Wie in Vlaanderen een woning verkoopt of verhuurt zonder geldig EPC, riskeert een administratieve geldboete van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) van 500 tot 5.000 euro. De boete is voor de eigenaar-verkoper of de verhuurder, niet voor de koper of huurder. Ook het niet vermelden van de energiescore en het label in uw advertentie kan beboet worden. Daarnaast is er een burgerrechtelijk risico: een koper of huurder die geen EPC ontvangt, kan schadevergoeding of zelfs de ontbinding van de overeenkomst vorderen.
Het EPC wordt door sommige eigenaars nog altijd gezien als een formaliteit die "wel bij de notaris geregeld wordt". Dat is een dure misvatting. Het VEKA controleert actief, en het ontbreken van een EPC heeft niet alleen een prijskaartje bij de overheid, maar ook gevolgen voor uw verkoop of verhuur zelf.
Wanneer bent u strafbaar?
De verplichting begint vroeger dan de meeste mensen denken. Er zijn drie momenten waarop het misloopt:
- Bij de advertentie. Van zodra u uw woning te koop of te huur aanbiedt — op een immosite, op een sociaal netwerk of met een affiche voor het raam — moeten de energiescore en het label vermeld worden. U heeft het EPC dus nodig vóór de eerste publicatie, niet erna.
- Bij de ondertekening. De koper of huurder moet het volledige EPC overhandigd krijgen. Bij verkoop wordt het EPC vermeld in de compromis en in de notariële akte; bij verhuur hoort het bij het huurcontract.
- Bij een verlopen EPC. Een EPC dat ouder is dan tien jaar telt niet meer. Zie Hoe lang is een EPC-certificaat geldig?
De boete: 500 tot 5.000 euro
Het VEKA kan een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro opleggen aan wie een woning verkoopt of verhuurt zonder geldig EPC. De hoogte hangt af van de omstandigheden: een eigenaar die één keer nalatig is, wordt anders behandeld dan een professionele verhuurder met meerdere panden zonder certificaat.
Belangrijk om te weten:
- De boete treft de eigenaar — de verkoper of de verhuurder. Niet de koper, niet de huurder.
- Verkoopt u een woning die u zelf pas geërfd heeft, dan bent u als verkoper alsnog verantwoordelijk voor het EPC.
- Ook een vastgoedmakelaar die adverteert zonder de energiescore en het label te vermelden, kan aangesproken worden.
Wie een boete ontvangt, krijgt eerst een aanmaning en kan doorgaans nog regulariseren door alsnog een EPC te laten opmaken. Dat is uiteraard de goedkoopste weg — een EPC kost een fractie van de laagste boete. Zie Wat kost een EPC-attest?
Hoe komt het VEKA het te weten?
Veel eigenaars gaan ervan uit dat niemand het merkt. In de praktijk zijn er drie sporen die vrijwel automatisch tot een controle leiden:
| Bron | Wat er gebeurt |
|---|---|
| De notaris | De notaris controleert bij de akte of er een geldig EPC is en meldt een ontbrekend certificaat |
| De immosites | Het VEKA screent advertenties op het ontbreken van de energiescore en het label |
| De huurder of koper | Een klacht van een benadeelde partij volstaat om een dossier te openen |
Daarbovenop is elk EPC in Vlaanderen opgenomen in de energieprestatiedatabank. Of uw pand een geldig certificaat heeft, is met één opzoeking duidelijk.
Het burgerrechtelijke risico is vaak groter dan de boete
De administratieve boete is niet eens de grootste zorg. Zonder EPC staat u ook civielrechtelijk zwak:
- De koper kan de verkoop aanvechten. Ontbreekt het EPC, dan kan hij een schadevergoeding of zelfs de ontbinding van de verkoop vorderen. In de praktijk gebeurt dat vooral wanneer de koper zich bedrogen voelt over de energieprestatie.
- De huurder kan het huurcontract laten ontbinden of een schadevergoeding vragen.
- De notaris kan de akte niet vlot verlijden. Ontbreekt het EPC op het moment van de akte, dan loopt uw verkoop vertraging op — met alle gevolgen voor de financiering en de verhuisdatum van de koper.
Een fout of vervalst EPC: nog zwaarder
Een EPC met bewust onjuiste gegevens is geen slimme kortere weg. De energiedeskundige riskeert zijn erkenning en een sanctie van het VEKA, dat steekproefsgewijs dossiers hercontroleert. De eigenaar die verkeerde informatie aanleverde, kan zich achteraf niet verschuilen achter de deskundige en blijft aansprakelijk tegenover de koper wegens misleiding.
Een EPC laten opmaken door iemand zonder erkenning heeft trouwens geen enkele zin: dat document raakt niet in de energieprestatiedatabank en bestaat dus juridisch niet.
Vergeet de andere EPC-verplichtingen niet
Naast het EPC bij verkoop en verhuur lopen er nog twee verplichtingen die eigen sancties hebben:
- De renovatieverplichting. Koopt u een woning met label E of F, dan moet u binnen vijf jaar na de akte naar minstens label D. Wie dat niet doet, riskeert een boete én blijft de verplichting behouden. Zie Renovatieverplichting bij label E of F.
- De minimumnormen voor verhuurders. Er komen strengere labeleisen voor huurwoningen. Zie Welk EPC-label moet uw huurwoning hebben?
Zo vermijdt u elke boete
- Laat het EPC opmaken vóór de eerste advertentie, niet vlak voor de akte.
- Vermeld de energiescore en het label in elke advertentie, ook op sociale media.
- Controleer de datum van een bestaand EPC: ouder dan tien jaar is ongeldig.
- Overhandig het volledige EPC aan de koper of huurder en laat de ontvangst vermelden in de compromis of het huurcontract.
- Werk enkel met een erkend energiedeskundige type A.
Veelgestelde vragen
Welke boete riskeer ik als ik geen EPC heb bij verkoop?
Het VEKA kan een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro opleggen aan wie een woning verkoopt of verhuurt zonder geldig EPC. De hoogte hangt af van de omstandigheden. Daarnaast kan de koper schadevergoeding of de ontbinding van de verkoop vorderen.
Wie betaalt de boete: de koper of de verkoper?
De boete is voor de eigenaar, dus voor de verkoper of de verhuurder. De koper of huurder wordt niet gesanctioneerd; hij is net de beschermde partij en kan zelf een klacht indienen.
Moet het EPC-label in mijn advertentie staan?
Ja. Van zodra u een woning te koop of te huur aanbiedt, moeten de energiescore en het label in de advertentie vermeld worden — op immosites, op sociale media en op een affiche. Ontbreekt die vermelding, dan kan het VEKA optreden.
Kan een verkoop nietig worden verklaard zonder EPC?
Een koper die geen geldig EPC ontvangt, kan een schadevergoeding of de ontbinding van de verkoop vorderen. Of dat lukt, hangt af van de concrete omstandigheden en van wat er in de compromis is opgenomen. Het risico is reëel genoeg om het EPC nooit uit te stellen.
Wat als mijn EPC verlopen is?
Een EPC is standaard tien jaar geldig. Is het ouder, dan telt het niet meer als geldig document bij verkoop of verhuur en bevindt u zich in dezelfde situatie als iemand zonder EPC. Laat tijdig een nieuw certificaat opmaken.
Kan ik de boete nog vermijden door alsnog een EPC te laten opmaken?
In de meeste gevallen krijgt u eerst een aanmaning en kunt u regulariseren door alsnog een EPC te laten opmaken. Dat is veruit de goedkoopste oplossing: een EPC kost een fractie van zelfs de laagste boete.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Staat uw woning binnenkort te koop of te huur, en heeft u nog geen geldig EPC? Berabrick Vastgoedexpertise maakt uw EPC snel op in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving — vaak binnen enkele werkdagen, zodat uw advertentie meteen in orde is.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.
Lees ook: Wanneer is een EPC verplicht bij verkoop? en Hoe verloopt een EPC-inspectie?.