De huurwaarborg voor een woninghuur in Vlaanderen bedraagt sinds 1 januari 2019 maximaal 3 maanden huur (artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet). Ze wordt geplaatst op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder — of via een zakelijke zekerheid, een borgstelling door een derde, of de renteloze huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds. Na het einde van de huur mag de verhuurder de waarborg niet zomaar houden: hij moet ze doorgaans binnen ongeveer twee maanden na de eindplaatsbeschrijving vrijgeven. Grijpt hij niet binnen één jaar naar de vrederechter, dan verjaart zijn vordering en gaat de volledige waarborg naar de huurder.
De huurwaarborg is een van de meest betwiste onderwerpen tussen huurders en verhuurders. Hoeveel mag ze bedragen? Waar moet het geld staan? En wie krijgt ze op het einde? Hieronder zetten we de Vlaamse regels helder op een rij, met de exacte wetsartikelen en bedragen.
Hoeveel mag de huurwaarborg bedragen?
Voor een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen geldt sinds het Vlaams Woninghuurdecreet (van kracht op 1 januari 2019) één duidelijk plafond:
De waarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur — artikel 37 §1 Woninghuurdecreet.
Dat was een bewuste wijziging. Onder de oude federale regeling mocht een waarborg op een geblokkeerde rekening maar twee maanden huur bedragen. Vlaanderen trok dat op naar een uniforme drie maanden, ongeacht de vorm die u kiest. De keerzijde: huurders moeten sinds 2019 een hogere som vooraf ophoesten — precies daarvoor bestaat de huurwaarborglening (zie verder).
Let op: dit plafond geldt voor de woninghuur (hoofdverblijfplaats). Voor studentenhuur en andere huurtypes gelden aparte regels binnen hetzelfde decreet.
De vier toegelaten vormen van huurwaarborg
Het decreet somt limitatief op hoe de waarborg gesteld mag worden. U kiest als huurder in principe zelf.
| Vorm | Hoe het werkt | Maximum |
|---|---|---|
| Geblokkeerde rekening | Geld op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. Rente komt de huurder toe. | 3 maanden huur |
| Zakelijke zekerheidsstelling bij de bank | De huurder blokkeert bijvoorbeeld een beleggingsrekening als waarborg. | 3 maanden huur |
| Borgstelling door een derde | Een familielid of derde staat garant. | 3 maanden huur |
| Huurwaarborglening / OCMW | Het Vlaams Woningfonds of het OCMW voorschiet de waarborg. | 3 maanden huur |
De klassieke variant is de geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Belangrijk: het geld staat níét op de rekening van de verhuurder. Het is en blijft geblokkeerd tot beide partijen — of de vrederechter — beslissen wie er recht op heeft.
De renteloze huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds
Wie de waarborg niet in één keer kan betalen, kan aankloppen bij het Vlaams Woningfonds. Dat verstrekt een renteloze huurwaarborglening, met deze kenmerken:
- Rentevrij en zonder dossierkosten — u betaalt enkel het geleende bedrag terug.
- Bedrag: minimaal 150 euro, maximaal 1.800 euro (tot 3 maanden huur).
- Terugbetaling in gelijke maandelijkse termijnen, startend vanaf de tiende dag van de maand na de storting. Vervroegd terugbetalen mag altijd, geheel of gedeeltelijk.
- Het geleende bedrag wordt gestort op een geïndividualiseerde geblokkeerde rekening op naam van de huurder — exact dezelfde constructie als bij een gewone waarborg.
De lening is bedoeld voor huurders met een beperkt inkomen; er gelden inkomens- en woonvoorwaarden (de woning moet in Vlaanderen liggen, uw hoofdverblijfplaats zijn en geen sociale woning). Enkel als u de afbetaling niet naleeft, kan er alsnog een sanctierente aangerekend worden.
Waarom de plaatsbeschrijving alles bepaalt
Dit is het stuk dat de meeste huurders én verhuurders onderschatten. De waarborg dient om huurschade en onbetaalde huur te dekken. Of er schade is, blijkt uit de vergelijking tussen de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij uittrede.
Geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede? Dan wordt wettelijk vermoed dat u de woning ontving in de staat waarin ze zich bij uittrede bevindt — en kan de verhuurder u in principe geen huurschade aanrekenen (normale slijtage nooit). Dat maakt een correcte, gedetailleerde plaatsbeschrijving uw beste bescherming.
De eindplaatsbeschrijving is bovendien het startpunt van de teruggavetermijn. Meer over uw rechten leest u in onze artikels over de verplichte plaatsbeschrijving bij een huurwoning en de procedure van intrede en uittrede.
Wanneer krijgt u de waarborg terug?
Na het einde van de huur en de eindplaatsbeschrijving moet de geblokkeerde rekening worden vrijgegeven. Dat kan op twee manieren:
- In onderling akkoord — huurder en verhuurder ondertekenen samen de vrijgave bij de bank. Dit is de snelste weg.
- Via de vrederechter — als er discussie is over schade of achterstallige huur.
In de praktijk hanteert de rechtspraak een redelijke termijn van ongeveer één tot twee maanden na de eindplaatsbeschrijving. Voor nieuwe of hernieuwde contracten vanaf 1 november 2024 geldt bovendien een wettelijke termijn van twee maanden, met een boete van 10% per begonnen maand als de verhuurder de waarborg te laat vrijgeeft.
En de belangrijkste hefboom voor de huurder:
De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart na één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd — artikel 37 §3 Woninghuurdecreet.
Concreet: houdt de verhuurder de waarborg zonder de vrederechter aan te spreken, dan verliest hij na één jaar zijn recht en kunt u de volledige waarborg opeisen. (Voor contracten van vóór 2019 gold nog een verjaringstermijn van tien jaar.)
Checklist voor huurders én verhuurders
- Stort de waarborg nooit rechtstreeks op de rekening van de verhuurder. Gebruik een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.
- Maak altijd een tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede, met foto's en datum. Zonder dat document staat u zwak.
- Bewaar het bewijs van de storting en het rekeningnummer van de geblokkeerde rekening.
- Verhuurder: onderneem tijdig actie na de uittrede. Wacht niet, want na één jaar verjaart uw vordering.
- Huurder: krijgt u de waarborg niet terug binnen een redelijke termijn? Stuur een aangetekende ingebrekestelling en stap desnoods naar de vrederechter (gratis via een verzoekschrift).
Veelgestelde vragen
Hoeveel bedraagt de huurwaarborg in Vlaanderen?
Voor een hoofdverblijfplaats bedraagt de huurwaarborg maximaal drie maanden huur, op grond van artikel 37 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Dat plafond geldt sinds 1 januari 2019 en vervangt het oude federale maximum van twee maanden voor een geblokkeerde rekening.
Op wiens naam staat de geblokkeerde huurwaarborgrekening?
De geblokkeerde rekening staat op naam van de huurder, niet van de verhuurder. Het geld blijft geblokkeerd tot beide partijen samen de vrijgave ondertekenen of tot de vrederechter beslist. De opgebouwde rente komt de huurder toe.
Wat is de huurwaarborglening van het Vlaams Woningfonds?
Dat is een renteloze lening waarmee huurders met een beperkt inkomen hun waarborg kunnen betalen. Ze bedraagt minimaal 150 en maximaal 1.800 euro, wordt in gelijke maandelijkse termijnen terugbetaald en gestort op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder. Er zijn inkomens- en woonvoorwaarden.
Hoelang mag de verhuurder wachten om de waarborg vrij te geven?
De rechtspraak gaat uit van een redelijke termijn van ongeveer één tot twee maanden na de eindplaatsbeschrijving. Voor nieuwe of hernieuwde contracten vanaf 1 november 2024 geldt een wettelijke termijn van twee maanden, met een boete van 10% per begonnen maand bij laattijdige vrijgave.
Wat als de verhuurder mijn waarborg niet teruggeeft?
Stuur eerst een aangetekende ingebrekestelling. Reageert de verhuurder niet, dan kunt u gratis via een verzoekschrift naar de vrederechter stappen. Belangrijk: de vordering van de verhuurder om de waarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven verjaart één jaar na het einde van de huur. Daarna kunt u het volledige bedrag opeisen.
Kan de verhuurder zomaar schade inhouden op mijn waarborg?
Nee. Hij moet de schade bewijzen, en dat kan enkel door de intredeplaatsbeschrijving met de uittredeplaatsbeschrijving te vergelijken. Normale slijtage en ouderdom mogen nooit worden aangerekend. Zonder tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede staat de verhuurder juridisch zeer zwak.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Wilt u zeker zijn dat uw huurwaarborg later vlot en volledig wordt vrijgegeven? Alles begint bij een correcte, tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Berabrick Vastgoedexpertise maakt gedetailleerde plaatsbeschrijvingen bij intrede en uittrede in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving — met foto's, meetgegevens en een sluitend verslag dat voor beide partijen als bewijs geldt.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.
Lees ook: Plaatsbeschrijving huurwoning: verplicht in Vlaanderen? en Conformiteitsattest voor een huurwoning.