste argumenten van de koper |
| Huurprijsindexatie | Bij zwakke labels wordt de indexatie van de huurprijs beperkt of uitgesloten |
| Premies en leningen | Sommige premies en renovatiekredieten hangen vast aan het EPC-label of aan de labelsprong die u realiseert |
| Verkoop van vertrouwen | Een koper die na de aankoop een tweede EPC laat maken met een heel ander resultaat, komt terug — en dan gaat het gesprek over uw aansprakelijkheid |
Dat laatste punt onderschatten verkopers. Het EPC is een document waarop de koper mag vertrouwen bij het bepalen van zijn bod.
Stap 1: terug naar de energiedeskundige
Begin altijd hier, en doe het schriftelijk.
- Zet per punt uit welke vaststelling volgens u fout is, met de aanstiplijst erbij.
- Voeg de bewijsstukken toe die u intussen gevonden hebt: facturen van isolatiewerken met vermelding van materiaal en dikte, foto's van de werken in uitvoering, het lastenboek, de aannemerfactuur, het technische fiche van de ketel of de omvormer.
- Vraag uitdrukkelijk om een aangepast EPC.
Blijkt het EPC verkeerd opgesteld, dan moet de deskundige het kosteloos aanpassen. Merk op dat een nieuw of aangepast EPC het oude in de energieprestatiedatabank vervangt: het meest recente geldige certificaat is het certificaat dat telt.
Eén waarschuwing daarbij. Het opnieuw laten opmaken van een EPC bij een andere deskundige tot het label bevalt, is geen strategie. VEKA ziet die patronen in de databank staan en zet er intussen een geautomatiseerd detectiesysteem op dat afwijkingen via datamining opspoort. Bovendien blijft het risico op een herinspectie bestaan zolang het certificaat geldig is.
Stap 2: klacht bij VEKA
Komt u er met de deskundige niet uit, of vertrouwt u de vaststellingen niet meer, dan dient u een klacht in bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap via het klachtenformulier "Klacht over een EPC" op vlaanderen.be.
Zo werkt het:
- Beschrijf de vermoedelijke fout zo concreet mogelijk. "Het label lijkt te laag" volstaat niet; "de spouwmuur werd als niet-geïsoleerd geregistreerd terwijl bijgevoegde factuur van 2014 de na-isolatie aantoont" wel.
- Voeg bewijsstukken toe — de aanstiplijst, het EPC zelf, facturen, foto's, plannen.
- VEKA onderzoekt de registratiegegevens en kan een herinspectie ter plaatse uitvoeren, waarbij een inspecteur de woning opnieuw opmeet en met het ingediende rapport vergelijkt.
Wat er dan kan gebeuren:
- Het EPC wordt aangepast, of bij ernstige fouten ongeldig verklaard. Bij een gegronde klacht hebt u recht op een correct certificaat.
- De energiedeskundige wordt gesanctioneerd: een administratieve geldboete tussen 500 en 5.000 euro per foutief rapport. Bij herhaalde fouten, opzettelijk verkeerde invoer of fraude — bijvoorbeeld een EPC opmaken zonder plaatsbezoek — volgt verscherpt toezicht, een tijdelijke schorsing of een definitief beroepsverbod.
Dat toezicht is de voorbije jaren merkbaar aangescherpt. Enkele VEKA-cijfers om de orde van grootte te schetsen:
| 2023 | 2024 | |
|---|---|---|
| Gecontroleerde wooneenheden | ± 1.790 | 2.207 |
| Gecontroleerde energiedeskundigen | — | 459 |
| Ontvangen klachten | 373 | 293 |
| Uitgedeelde boetes | — | 126 |
| Gemiddeld boetebedrag | ± 592 euro | ± 929 euro |
| Geschorste deskundigen | 3 | 26 |
Het aantal klachten daalde licht, maar het aandeel gegronde klachten en het aantal schorsingen gingen fors omhoog. Een onderbouwde klacht heeft dus een reële kans op resultaat.
Stap 3: de burgerlijke weg
Een sanctie voor de deskundige herstelt uw schade niet. Meent u dat een fout EPC u geld gekost heeft — een lagere verkoopprijs, een renovatieverplichting die er niet had moeten zijn, gederfde huurindexatie — dan vordert u schadevergoeding voor de burgerlijke rechtbank. Erkende energiedeskundigen moeten daarvoor verzekerd zijn.
Praktisch: u zult drie dingen moeten aantonen — de fout, de schade en het verband tussen beide. Een gegronde klacht bij VEKA en een herinspectieverslag zijn daarbij het beste bewijsmateriaal dat u kunt hebben. Dien de klacht dus in, ook wanneer u vooral de schade wil recupereren.
Als koper: een fout EPC ontdekt na de aankoop
Ontdekt u pas na de aankoop dat het label niet klopt, dan lopen er twee sporen naast elkaar. Tegen de energiedeskundige loopt het spoor hierboven: klacht bij VEKA, eventueel schadevergoeding. Tegen de verkoper ligt het moeilijker — hij mocht in beginsel vertrouwen op het certificaat dat hij liet opmaken, tenzij blijkt dat hij de deskundige verkeerd informeerde of een gebrek verzweeg. Dan komt u op het terrein van de verborgen gebreken en de vrijwaringsplicht.
Let ook op de omgekeerde situatie: een EPC dat het label te gunstig voorstelt. Dat merkt u pas wanneer u zelf verkoopt of wanneer een herinspectie het certificaat ongeldig verklaart — en dan zit u met een renovatieverplichting die u niet had ingecalculeerd. Vraag daarom bij aankoop altijd het volledige EPC op met de aanstiplijst erbij, en niet alleen de letter uit de advertentie.
Veelgestelde vragen
Kan ik een EPC laten aanpassen als het fout is?
Ja. Ga eerst terug naar de energiedeskundige type A die het opmaakte, met een schriftelijke opsomming van de betwiste vaststellingen en de bewijsstukken erbij. Blijkt het certificaat verkeerd opgesteld, dan moet hij het kosteloos aanpassen. Het aangepaste EPC vervangt het oude in de energieprestatiedatabank.
Hoe dien ik een klacht in over mijn EPC?
Via het klachtenformulier "Klacht over een EPC" op vlaanderen.be, bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap. Beschrijf de vermoedelijke fout zo concreet mogelijk en voeg bewijsstukken toe: de aanstiplijst, het EPC zelf, facturen van isolatiewerken, foto's en plannen. VEKA onderzoekt de registratiegegevens en kan een herinspectie ter plaatse uitvoeren.
Welke sanctie riskeert een energiedeskundige bij een fout EPC?
Een administratieve geldboete tussen 500 en 5.000 euro per foutief rapport. Bij herhaalde fouten, het bewust invoeren van verkeerde gegevens of fraude — zoals een EPC opmaken zonder plaatsbezoek — kan de deskundige onder verscherpt toezicht geplaatst, tijdelijk geschorst of definitief uit het beroep gezet worden. In 2024 deelde VEKA 126 boetes uit met een gemiddelde van ongeveer 929 euro en schorste het 26 deskundigen.
Waarom is mijn EPC-label slechter dan verwacht?
Meestal door ontbrekende bewijsstukken. De energiedeskundige mag enkel registreren wat hij ziet of met een aanvaard bewijsstuk kan staven; kan hij een isolatielaag niet vaststellen, dan schrijft het inspectieprotocol een ongunstige defaultwaarde voor. Een na-geïsoleerde spouwmuur zonder factuur telt dus als niet-geïsoleerd. Dat lost u op met papier, niet met een procedure.
Wat is de aanstiplijst en waarom is ze belangrijk?
De aanstiplijst is het document dat de energiedeskundige u moet bezorgen en waarop staat welke gegevens hij vaststelde en welke bewijsstukken hij aanvaardde of verwierp. Ze is uw belangrijkste controlemiddel: staat er "geen bewijs" bij een bouwdeel waarvan u de factuur wel hebt, dan hebt u meteen een onderbouwd dossier voor een aanpassing of een klacht.
Kan ik gewoon een tweede EPC laten maken door een andere deskundige?
Technisch vervangt het meest recente geldige EPC het vorige in de databank, maar dit is geen goede strategie. VEKA volgt die patronen op en zet er een geautomatiseerd detectiesysteem op dat afwijkingen via datamining opspoort. Blijkt het nieuwe certificaat bij een herinspectie fout, dan wordt het ongeldig verklaard en riskeert de deskundige een sanctie. Laat liever het bestaande EPC corrigeren op basis van bewijsstukken.
Kan ik schadevergoeding krijgen voor een fout EPC?
Dat kan via de burgerlijke rechtbank. U moet dan de fout, de schade en het oorzakelijk verband aantonen — bijvoorbeeld een lagere verkoopprijs of een renovatieverplichting die op een verkeerd label gebaseerd was. Een gegronde klacht bij VEKA en het herinspectieverslag zijn daarbij het sterkste bewijsmateriaal. Erkende energiedeskundigen zijn voor die aansprakelijkheid verzekerd.
Wat als het EPC van de woning die ik kocht te gunstig blijkt?
Dan ontdekt u dat meestal pas bij een herinspectie of bij uw eigen verkoop, en zit u ondertussen mogelijk met een renovatieverplichting die u niet had ingecalculeerd. Tegen de energiedeskundige loopt de klachtenprocedure bij VEKA. Tegen de verkoper ligt het moeilijker, tenzij blijkt dat hij de deskundige verkeerd inlichtte of een gebrek verzweeg. Vraag daarom bij elke aankoop het volledige EPC met de aanstiplijst op.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Een correct EPC begint bij een deskundige die de tijd neemt om uw bewijsstukken te beoordelen in plaats van meteen naar de defaultwaarden te grijpen. Berabrick maakt EPC's op in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk, en overloopt vooraf met u welke facturen, plannen en foto's uw score effectief kunnen verbeteren.
Twijfelt u aan een bestaand certificaat — als eigenaar of als kandidaat-koper — dan lopen we het na tegen de werkelijke toestand van de woning. Ahmed Berahab, met 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie, ziet daarbij meteen of een muur na-geïsoleerd is en welke ingreep de grootste labelsprong oplevert. Voor het bredere plaatje combineren we dat met een bouwtechnisch advies.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: EPC, isolatie en bewijsstukken, Hoe verloopt de EPC-inspectie? en De renovatieverplichting bij label E of F.