Huurprijs indexeren in Vlaanderen: formule, gezondheidsindex en de EPC-correctiefactor

De huurprijs indexeren doet u in Vlaanderen met één wettelijke formule: basishuurprijs × nieuwe gezondheidsindex / aanvangsindex (artikel 34 Vlaams Woninghuurdecreet). Het mag één keer per huurjaar, alleen bij een schriftelijk contract en alleen op schriftelijk verzoek. Vergeet u het? Dan werkt de aanpassing maar drie maanden terug. Twee zaken maken 2026 bijzonder: Statbel hanteert sinds januari een nieuw basisjaar (2025 = 100), dus u mag een oude aanvangsindex nooit met een nieuw indexcijfer combineren. En bij een contract van vóór 1 oktober 2022 met EPC-label D, E of F geldt nog altijd een correctiefactor — bij élke indexatie.

Indexeren lijkt een routineklus, maar het is een van de meest foutief toegepaste regels in de Vlaamse huurmarkt. Verhuurders indexeren te laat, te vaak of met de verkeerde index; huurders betalen jarenlang een verhoging waar geen wettelijke basis voor was. Hieronder de volledige regels, met de exacte wetsartikelen en de valkuilen van 2026.

De wettelijke formule

Artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurprijs eenmaal per huurjaar aan de kosten van levensonderhoud wordt aangepast. De geïndexeerde huurprijs mag niet hoger zijn dan:

basishuurprijs × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer

Drie begrippen, drie veelgemaakte fouten:

De basishuurprijs blijft dus jaar na jaar dezelfde referentie. U indexeert nooit een reeds geïndexeerd bedrag — dat is de klassieke fout die na vijf jaar tot honderden euro's te veel per jaar leidt.

Eén detail dat Vlaanderen uniek maakt: voor Vlaamse woninghuurcontracten vanaf 1 januari 2019 wordt de aanvangsindex gekoppeld aan de maand vóór de inwerkingtreding van de overeenkomst. In Brussel en Wallonië is dat de maand vóór de ondertekening. Tekende u in mei en ging het contract in op 1 juli, dan is de aanvangsindex in Vlaanderen die van juni — niet die van april. Wie een Brussels rekenvoorbeeld overneemt voor een Antwerps contract, rekent structureel verkeerd.

Wat is de gezondheidsindex precies?

De gezondheidsindex wordt maandelijks gepubliceerd door Statbel, het Belgische statistiekbureau. Hij wordt afgeleid uit de consumptieprijsindex, maar met een aangepaste korf: alcoholische dranken, tabaksproducten en motorbrandstoffen (behalve lpg) zijn eruit gehaald.

Voor huurcontracten gesloten na januari 1994 is de gezondheidsindex — niet de gewone consumptieprijsindex — de enige juiste maatstaf. Een indexatie op basis van de consumptieprijsindex is dus fout, ook al liggen beide cijfers vaak dicht bij elkaar.

Even belangrijk: gebruik de gewone gezondheidsindex, niet de afgevlakte gezondheidsindex. Die laatste — een viermaandsgemiddelde vermenigvuldigd met 0,98 — dient voor de spilindex, dus voor lonen, pensioenen en sociale uitkeringen. Voor huurprijzen heeft ze niets te zoeken.

Ter oriëntatie: in juni 2026 bedroeg de gezondheidsindex 102,59 punten (basisjaar 2025 = 100) en de consumptieprijsindex 102,95 punten. De algemene inflatie bedroeg toen 3,40%, maar de gezondheidsindex zelf steeg met 2,99% op jaarbasis — opnieuw een reden om niet met de inflatiecijfers uit het nieuws te rekenen.

Nieuw in 2026: het basisjaar 2025 = 100

Dit is de belangrijkste praktische wijziging van dit jaar, en ze wordt massaal over het hoofd gezien.

In januari 2026 paste Statbel het referentiejaar van de consumptieprijsindex aan naar 2025 = 100, samen met de invoering van de Europese classificatie ECOICOP v2. Statbel benadrukt dat dit geen impact heeft op de evolutie van de inflatie: alleen de referentieschaal verandert, de prijsveranderingen zelf blijven identiek.

Maar voor huurindexatie heeft het wél gevolgen. Uw huurcontract uit 2018 heeft een aanvangsindex uitgedrukt in basis 2013 = 100. Het officieel gepubliceerde indexcijfer van juni 2026 staat in basis 2025 = 100 en bedraagt 102,59. Wie die twee door elkaar deelt, snijdt er in één beweging ongeveer 26% af — de verhouding tussen beide reeksen bedraagt namelijk 0,7376. Een indexatie die een stijging had moeten opleveren, verandert zo in een forse daling van de huurprijs. Volstrekte onzin, maar het gebeurt.

De regel: teller en noemer moeten altijd in hetzelfde basisjaar uitgedrukt zijn.

Gelukkig is de oplossing eenvoudig. Statbel publiceert de index gelijktijdig in meerdere basisjaren (1988, 1996, 2004, 2013 en 2025). Eén en dezelfde maand heeft dus meerdere correcte cijfers: het officiële cijfer voor juni 2026 is 102,59 in de actuele reeks (2025 = 100), wat overeenkomt met 139,08 in de reeks 2013 = 100.

Goed nieuws: zolang teller en noemer uit dezelfde reeks komen, is het eindresultaat identiek — de basis valt weg in de breuk. U moet dus niet kiezen welk basisjaar "het juiste" is; u moet alleen consequent zijn.

Lopende contracten blijven gewoon rekenen in hun oorspronkelijke basisjaar — voor de meeste Vlaamse huurcontracten is dat 2013 = 100. Alleen contracten die vanaf 2026 starten, hebben een aanvangsindex in basis 2025 = 100. De gegevens volgens het vorige basisjaar blijven raadpleegbaar bij Statbel.

Praktisch: zoek in de Statbel-tabel de kolom van uw basisjaar op, en haal daar zowel de aanvangsindex als het nieuwe indexcijfer uit. Moet u toch omrekenen, dan gebruikt u voor de gezondheidsindex de coëfficiënt × 1,3557 (van basis 2025 naar basis 2013) of × 0,7376 (van basis 2013 naar basis 2025). Controle: 102,59 × 1,3557 = 139,08.

Het basiseffect: waarom uw buur een dubbel zo hoge indexatie krijgt

Nog een eigenaardigheid van 2026, en ze verrast zelfs ervaren verhuurders. De jaar-op-jaarstijging van de gezondheidsindex schommelde dit jaar fors:

De oorzaak is een basiseffect: de gezondheidsindex kende in april en mei 2025 een dip, en die lage cijfers dienen nu als vergelijkingspunt. Het gevolg is concreet: twee identieke huurcontracten die twee maanden na elkaar verjaren, krijgen in 2026 een indexatie die meer dan dubbel zo hoog kan uitvallen. Dat is geen fout — het is de wettelijke formule die correct wordt toegepast. Maar het verklaart wel waarom u het percentage van een collega-verhuurder nooit zomaar kunt overnemen.

Vier voorwaarden voor een geldige indexatie

1. Er is een schriftelijke huurovereenkomst. Artikel 34 koppelt de indexatie uitdrukkelijk aan een schriftelijk contract. Bij een mondelinge huur kan er dus niet geïndexeerd worden.
2. Er is een schriftelijk verzoek. De wettekst is glashelder: "De aanpassing, vermeld in het eerste lid, wordt alleen gedaan als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt." Indexatie gebeurt dus niet automatisch — een verhuurder die zwijgt, indexeert niet.
3. Ten vroegste op de jaarlijkse verjaardag van de inwerkingtreding van het contract, en maar één keer per huurjaar.
4. Het contract sluit indexatie niet uit. Partijen kunnen contractueel afspreken dat er niet geïndexeerd wordt, of minder. Zo'n clausule blijft geldig.

Twee hardnekkige misverstanden mogen hier meteen sneuvelen.

"Indexatie moet in het huurcontract staan." Nee. Indexatie is wettelijk toegelaten tenzij ze uitdrukkelijk wordt uitgesloten. Een indexatieclausule is dus geen voorwaarde; het ontbreken ervan blokkeert niets.

"Het contract moet geregistreerd zijn om te mogen indexeren." Die voorwaarde staat niet in artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Het is een regel uit de Brusselse en Waalse wetgeving die stelselmatig foutief op Vlaanderen wordt toegepast. Registratie blijft uiteraard een aparte wettelijke verplichting van de verhuurder — en een niet-geregistreerd contract levert wel degelijk andere problemen op, onder meer bij de opzegging — maar ze is in Vlaanderen geen voorwaarde voor indexatie.

De regel van drie maanden: vergeten indexeren kost geld

Veel verhuurders indexeren jarenlang niet en willen dat achteraf rechtzetten. Dat lukt maar zeer beperkt. Artikel 34 stelt:

"De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek."

Wie in juli 2026 schriftelijk om indexatie verzoekt, kan dus hoogstens terugvorderen vanaf april 2026. Zes jaar vergeten indexatie is definitief verloren — u kunt vanaf nu wél correct indexeren op basis van de juiste indexcijfers, maar het verleden haalt u niet in.

Voor huurders werkt het spiegelbeeldig: heeft u jarenlang een te hoge, foutief berekende huurprijs betaald, dan kunt u het te veel betaalde in principe terugvorderen. Komt u er samen niet uit, dan is de vrederechter bevoegd; die procedure kan kosteloos worden opgestart via een verzoekschrift.

De EPC-correctiefactor: nog altijd van kracht

Met het decreet van 3 oktober 2022 tot beperking van de indexatie van de huurprijzen om de gevolgen van de energiecrisis te verlichten besliste Vlaanderen dat huurwoningen met een slecht EPC-label niet of maar gedeeltelijk geïndexeerd mochten worden: label D voor 50%, label E en F helemaal niet. Die volledige blokkering liep af op 30 september 2023.

Sinds 1 oktober 2023 mag opnieuw geïndexeerd worden — maar níét zomaar. Voor huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats die vóór 1 oktober 2022 in werking traden en waarvan de woning een EPC-label D, E of F heeft of geen geldig EPC, moet het resultaat van de standaardformule vermenigvuldigd worden met een correctiefactor:

basishuurprijs × (nieuw indexcijfer / aanvangsindex) × correctiefactor

De correctiefactor is decretaal vastgelegd en hangt af van het label en van de maand waarin de verjaardag van het contract viel:

Daarbij is "index 20XX" telkens de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding van het contract in dat jaar.

Wat bijna nergens duidelijk staat: die correctiefactor is niet eenmalig. Hij moet bij élke volgende indexatie opnieuw worden toegepast, jaar na jaar — dus ook in 2026 en later. Zijn functie is precies om te verhinderen dat de "verloren" huurverhoging van de crisisjaren alsnog wordt ingehaald. Het decreet (artikel 4, gewijzigd bij decreet van 21 april 2023) bevat geen vervaldatum; de maatregel wordt daarom vaak ten onrechte voorgesteld als een afgesloten hoofdstuk.

Er zijn maar drie manieren waarop de correctiefactor verdwijnt:

• De verhuurder legt een beter EPC voor (label A+ tot C);
• Er start een nieuw huurcontract;
• Het contract trad in werking op of na 1 oktober 2022 — dan gold de maatregel sowieso nooit.

Let op één addertje: een vervallen EPC telt als "geen EPC" en verplicht dus tot de correctiefactor. Een EPC is maximaal tien jaar geldig. Een certificaat dat in 2016 werd opgemaakt, verliest dus in de loop van 2026 zijn geldigheid — en op dat moment valt de verhuurder terug in het regime van de correctiefactor, zonder dat er iets aan de woning veranderde. Meer daarover in ons artikel over de geldigheid van een EPC.

Wat verandert er in 2028 en 2030?

De correctiefactor is een tussenstap, geen eindpunt. De Vlaamse regering kondigde op 26 november 2024 bij monde van minister van Wonen Melissa Depraetere twee scherpere maatregelen aan:

De redenering van de minister: het indexatieverbod van 2028 fungeert als overgangsmaatregel, zodat verhuurders tot dan de tijd krijgen om te renoveren en te vermijden dat hun huurprijzen bevriezen. Wie vandaag een label E of F verhuurt, heeft dus een concreet financieel tijdpad: renoveren vóór 2028, of eerst de indexatie en daarna de verhuurmogelijkheid verliezen.

Voor verhuurders is de rekensom eenvoudig: een EPC-verbetering van label E naar label C schrapt vandaag al de correctiefactor, en beschermt u tegen beide toekomstige maatregelen. Lees ook onze artikels over het EPC-label verbeteren, de renovatieverplichting bij label E en F en de EPC-minimumnormen voor verhuurders.

Indexeren is niet hetzelfde als herzien

Indexatie compenseert enkel de gestegen levensduurte. Wilt u de huurprijs écht optrekken, dan spreekt u over herziening, geregeld in artikel 35 van het Woninghuurdecreet. De voorwaarden zijn strikt:

• Het tijdvenster. Partijen kunnen een herziening overeenkomen tussen de negende en de zesde maand die voorafgaan aan het verstrijken van elke driejarige periode. Buiten dat venster is de vraag onontvankelijk.
• De 20%-regel. De rechter kan een herziening toestaan als de normale huurwaarde door nieuwe omstandigheden minstens 20% hoger of lager ligt dan de eisbare huurprijs. De regel werkt dus in twee richtingen: ook een huurder kan een verlaging vragen.
• De 10%-regel na werken. Is de normale huurwaarde met minstens 10% gestegen door werken die de verhuurder op eigen kosten uitvoerde, dan kan de huurprijs op die grond herzien worden. Energiebesparende renovaties vallen hier typisch onder — nog een reden om renovatie en EPC samen te bekijken.

Rekenvoorbeeld

Neem een contract dat in werking trad op 1 juli 2025, met een basishuurprijs van € 1.000. Op de verjaardag van 1 juli 2026 indexeert u met:

• aanvangsindex = gezondheidsindex van juni 2025;
• nieuw indexcijfer = gezondheidsindex van juni 2026.

De gezondheidsindex steeg tussen die twee maanden met 2,99%. De nieuwe huurprijs bedraagt dus:

€ 1.000 × (index juni 2026 / index juni 2025) = € 1.029,92 — een verhoging van € 29,92 per maand.

Was hetzelfde contract al in werking getreden vóór 1 oktober 2022 en heeft de woning EPC-label E, dan gaat daar nog de correctiefactor overheen en houdt de verhuurder van die € 29,92 nagenoeg niets over. Precies dat is de bedoeling van de wetgever — en precies daarom is een EPC-verbetering voor die verhuurder financieel interessant.

Had het contract zijn verjaardag in maart 2026 in plaats van juli, dan was de stijging maar 1,38% geweest: € 13,80 in plaats van € 29,92. Zelfde woning, zelfde huurprijs, andere maand. Haal uw eigen indexcijfers dus altijd uit de officiële Statbel-tabel voor uw verjaardagsmaand en uw basisjaar.

Checklist

Voor verhuurders

• Indexeer op tijd: schriftelijk, rond de verjaardag, want u kunt maar drie maanden terug.
• Reken altijd vanaf de oorspronkelijke basishuurprijs, nooit vanaf de huurprijs van vorig jaar.
• Gebruik teller en noemer in hetzelfde basisjaar — extra opletten sinds januari 2026.
• Trad uw contract in werking vóór 1 oktober 2022 en heeft de woning label D, E of F? Pas de correctiefactor toe, elk jaar opnieuw.
• Controleer of uw EPC nog geldig is. Een vervallen certificaat telt als "geen EPC".
• Zet een renovatie- en EPC-traject op de agenda met het oog op 2028 en 2030.

Voor huurders

• Vraag naar de berekening: basishuurprijs, aanvangsindex, nieuw indexcijfer en basisjaar.
• Controleer of het EPC-label van uw woning correct is toegepast — dat kan uw indexatie beperken.
• Is er nooit een schriftelijk verzoek geweest? Dan is er geen geldige indexatie.
• Betwist een foute indexatie eerst schriftelijk, daarna eventueel bij de vrederechter.

Kijkt u breder naar uw huurdossier, lees dan ook de regels rond de huurwaarborg, de verplichte plaatsbeschrijving en het conformiteitsattest voor huurwoningen.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik de geïndexeerde huurprijs?

Met de wettelijke formule uit artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet: basishuurprijs × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer. De basishuurprijs is de huurprijs uit de eerste overeenkomst, exclusief kosten en lasten. De aanvangsindex is de gezondheidsindex van de maand vóór de inwerkingtreding van het contract, het nieuwe indexcijfer dat van de maand vóór de verjaardag.

Mag ik indexeren als er geen schriftelijk huurcontract is?

Nee. Artikel 34 koppelt de indexatie aan een schriftelijke huurovereenkomst. Bovendien gebeurt de aanpassing alleen als de belanghebbende partij er schriftelijk om verzoekt — indexatie is dus nooit automatisch.

Ik ben vergeten te indexeren. Kan ik dat rechtzetten?

Maar zeer beperkt. De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan de maand van het schriftelijke verzoek. Verzoekt u in juli, dan gaat de indexatie hoogstens terug tot april van dat jaar. Vanaf nu correct indexeren kan wel, want u vertrekt altijd van de oorspronkelijke basishuurprijs.

Wat is de correctiefactor bij huurindexatie?

Een decretaal vastgelegde factor die de indexatie afremt voor woningen met EPC-label D, E of F, of zonder geldig EPC, waarvan de huurovereenkomst vóór 1 oktober 2022 in werking trad. U vermenigvuldigt het resultaat van de standaardformule met die factor. Hij moet bij elke volgende indexatie opnieuw worden toegepast en verdwijnt pas als u een beter EPC voorlegt of als er een nieuw huurcontract start.

Waarom klopt mijn indexatieberekening sinds 2026 niet meer?

Waarschijnlijk mengt u twee basisjaren. Statbel voerde in januari 2026 het nieuwe basisjaar 2025 = 100 in. Uw aanvangsindex staat vermoedelijk nog in basis 2013 = 100. Teller en noemer moeten altijd in hetzelfde basisjaar staan. Statbel publiceert de index gelijktijdig in meerdere basisjaren — gebruik de kolom van uw eigen basisjaar.

Wat is het verschil tussen indexatie en huurprijsherziening?

Indexatie volgt automatisch de gezondheidsindex en compenseert enkel de levensduurte. Herziening is een echte aanpassing van de huurprijs op grond van artikel 35 van het Woninghuurdecreet: tussen de negende en de zesde maand vóór het einde van elke driejarige periode, en enkel als de normale huurwaarde met minstens 20% is gewijzigd door nieuwe omstandigheden, of met minstens 10% is gestegen door werken van de verhuurder.

Mag ik in 2028 nog indexeren met een EPC-label E?

Volgens de aankondiging van de Vlaamse regering van 26 november 2024 niet: vanaf 2028 mogen huurprijzen van woningen met label E of F niet meer geïndexeerd worden, en vanaf 2030 mogen die woningen niet meer verhuurd worden. Wie vandaag een label E of F verhuurt, heeft dus tot 2028 om te renoveren.

Worden de huurlasten ook geïndexeerd?

Nee. De indexatieformule vertrekt uitdrukkelijk van de basishuurprijs exclusief kosten en lasten. Gemeenschappelijke kosten en provisies volgen hun eigen regeling, meestal op basis van de werkelijke afrekening.

Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen

Verhuurt u een woning met een label D, E of F, of is uw EPC toe aan vernieuwing? Een nieuw, correct opgemaakt EPC kan vandaag al de correctiefactor doen wegvallen — en beschermt u tegen het indexatieverbod van 2028 en het verhuurverbod van 2030. Dat weegt extra zwaar in Antwerpen, waar de druk op de huurmarkt hoog blijft: makelaars tellen er inmiddels tientallen kandidaat-huurders per pand, beduidend meer dan het Vlaamse gemiddelde. Een beter label is er dus niet alleen een fiscale, maar ook een commerciële zet.

Berabrick Vastgoedexpertise maakt EPC's voor woningen en appartementen in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving, met concreet advies over welke ingrepen uw label het snelst doen stijgen.

Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.

Lees ook: Wat kost een EPC-attest in 2026? en Geen EPC: welke boete riskeert u bij verkoop of verhuur?.