Wie een gebouw sloopt en op hetzelfde perceel een woning heropbouwt, betaalt in heel België 6% btw in plaats van 21% — op voorwaarde dat de woning de enige en eigen woning wordt, dat u er zonder uitstel gedomicilieerd bent en dat u er minstens vijf jaar blijft. De maximale bewoonbare oppervlakte hangt af van hoe u aan de woning komt: 200 m² wanneer u zelf bouwheer bent, 175 m² wanneer u de heropgebouwde woning koopt van een bouwpromotor. Die regeling is sinds 1 juli 2025 permanent en geldt zonder geografische beperking. U moet een verklaring nr. 111 indienen via MyMinfin.
Dat verschil van 25 m² tussen zelf bouwen en kopen staat in vrijwel geen enkel overzicht, en het is precies het punt waarop dossiers stranden. Hieronder staat de volledige structuur van de regeling, per situatie, met wat wél en niet meetelt in die oppervlakte.
Waarom het verschil van 15 procentpunt zoveel uitmaakt
Op een bouwbudget van 400.000 euro exclusief btw is het verschil tussen 6% en 21% ruim 60.000 euro. Dat is geen fiscale marge maar een bepalende factor in uw financieringsplan. Precies daarom is het de moeite de voorwaarden vóór de eerste factuur na te lopen in plaats van erna: de verklaring die u moet indienen, hangt af van keuzes die u bij de start maakt.
De vier situaties op een rij
De regeling die sinds 1 juli 2025 permanent geldt, kent verschillende varianten naargelang wie bouwt en wat er met de woning gebeurt.
| Situatie | Max. bewoonbare oppervlakte | Kernvoorwaarde | Verklaring |
|---|---|---|---|
| 1. U bent bouwheer en bewoont zelf | 200 m² | Enige én eigen woning, domicilie zonder uitstel, minstens 5 jaar | nr. 111/1 |
| 2. U bouwt om langdurig privé te verhuren | 200 m² | Verhuur voor minstens 15 jaar aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel domicilie neemt | nr. 111/2 |
| 3. U bouwt om sociaal te verhuren | Geen grens | Verhuur in het kader van het sociaal woonbeleid gedurende minstens 15 jaar | nr. 111/2 |
| 4. U koopt van een bouwpromotor | 175 m² (geen grens bij sociale verhuur) | Koper bewoont zelf als enige en eigen woning gedurende 5 jaar, of verhuurt 15 jaar | nr. 111/3, gezamenlijk door verkoper én koper |
De vierde situatie — de verkoop van een gesloopte en heropgebouwde woning door een promotor — is de nieuwigheid van 1 juli 2025. Ze was in de vorige regeling weggevallen en is nu terug, maar met een strengere oppervlaktegrens dan voor wie zelf bouwheer is.
Bent u kandidaat-koper van een nieuwbouwproject dat op een sloop volgt? Vraag de verkoper uitdrukkelijk of het project onder de 175 m² blijft en of hij de verklaring nr. 111/3 mee zal ondertekenen. Zonder die gezamenlijke verklaring is er geen 6%, hoe correct het project verder ook zit.
Wat telt mee in de bewoonbare oppervlakte?
Hier gaan de meeste inschattingen mis, want "bewoonbaar" is enger dan "gebouwd". De btw-administratie telt de netto-oppervlakte van de woonvertrekken op, gemeten van binnenkant muur tot binnenkant muur, en alleen wanneer de ruimte minstens 4 m² groot is en minstens 2 meter hoog boven de vloer.
| Telt mee | Telt niet mee |
|---|---|
| Keuken | Badkamer |
| Woonkamer en eetkamer | Toilet |
| Slaapkamers | Doucheruimte, ruimte met wastafel |
| Bureau | Garage |
| Bewoonbare zolder- en kelderruimten | Trappen en trappenhuizen |
| Andere voor huisvesting bedoelde ruimtes ≥ 4 m² en ≥ 2 m hoog | Bergingen, niet-bewoonbare kelders en zolders |
Twee gevolgen die in de praktijk verrassen:
- Een woning met een grote garage, een ruime berging en twee badkamers kan bruto ver boven 200 m² liggen en toch binnen de grens blijven. De totale vloeroppervlakte van uw plan zegt op zich weinig.
- Omgekeerd: een bewoonbaar gemaakte zolder of een als bureau ingerichte kelderruimte telt wél mee. Wie in de loop van het ontwerp de zolder van "berging" naar "hobbyruimte" laat evolueren, kan ongemerkt over de grens gaan.
Laat uw architect de bewoonbare oppervlakte daarom apart berekenen volgens de btw-definitie, en niet volgens de bruto vloeroppervlakte of de EPB-oppervlakte. Dat zijn drie verschillende cijfers voor hetzelfde huis.
De voorwaarden waarop dossiers vastlopen
Enige én eigen woning
Twee aparte voorwaarden die vaak op één hoop gegooid worden. Eigen betekent dat u er zelf woont. Enige betekent dat u geen andere woning in volle eigendom of vruchtgebruik hebt. Er bestaan uitzonderingen — een woning die u erfde in mede-eigendom, of een oude woning die u tijdig verkoopt — maar reken er niet blindelings op. Wie tijdens de bouw nog eigenaar is van zijn huidige woning, moet het tijdpad van de verkoop met zijn boekhouder doornemen.
Domicilie zonder uitstel, en vijf jaar blijven
U moet zich er inschrijven zodra de woning bewoonbaar is, en er minstens vijf jaar gedomicilieerd blijven. Vertrekt u eerder, dan moet u het btw-voordeel voor de resterende jaren terugbetalen. Dat is geen theoretisch risico: een professionele verhuizing of een relatiebreuk binnen vijf jaar komt vaker voor dan mensen bij het ondertekenen van hun bouwcontract denken.
Sloop en heropbouw horen bij elkaar
De regeling geldt voor het geheel: de afbraak van een bestaand gebouw én de heropbouw van een woning op dat terrein. Een gedeeltelijke afbraak waarbij een substantieel deel van de oude structuur blijft staan, wordt fiscaal meestal als een verbouwing gezien, niet als een heropbouw — met een andere btw-regeling tot gevolg. Laat die kwalificatie vooraf bevestigen; het is een van de weinige punten waarop een advies vooraf zichzelf zeker terugbetaalt.
De verklaring nr. 111
De verklaring dient u in via MyMinfin, en welk formulier u nodig hebt, hangt af van de bestemming van de heropgebouwde woning: 111/1 als bouwheer-bewoner, 111/2 bij verhuur, 111/3 bij verkoop. Bij verkoop wordt ze gezamenlijk door verkoper en koper ingediend.
Dien ze vóór het tarief van 6% wordt toegepast in. Ontbreekt ze, dan is er in principe geen recht op het verlaagde tarief, en dan is het uw aannemer die met een btw-probleem zit — waarna het contractueel bij u terechtkomt.
Wat dit betekent voor uw sloopdossier
Een sloop is meer dan een fiscale rubriek. Vóór de eerste kraan aanrukt, moet er ook op afvalvlak een dossier klaarliggen. Ligt uw project boven de drempels van 1.000 m³ (niet-residentieel) of 5.000 m³ (residentieel, eengezinswoningen uitgezonderd), dan hebt u een conform verklaard sloopopvolgingsplan nodig vóór de start van de werken. Zit u eronder, dan blijft de verplichting overeind om uw aannemer een asbestinventaris te bezorgen.
Verder in het traject komen de EPB-verplichtingen en de opleveringsmomenten. Die zetten we op een rij in EPB-aangifte bij nieuwbouw en renovatie en voorlopige oplevering: rechten en checklist.
Checklist vóór uw eerste factuur
- Kwalificatie bevestigd: is dit fiscaal een heropbouw of een verbouwing?
- Bewoonbare oppervlakte berekend volgens de btw-definitie, niet volgens bruto vloeroppervlakte
- Getoetst aan de juiste grens: 200 m² als bouwheer, 175 m² bij aankoop van een promotor
- Zolder- en kelderruimtes correct gekwalificeerd (bewoonbaar of niet)
- "Enige woning": tijdpad van de verkoop van uw huidige woning nagekeken
- Domicilie-planning: inschrijving zonder uitstel, en vijf jaar vooruit bekeken
- Juiste verklaring nr. 111 geïdentificeerd (111/1, 111/2 of 111/3)
- Bij aankoop: schriftelijk bevestigd dat de verkoper 111/3 mee ondertekent
- Verklaring ingediend via MyMinfin vóór toepassing van het 6%-tarief
- Sloopdossier nagekeken: sloopopvolgingsplan of asbestinventaris voor de aannemer
Veelgestelde vragen over 6% btw bij sloop en heropbouw
Wat is de maximale oppervlakte voor 6% btw bij sloop en heropbouw?
Dat hangt af van uw positie. Bent u zelf bouwheer en gaat u de woning bewonen of langdurig privé verhuren, dan geldt een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m². Koopt u de heropgebouwde woning van een bouwpromotor, dan ligt de grens op 175 m². Bij verhuur in het kader van het sociaal woonbeleid geldt er geen oppervlaktegrens.
Wat telt mee in de bewoonbare oppervlakte?
De netto-oppervlakte van de woonvertrekken, gemeten van binnenkant muur tot binnenkant muur: keuken, woonkamer, eetkamer, slaapkamers, bureau, bewoonbare zolder- en kelderruimten en andere ruimtes bedoeld voor huisvesting. Elke ruimte telt alleen mee als ze minstens 4 m² groot is en minstens 2 meter hoog boven de vloer. Badkamer, toilet, doucheruimte, garage, trappen, bergingen en niet-bewoonbare kelders en zolders tellen niet mee.
Sinds wanneer geldt de permanente regeling?
Sinds 1 juli 2025. Ze geldt in heel België, zonder de geografische beperking tot bepaalde steden die in oudere regelingen bestond, en zowel voor bouwheren-natuurlijke personen als voor projecten van bouwpromotoren.
Welke verklaring moet ik indienen?
Een verklaring nr. 111 via MyMinfin, in de variant die bij uw situatie past: 111/1 wanneer u als bouwheer zelf gaat wonen, 111/2 bij langdurige verhuur (privé of sociaal), en 111/3 bij de verkoop van een heropgebouwde woning. Die laatste wordt gezamenlijk door verkoper en koper ingediend. Dien de verklaring in vóór het verlaagde tarief wordt toegepast.
Hoe lang moet ik in de woning blijven wonen?
Minstens vijf jaar, met domicilie zonder uitstel vanaf het moment dat de woning bewoonbaar is. Verlaat u de woning eerder, dan moet u het genoten btw-voordeel voor de resterende jaren terugbetalen. Bij de verhuurvarianten gaat het om een engagement van vijftien jaar.
Geldt het verlaagde tarief ook als ik verhuur?
Ja, in twee vormen. Bij langdurige privéverhuur van minstens vijftien jaar aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel domicilie neemt, geldt de grens van 200 m². Bij verhuur in het kader van het sociaal woonbeleid gedurende minstens vijftien jaar is er geen oppervlaktegrens.
Wat als ik maar een deel van het gebouw sloop?
Dan is het de vraag of er fiscaal sprake is van een heropbouw dan wel van een verbouwing. Blijft een substantieel deel van de bestaande structuur overeind, dan wordt het project doorgaans als verbouwing gekwalificeerd en valt het onder een andere btw-regeling. Laat die kwalificatie vooraf bevestigen: ze bepaalt de volledige fiscale opzet van uw dossier.
Ik koop een nieuwbouwappartement op een gesloopt perceel. Krijg ik automatisch 6%?
Nee. De verkoper moet het project onder de regeling brengen, de bewoonbare oppervlakte moet onder 175 m² blijven, en u moet er zelf gaan wonen als enige en eigen woning met domicilie gedurende vijf jaar — of het vijftien jaar verhuren. Bovendien moeten verkoper en koper samen de verklaring nr. 111/3 indienen. Laat dat schriftelijk bevestigen vóór u tekent.
Verandert dit iets aan mijn registratierechten?
Nee, dat zijn twee verschillende belastingen. Btw is verschuldigd op de bouwwerken of op de aankoop van een nieuwe woning; registratierechten op de aankoop van een bestaand onroerend goed of van de grond. Hoe het verkooprecht in Vlaanderen berekend wordt, leest u in registratierechten bij de aankoop van een woning.
Berabrick: advies en projectopvolging bij sloop en heropbouw
Berabrick Vastgoedexpertise begeleidt bouwheren die een bestaand pand slopen en heropbouwen: van het asbest- en sloopdossier vóór de werken tot de opvolging van de werf en de oplevering. Voor de fiscale kwalificatie van uw project werkt u het best samen met uw boekhouder of btw-adviseur; wij zorgen dat het technische dossier daaronder klopt.
We werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk, en voor projecten ook daarbuiten.
Plant u een sloop en heropbouw? Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte aan via ons formulier.
Lees ook: Wet Breyne: kopen op plan, Werfcontrole bij nieuwbouw: wat controleert de expert wanneer? en Notariskosten bij de aankoop van een woning.