Een plaatsbeschrijving bij het begin van een huurovereenkomst is in Vlaanderen wettelijk verplicht — niet slechts een aanbeveling of een goede praktijk. Toch wordt ze door verhuurders en huurders regelmatig achterwege gelaten, met zware juridische gevolgen wanneer er bij vertrek discussie ontstaat over huurschade. Dit artikel legt de volledige wettelijke regeling uit.
Wettelijke grondslag
De verplichting is vastgelegd in het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 (BS 21 december 2018), dat in werking trad op 1 januari 2019 voor alle nieuwe huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen in het Vlaams Gewest.
De relevante artikelen:
- Artikel 9, §1: "De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening."
- Artikel 9, §2: Timing van de intredende plaatsbeschrijving
- Artikel 39, §2 en §3: Uittredende plaatsbeschrijving en rechtsgevolgen bij afwezigheid
Het woord "verplicht" laat geen ruimte voor twijfel: zowel verhuurder als huurder zijn wettelijk gehouden een plaatsbeschrijving op te stellen. Er zijn geen directe administratieve sancties (boetes) voorzien voor wie dit nalaat, maar de indirecte gevolgen zijn zwaar (zie hieronder).
Opgelet voor oudere contracten: Voor huurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 geldt nog de federale huurwetgeving (art. 1730–1731 Oud Burgerlijk Wetboek, ingevoerd bij wet van 18 mei 2007). De regels zijn inhoudelijk gelijkaardig maar niet identiek.
Wanneer moet de plaatsbeschrijving worden opgemaakt?
De intredende plaatsbeschrijving moet worden opgesteld:
- Ofwel tijdens de periode dat het pand leegstaat (vóór de intrek van de huurder) — de meest aanbevolen optie
- Ofwel binnen de eerste maand nadat de huurder het pand kan betrekken
De eerste optie verdient de voorkeur: er zijn dan geen discussies mogelijk over schade die bij het inrichten is ontstaan. Als de termijn van één maand verstrijkt zonder plaatsbeschrijving, verliest de partij die nalatig was de mogelijkheid om via de rechter een expert te laten aanstellen.
Wie mag de plaatsbeschrijving opmaken?
Het Vlaams Woninghuurdecreet stelt geen kwalificatievereisten aan de opsteller. Iedereen mag een plaatsbeschrijving opstellen: de partijen zelf, of een gezamenlijk gekozen professional. In de praktijk zijn er drie scenario's:
1. Door de partijen zelf (gratis) Verhuurder en huurder stellen de plaatsbeschrijving samen op. Wettelijk toegestaan, maar risicovol: eigen documenten missen vaak de vereiste detaillering en worden bij geschillen makkelijker betwist.
2. Door een gezamenlijk aangestelde expert De partijen kiezen samen een onafhankelijke professional: een landmeter-expert, architect, vastgoedmakelaar of gespecialiseerd expertisebureau. Dit is de meest gehanteerde en juridisch sterkste optie.
3. Door een door de rechter aangestelde expert Als partijen het niet eens worden, kan de vrederechter een expert aanstellen op verzoek van één van de partijen (zie geschillenprocedure).
Wat moet een "omstandige" plaatsbeschrijving bevatten?
Het decreet vereist een omstandige plaatsbeschrijving — dit betekent gedetailleerd en per ruimte. Vage formuleringen zoals "woning in goede staat ontvangen" zijn juridisch onvoldoende en worden door rechtbanken verworpen.
Verplichte/sterk aanbevolen elementen:
| Element | Toelichting |
|---|---|
| Beschrijving per ruimte | Van boven naar beneden, systematisch (plafond, muren, vloer, deuren, ramen, schrijnwerk) |
| Bestaande gebreken | Beschadigingen, vuil, slijtage — duidelijk beschreven met locatie |
| Sanitair en keuken | Staat van alle elementen (kranen, tegels, toestellen) |
| Elektrische installatie | Aanwezige stopcontacten, schakelaars, lampen |
| Verwarmingssysteem | Type, staat, onderhoud |
| Meterstanden | Elektriciteit, gas, water — met serienummers van de meters |
| Foto's | Overzichts- én detailfoto's (quasi onmisbaar bij geschillen) |
| Sleutels | Aantal en type |
| Handtekeningen | Beide partijen of hun vertegenwoordigers |
| Datum en adres | Verplicht voor identificatie |
De plaatsbeschrijving wordt als bijlage bij de huurovereenkomst gevoegd en samen geregistreerd binnen 2 maanden na ondertekening.
Wat als er geen plaatsbeschrijving is?
Dit is het zwaarste juridische gevolg van nalatigheid. Artikel 39, §3 van het Woninghuurdecreet bepaalt:
"Als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs door alle middelen."
Voor de verhuurder betekent dit concreet:
- De verhuurder kan geen huurschade verhalen op de huurder bij het einde van het contract
- De volledige bewijslast ligt bij de verhuurder: hij moet bewijzen dat de huurder de schade heeft veroorzaakt, zonder dat hij zich kan beroepen op een gedocumenteerde begintoestand
- Dit bewijs is in de praktijk zeer moeilijk of onmogelijk te leveren
Voor de huurder betekent dit:
- De huurder geniet een wettelijk vermoeden in zijn voordeel
- Hij hoeft de woning niet in originele staat terug te brengen zolang er geen gedocumenteerde begintoestand is
Wel is er beperkte rechtspraak waarbij verhuurders toch schade vergoed kregen zonder plaatsbeschrijving — via een gerechtsdeurwaarder-vaststelling of een door de rechter aangestelde deskundige. Dit is echter uitzonderlijk en risicovol.
Hoe moet een plaatsbeschrijving "tegensprekelijk" zijn?
Het decreet vereist dat de plaatsbeschrijving "op tegenspraak" wordt opgesteld. Dit betekent:
- Beide partijen zijn aanwezig of vertegenwoordigd bij het opmaken
- Beide partijen kunnen opmerkingen formuleren en bijvoegen
- Beide partijen ondertekenen het document (al dan niet "met voorbehoud")
Een plaatsbeschrijving die door slechts één partij werd opgesteld, buiten aanwezigheid van de andere, is niet tegensprekelijk en heeft beperkte bewijswaarde. Een rechter kan ze naast zich neerleggen.
Kosten en wie betaalt?
Wettelijk principe: "voor gezamenlijke rekening" = 50/50 verdeling tussen huurder en verhuurder, zowel bij intrede als bij uittrede.
| Scenario | Totale kostprijs | Wie betaalt |
|---|---|---|
| Partijen zelf | Gratis | N.v.t. |
| Via erkend expert | Op aanvraag | 50/50 |
De prijs hangt af van het type woning, de oppervlakte en de regio. Vraag een offerte aan voor een exacte prijs.
Opgelet: als één partij een eigen expert inschakelt zonder gemeenschappelijk akkoord, draagt die partij de volledige kost zelf.
Geschillen: naar de vrederechter
De vrederechter (vredegerecht van de gemeente waar de woning gelegen is) is de bevoegde rechter voor alle huurgeschillen in Vlaanderen. Er bestaat geen aparte "huurcommissie" voor privéhuurwoningen — alle geschillen gaan via de vrederechter.
Tijdsdruk is cruciaal:
- Aanvraag tot rechterlijke aanstelling van een expert bij weigering of onenigheid over de intredende plaatsbeschrijving: binnen de maand na het verstrijken van de eerste maand van de huurperiode
- Aanvraag bij uittrede: binnen de maand na ontruiming van het goed
Wie deze termijn mist, verliest het recht om via de rechter een plaatsbeschrijving te laten opmaken.
Praktische tips voor verhuurders
- Plan de plaatsbeschrijving vóór de intrek van de huurder — niet erna
- Schakel een professional in: de 50/50-kostenverdeling maakt een expert goedkoop genoeg; de juridische zekerheid is het altijd waard
- Maak uitgebreide foto's: ook van details die in orde zijn (bewijs van begintoestand)
- Documenteer meterstanden op de dag zelf, met foto van de meter
- Vermeld de rookmelders in de plaatsbeschrijving (werking getest? Aanwezig?)
- Bewaar een kopie in uw dossier én zorg dat de huurder een ondertekend exemplaar heeft
Veelgestelde vragen
Is een plaatsbeschrijving wettelijk verplicht in Vlaanderen?
Ja. Artikel 9, §1 van het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verplicht de partijen om een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Het geldt voor alle nieuwe huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaatsen sinds 1 januari 2019.
Wat gebeurt er als er geen plaatsbeschrijving is?
Dan wordt vermoed dat de huurder het goed ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huur (art. 39, §3). De verhuurder kan dan in de praktijk geen huurschade verhalen, want hij draagt de volledige bewijslast zonder gedocumenteerde begintoestand.
Wie mag een plaatsbeschrijving opmaken?
Het decreet stelt geen kwalificatievereisten. De partijen mogen ze zelf opstellen, samen een onafhankelijke expert aanstellen (juridisch de sterkste optie), of bij onenigheid de vrederechter om een deskundige verzoeken.
Wie betaalt de plaatsbeschrijving?
Het wettelijke principe is "voor gezamenlijke rekening", dus een 50/50-verdeling tussen huurder en verhuurder. Schakelt één partij zonder gemeenschappelijk akkoord een eigen expert in, dan draagt die partij de volledige kost.
Wat betekent "tegensprekelijk"?
Beide partijen zijn aanwezig of vertegenwoordigd, kunnen opmerkingen formuleren en ondertekenen het document (eventueel "met voorbehoud"). Een plaatsbeschrijving door slechts één partij heeft beperkte bewijswaarde.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Bij Berabrick voeren we professionele, tegensprekelijke plaatsbeschrijvingen uit voor verhuurders en huurders in de regio Antwerpen (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk). Bel +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een offerte op maat aan.
Lees ook: Plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede: procedure en rechten en Hoeveel rookmelders zijn verplicht in uw woning?.