Een EPC-inspectie is een plaatsbezoek van een erkend energiedeskundige type A en duurt gemiddeld 1 tot 2 uur, afhankelijk van de grootte van de woning. De deskundige meet de woning op, onderzoekt dak, muren, vloeren, ramen, verwarming en zonnepanelen, en fotografeert alles. Wat hij niet met eigen ogen kan vaststellen — zoals isolatie in een afgewerkte muur — telt alleen mee als u een geldig bewijsstuk voorlegt. Daarna berekent hij de energiescore en laadt hij het EPC op in de databank van het VEKA. U ontvangt het certificaat doorgaans binnen enkele werkdagen.
Veel eigenaars weten wél dat ze een EPC nodig hebben bij verkoop of verhuur, maar niet wat er tijdens de inspectie precies gebeurt. Dat is jammer, want een goede voorbereiding kan het verschil maken tussen label D en label C. Hieronder leest u stap voor stap hoe een EPC-inspectie verloopt.
Wie mag een EPC opmaken?
Alleen een erkend energiedeskundige type A mag een residentieel EPC opmaken. Die erkenning wordt toegekend en gecontroleerd door het VEKA. Een EPC dat door iemand anders wordt opgemaakt, is juridisch waardeloos: het wordt niet in de energieprestatiedatabank opgenomen en telt dus niet als geldig document bij de notaris.
De energiedeskundige werkt volgens een vast inspectieprotocol. Hij mag niet afwijken van dat protocol, ook niet als u hem daarom vraagt. Dat is meteen het belangrijkste om te begrijpen: hij beoordeelt niet wat u zégt, maar wat hij ziet of kan bewijzen.
Stap 1 — De voorbereiding: bewijsstukken verzamelen
Dit is veruit de belangrijkste stap, en de enige waar u zelf invloed op heeft. Een energiedeskundige kan geen muur openbreken of een dakconstructie ontmantelen. Ziet hij de isolatie niet, dan moet hij uitgaan van veronderstelde waarden — en die zijn bewust pessimistisch, gebaseerd op het bouwjaar van de woning.
Concreet: uw spouwmuur is in 2015 na-geïsoleerd, maar u vindt de factuur niet terug. Dan rekent het protocol met een ongeïsoleerde muur. Uw woning krijgt zo een slechter label dan ze verdient.
Verzamel daarom vóór het bezoek:
- Facturen van isolatiewerken, ramen, dakwerken, condensatieketel, warmtepomp of zonnepanelen
- Offertes en werfverslagen met een duidelijke omschrijving van het materiaal en de dikte
- Bouwplannen en, bij nieuwbouw of ingrijpende renovatie, de EPB-aangifte
- Foto's van tijdens de werken — een gedateerde foto waarop de isolatieplaten met hun dikte zichtbaar zijn, wordt in veel gevallen aanvaard
- Het keuringsverslag van de elektriciteit en het attest van uw ketelonderhoud
Welke documenten precies aanvaard worden, leest u in ons artikel over isolatie bewijzen voor uw EPC.
Stap 2 — Het plaatsbezoek
De energiedeskundige moet alle ruimtes van de wooneenheid kunnen bekijken. Zorg dus dat hij overal binnen kan, ook in de kelder, op de zolder, in de stookruimte, de garage en de kruipruimte. Een op slot gedraaide zolderdeur betekent doorgaans dat het dak als ongeïsoleerd wordt beoordeeld.
Tijdens het bezoek doet hij het volgende:
- Opmeten van de woning — de bruikbare vloeroppervlakte, de gevels, de ramen en het beschermd volume. Dit is de basis van de hele berekening.
- Inspecteren van de gebouwschil — dak, buitenmuren, vloer boven kelder of kruipruimte, en de beglazing (enkel, dubbel of hoogrendementsglas).
- Controleren van de installaties — het type verwarmingsketel en het bouwjaar ervan, de afgifte-elementen, het systeem voor sanitair warm water, de ventilatie, en eventuele zonnepanelen of een warmtepomp.
- Fotograferen en registreren — elk element dat hij inbrengt, moet hij staven met een foto of een bewijsstuk. Die dossieropbouw is verplicht en wordt door het VEKA steekproefsgewijs gecontroleerd.
Voor een gemiddelde rijwoning duurt dit één tot twee uur. Bij een grote of complexe woning met veel aanbouwen kan het langer duren.
Stap 3 — De berekening en de oplading
Na het bezoek voert de deskundige alle gegevens in de officiële EPC-software in. Die software berekent de energiescore (in kWh per m² per jaar) en koppelt daar een label aan, van A+ tot F. De deskundige kan die score niet manueel bijsturen: hij volgt rechtstreeks uit de ingevoerde gegevens.
Vervolgens laadt hij het EPC op in de energieprestatiedatabank van het VEKA. Pas dan bestaat uw EPC officieel, met een uniek certificaatnummer. U krijgt het document meestal binnen enkele werkdagen na het bezoek.
Wat staat er op het EPC?
Naast het label en de energiescore bevat het certificaat ook:
- Een overzicht per bouwdeel: hoe scoren uw dak, muren, ramen, vloer en verwarming afzonderlijk?
- Een lijst met aanbevelingen en een indicatie van de investering per maatregel
- Het doelniveau dat de Vlaamse overheid tegen 2050 vooropstelt (label A)
Die aanbevelingen zijn geen verplichting, maar wel een handige leidraad. Wilt u uw label verbeteren, dan vindt u de meest rendabele ingrepen in ons artikel Hoe verbetert u uw EPC-label?
Vijf tips om een correct — en beter — EPC te krijgen
- Zoek uw facturen op vóór het bezoek. Elk bewijsstuk dat u niet vindt, kost u punten.
- Maak alle ruimtes toegankelijk, inclusief de zolder en de stookruimte.
- Vraag geen "gunstig" EPC. Een deskundige die het protocol niet volgt, riskeert zijn erkenning — en u riskeert een ongeldig certificaat.
- Wees eerlijk over uitgevoerde werken. Ook een verbouwing zonder factuur kan soms met foto's gestaafd worden.
- Plan tijdig. Een EPC is verplicht van zodra u uw woning te koop of te huur aanbiedt — dus vóór de eerste advertentie, niet pas bij de notaris.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt een EPC-inspectie?
Een EPC-inspectie duurt gemiddeld één tot twee uur. Bij een klein appartement kan het sneller gaan, bij een grote of complexe woning met aanbouwen en meerdere installaties duurt het langer.
Moet ik aanwezig zijn tijdens de EPC-inspectie?
U hoeft niet per se zelf aanwezig te zijn, maar het is sterk aan te raden. U kunt dan de bewijsstukken overhandigen, uitleg geven over uitgevoerde werken en alle ruimtes openen. Iemand anders met toegang tot de volledige woning en de documenten kan u vervangen.
Wat als ik geen facturen van mijn isolatie meer heb?
Zonder bewijsstuk mag de energiedeskundige de isolatie niet in rekening brengen en gaat hij uit van veronderstelde waarden op basis van het bouwjaar. Uw label wordt dan slechter dan de werkelijkheid. Soms volstaan gedateerde foto's van tijdens de werken of een gedetailleerde offerte met vermelding van materiaal en dikte.
Wie mag een EPC opmaken in Vlaanderen?
Alleen een erkend energiedeskundige type A mag een residentieel EPC opmaken. Hij werkt volgens een vast inspectieprotocol en laadt het certificaat op in de energieprestatiedatabank van het VEKA. Een EPC van een niet-erkende partij is niet geldig.
Kan ik mijn EPC-label laten aanpassen als ik het niet eens ben met het resultaat?
De energiescore volgt automatisch uit de ingevoerde gegevens en kan niet manueel worden bijgesteld. Wel kunt u een nieuw EPC laten opmaken als u alsnog bewijsstukken terugvindt of extra isolatiewerken uitvoert. Bij een vermoeden van een fout kunt u een klacht indienen bij het VEKA.
Wanneer moet ik een EPC laten opmaken bij verkoop?
Het EPC moet er zijn zodra u uw woning te koop aanbiedt: het label en de energiescore moeten immers in elke advertentie vermeld worden. Wacht dus niet tot de compromis of de notariële akte.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Wilt u een EPC laten opmaken door een erkend energiedeskundige die u vooraf begeleidt bij de bewijsstukken? Berabrick Vastgoedexpertise werkt in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving. Wij nemen ruim de tijd tijdens het plaatsbezoek en leggen u nadien uit welke ingrepen uw label écht doen stijgen.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.
Lees ook: Wat kost een EPC-attest? en Hoe lang is een EPC-certificaat geldig?.