Koopt u een woning of appartement dat nog gebouwd moet worden en betaalt u vóór de voltooiing, dan geldt de Wet Breyne — en die is van dwingend recht. Concreet: maximaal 5% voorschot bij de ondertekening, het saldo pas opeisbaar vanaf de authentieke akte en nooit méér dan de waarde van de al uitgevoerde werken, een verplichte financiële waarborg van de verkoper of aannemer, een dubbele oplevering met minstens een jaar ertussen, en een lijst vermeldingen die verplicht in het contract moet staan. Ontbreken die, dan kunt u als koper de nietigheid inroepen.
Bijna niemand leest de wet. Wél tekenen mensen contracten waarin al die bescherming stilzwijgend weggeschreven staat — een betalingsschema dat vooruitloopt op de werken, een "waarborg" die er geen is, een oplevering in één keer. Dit artikel loopt de wet punt voor punt af, zodat u een contract kunt aftoetsen vóór u tekent.
Officiële naam en toepassingsgebied
De wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen — kortweg de Woningbouwwet of Wet Breyne, naar minister Gustave Breyne — wordt aangevuld door het koninklijk besluit van 21 oktober 1971. Artikel 1 bakent het toepassingsgebied af:
"Deze wet is toepasselijk op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen."
Er zijn dus drie cumulatieve voorwaarden. Een woning of appartement, bestemd voor huisvesting (eventueel gecombineerd met beroepsdoeleinden). Nog te bouwen of in aanbouw. En betalingen vóór de voltooiing.
| Situatie | Wet Breyne? |
|---|---|
| Verkoop op plan van een appartement, betaling in schijven | Ja |
| Sleutel-op-de-deurcontract met een promotor | Ja |
| Aannemingscontract voor het bouwen van een woning, met voorschotten | Ja |
| Aankoop van een bestaande, afgewerkte woning | Nee |
| Zuivere grondaankoop zonder bouwverbintenis | Nee |
| Losse contracten met afzonderlijke vakaannemers, elk voor een deel van de werken | In beginsel niet |
| Bouwcontract waarbij alles pas betaald wordt na de volledige voltooiing | Nee |
De rechtsvorm van het contract doet er niet toe: koop, aanneming, promotieovereenkomst of een combinatie. Wat telt, is de economische werkelijkheid — betaalt u vooruit voor iets dat er nog niet staat?
Het geld: 5% voorschot en betalen naar vordering
De belangrijkste bescherming is financieel. Artikel 10 zet twee harde grenzen:
"Indien bij het afsluiten van de overeenkomst een voorschot of handgeld wordt betaald, mag het bedrag ervan niet hoger zijn dan 5 pct. van de totale prijs."
en
"Het saldo van de prijs der werken is bij gedeelten pas opeisbaar vanaf de dag van het verlijden van de authentieke akte; de gedeeltelijke betalingen mogen niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken."
Dat betekent drie dingen:
- Bij de ondertekening van het compromis betaalt u maximaal 5% van de totale prijs. Niet 10%, wat bij een bestaande woning gebruikelijk is.
- Vóór de authentieke akte is er niets anders verschuldigd. Een betalingsschema dat schijven opeist tussen compromis en akte, klopt niet.
- Elke schijf moet gedekt zijn door werken die effectief zijn uitgevoerd. U betaalt de ruwbouw wanneer de ruwbouw staat, niet wanneer hij gepland is.
Dat laatste is in de praktijk de belangrijkste vuistregel, en meteen het punt waar het vaakst tegen gezondigd wordt. Vraagt de promotor 30% bij ondertekening van de akte terwijl er nog niets uit de grond komt, dan financiert u zijn werf — en draagt u zijn faillissementsrisico. Een onafhankelijke controle van de vorderingsstaat vóór u een schijf vrijgeeft, is precies waarvoor de wet ruimte laat.
De waarborg — en het Europese arrest dat ze op de schop gooit
Artikel 12 verplicht de verkoper of aannemer een financiële zekerheid te stellen. Het systeem is tweeledig:
| Situatie | Waarborg |
|---|---|
| Erkende aannemer | Borgtocht van 5% van de prijs van de werken bij de Deposito- en Consignatiekas (artikel 3 KB 21 oktober 1971) |
| Niet-erkende aannemer of promotor | Voltooiingswaarborg door een financiële instelling: die waarborgt de volledige afwerking, of de terugbetaling van de gestorte bedragen bij ontbinding — in de praktijk 100% |
Bij de erkende aannemer wordt de borgtocht in twee helften vrijgegeven: de eerste helft bij de voorlopige oplevering, de rest bij de definitieve oplevering.
Dit onderdeel van de wet staat op de helling. Op 26 februari 2026 oordeelde het Hof van Justitie van de Europese Unie in zaak C-824/24 dat het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers strijdig is met de vrije dienstverrichting uit de Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. Het Hof zag daarin een indirecte discriminatie: erkenning staat enkel open voor aannemers, waardoor buitenlandse promotoren de zware 100%-waarborg niet kunnen ontlopen. België kon niet aantonen dat dat onderscheid noodzakelijk en evenredig is.
Wat betekent dat voor u als koper? De Wet Breyne zelf blijft onverkort gelden, en zolang de wetgever niet ingrijpt blijft ook de huidige waarborgregeling van kracht. Een gelijkschakeling naar 5% voor iedereen is het meest genoemde scenario. Wordt dat de uitkomst, dan verzwakt de bescherming van de koper tegenover niet-erkende promotoren gevoelig — een reden te meer om vandaag te controleren wélke waarborg in uw contract staat en van wie ze uitgaat.
Vraag altijd het waarborgattest zelf op. "Wij zijn erkend aannemer" op een offerte is geen waarborg; het bewijs van de borgstelling of het waarborgcertificaat van de financiële instelling wel.
Wat verplicht in het contract moet staan
Artikel 7 somt de vermeldingen op die de overeenkomst moet bevatten. Ontbreekt er een, dan is de sanctie zwaar (zie verder).
- a) De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen
- b) De datum van uitgifte van de bouwvergunning en de voorwaarden ervan — of de overeenkomst wordt gesloten onder opschortende voorwaarde van het bekomen van de vergunning
- b bis) Of de koper de overeenkomst afhankelijk maakt van de opschortende voorwaarde van financiering, geldig voor maximaal drie maanden
- c) Een nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke gedeelten
- d) Als bijlage: de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken, gedateerd en ondertekend door een erkend architect — bij een appartement ook de basisakte en het reglement van mede-eigendom
- e) De totale prijs en de wijze van betaling, met de uitdrukkelijke vermelding dat die prijs alle werken omvat die nodig zijn voor de normale bewoonbaarheid
- e bis) Het bestaan van gewestelijke overheidstegemoetkomingen
- f) De aanvangsdatum, de uitvoeringstermijn en de schadevergoeding wegens vertraging
- g) De wijze van oplevering
- h) De erkenning van partijen dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in dit artikel vermelde gegevens en stukken
Punt e) is in geschillen het scherpst: de prijs moet alles omvatten wat nodig is voor normale bewoonbaarheid. Een contract dat pleisterwerk, sanitair of een keuken als "optie" buiten de prijs houdt terwijl de woning zonder die posten niet bewoonbaar is, wringt met de wet.
Punt h) geeft u vijftien dagen bedenktijd met de volledige plannen en bestekken in handen. Wordt u onder druk gezet om "vandaag nog" te tekenen omdat de laatste kavel weggaat, dan is dat op zich al een signaal.
Eigendom en risico: twee verschillende data
Twee artikelen die vaak door elkaar gehaald worden.
Artikel 4 — door de overeenkomst gaan de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen dadelijk over op de koper.
Artikel 5 — de eigendom van de nog op te richten constructies gaat over "naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt". Maar: het risico volgens de artikelen 1788 en 1789 van het oud Burgerlijk Wetboek gaat niet over vóór de voorlopige oplevering.
Dat onderscheid is uw bescherming. U wordt geleidelijk eigenaar van wat gebouwd wordt — belangrijk bij een faillissement van de promotor, want die materialen zitten dan al in uw vermogen. Tegelijk draagt u het risico van brand, storm of instorting nog niet: dat blijft tot de voorlopige oplevering bij de aannemer.
Artikel 11 sluit daar nog bij aan: de overeenkomst mag geen beding van wederinkoop bevatten.
De dubbele oplevering en de tienjarige aansprakelijkheid
De Wet Breyne verplicht twee opleveringen, met een minimumtermijn ertussen. Artikel 9:
"De eindoplevering van het werk mag niet geschieden dan na verloop van een jaar sedert de voorlopige oplevering, met dien verstande dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten reeds heeft plaatsgehad, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is."
Dat jaar is geen formaliteit. Het laat de woning een volledige cyclus doorlopen — een winter, een zomer, een vorstperiode, een regenseizoen — waarin krimpscheuren, vochtdoorslag, condensatie en zettingen zichtbaar worden. Wie de definitieve oplevering te snel tekent, geeft die observatieperiode weg.
Gebruik het jaar dan ook actief: houd een lijst bij van alles wat opduikt en meld het schriftelijk zodra u het vaststelt, niet pas op de dag van de definitieve oplevering. Meer over de praktijk in voorlopige oplevering nieuwbouw: rechten en checklist.
Artikel 6 breidt de tienjarige aansprakelijkheid uit tot de verkoper: de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek — die de aannemer en de architect tien jaar aansprakelijk stellen voor gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten — zijn ook op hem van toepassing. Die aansprakelijkheid geldt ten aanzien van de opeenvolgende eigenaars, met dien verstande dat de vordering enkel tegen de oorspronkelijke verkoper kan worden ingesteld.
Wanneer begint die termijn te lopen? In beginsel bij de aanvaarding van de werken, dus bij de definitieve oplevering. Partijen mogen echter bedingen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt — en veel contracten doen dat, waardoor de tienjarige termijn een jaar vroeger start. Omdat artikel 7, g) de overeenkomst verplicht om "de wijze van oplevering" te bepalen, staat het antwoord altijd in uw eigen contract. Zoek het op vóór u tekent.
De sanctie: nietigheid
Artikel 13 maakt de wet tandig:
"De niet-nakoming van de bepalingen van artikel 7, van artikel 12 of de koninklijke besluiten heeft de nietigheid van de overeenkomst ofwel de nietigheid van het met de wet strijdige beding tot gevolg."
De nietigheid is relatief: alleen de koper of opdrachtgever kan ze inroepen, en dat moet gebeuren vóór het verlijden van de authentieke akte of vóór de voorlopige oplevering. Wie te lang wacht, verliest die kaart.
Praktisch: laat een contract voor een woning op plan nakijken vóór de ondertekening van de akte. Daarna kunt u alleen nog op de gewone weg procederen, wat trager en duurder is.
Waar het in de praktijk misloopt
Vijf terugkerende patronen, uit dossiers op het terrein:
- Een betalingsschema dat vooruitloopt op de werken. Contractueel netjes ogende schijven ("30% bij aanvang, 30% bij ruwbouw") die in werkelijkheid niet overeenstemmen met wat er staat. De wet vraagt geen schema, maar dekking door uitgevoerde werken.
- Opties die de normale bewoonbaarheid uithollen. De basisprijs oogt scherp; keuken, sanitair, binnendeuren en vloeren zitten in een aparte offerte.
- Geen bewijs van de waarborg. Een verwijzing naar artikel 12 in het contract is niet hetzelfde als een borgstellingsattest of waarborgcertificaat.
- Een voorlopige oplevering onder druk. Sleutels worden pas overhandigd na ondertekening, terwijl de opmerkingenlijst nog niet volledig is.
- Een definitieve oplevering die stilzwijgend intreedt. Sommige contracten bepalen dat de definitieve oplevering wordt geacht te zijn verworven als de koper binnen X dagen niet reageert. Zet die datum in uw agenda.
Bij elk van die vijf helpt dezelfde reflex: laat een onafhankelijke expert de vorderingsstaat en de oplevering vaststellen — iemand die geen belang heeft bij de werf. Zie werfcontrole bij nieuwbouw.
Veelgestelde vragen
Wanneer is de Wet Breyne van toepassing?
Bij elke overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, en bij elke verbintenis om zo'n woning te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen — op voorwaarde dat het goed bestemd is voor huisvesting en dat de koper of opdrachtgever vóór de voltooiing een of meer stortingen moet doen. De contractvorm doet er niet toe: verkoop op plan, sleutel-op-de-deur en aannemingscontracten met voorschotten vallen er allemaal onder.
Hoeveel voorschot mag men vragen bij een woning op plan?
Maximaal 5% van de totale prijs bij het afsluiten van de overeenkomst (artikel 10). De 10% die bij een bestaande woning gebruikelijk is, mag hier niet. Het saldo is bovendien pas bij gedeelten opeisbaar vanaf het verlijden van de authentieke akte, en de gedeeltelijke betalingen mogen nooit hoger zijn dan de prijs van de al uitgevoerde werken.
Welke waarborg moet een aannemer of promotor stellen?
Een erkende aannemer stelt een borgtocht van 5% van de prijs van de werken bij de Deposito- en Consignatiekas, die in twee helften wordt vrijgegeven — bij de voorlopige en bij de definitieve oplevering. Een niet-erkende aannemer of promotor moet een voltooiingswaarborg door een financiële instelling stellen, die de afwerking of de terugbetaling van de gestorte bedragen dekt. Vraag steeds het bewijsstuk zelf op.
Klopt het dat de waarborgregeling van de Wet Breyne moet veranderen?
Ja. Op 26 februari 2026 oordeelde het Hof van Justitie in zaak C-824/24 dat het onderscheid tussen erkende (5%) en niet-erkende aannemers (in de praktijk 100%) strijdig is met de vrije dienstverrichting uit de Dienstenrichtlijn 2006/123/EG. België moet de regeling aanpassen. Tot een wetswijziging blijft de bestaande regeling gelden en blijft de Wet Breyne zelf onverkort van kracht.
Hoeveel tijd zit er tussen de voorlopige en de definitieve oplevering?
Minstens één jaar. Artikel 9 bepaalt dat de eindoplevering niet mag gebeuren vóór het verstrijken van een jaar sedert de voorlopige oplevering, op voorwaarde dat de eindoplevering van de gemeenschappelijke delen al heeft plaatsgehad zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is. Die periode dient om gebreken zichtbaar te laten worden.
Vanaf wanneer loopt de tienjarige aansprakelijkheid bij een nieuwbouw?
In beginsel vanaf de aanvaarding van de werken, dus bij de definitieve oplevering. Partijen mogen echter overeenkomen dat de voorlopige oplevering als aanvaarding geldt, waardoor de termijn een jaar vroeger begint. Omdat de overeenkomst verplicht de wijze van oplevering moet bepalen (artikel 7, g), staat het antwoord in uw eigen contract.
Wie draagt het risico als de woning in aanbouw afbrandt?
De aannemer of verkoper. Artikel 5 bepaalt dat u geleidelijk eigenaar wordt van de constructies naarmate de bouwstoffen worden geplaatst en verwerkt, maar dat het risico volgens de artikelen 1788 en 1789 van het oud Burgerlijk Wetboek niet overgaat vóór de voorlopige oplevering.
Wat als het contract niet aan de Wet Breyne voldoet?
Artikel 13 voorziet in de nietigheid van de overeenkomst of van het met de wet strijdige beding. Enkel de koper of opdrachtgever kan die nietigheid inroepen, en dat moet gebeuren vóór het verlijden van de authentieke akte of vóór de voorlopige oplevering. Laat het contract dus nakijken vóór de akte.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Berabrick begeleidt kopers en bouwheren in de regio Antwerpen (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk) doorheen een nieuwbouwtraject: werfcontrole tijdens de uitvoering, controle van de vorderingsstaat vóór u een schijf vrijgeeft, en bijstand bij de voorlopige en de definitieve oplevering met een gedetailleerde opmerkingenlijst.
Twijfelt u over een contract of een betalingsschema dat u kreeg voorgelegd, dan kijken we het na vóór u tekent — via advies en consultatie. Ahmed Berahab brengt daarbij 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie mee.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: Voorlopige oplevering nieuwbouw: rechten en checklist, Werfcontrole bij nieuwbouw en Het postinterventiedossier (PID).