Bij de aankoop van een woning in Vlaanderen komen naast de koopsom ook een reeks bijkomende kosten kijken: het verkooprecht (registratierecht), het notarisereloon, hypotheekkosten en administratieve vergoedingen. Samen worden dit de notariskosten of "aankoopkosten" genoemd. In 2026 kunnen die voor een gemiddelde woning oplopen tot 3% à 5% van de aankoopprijs. In dit artikel zetten we alle componenten op een rij met concrete rekenvoorbeelden.
Verkooprecht: het tarief van 2%
Het verkooprecht (vroeger "registratierecht" genoemd) is de belasting die de koper betaalt aan de Vlaamse overheid bij de aankoop van een onroerend goed. Sinds 1 januari 2025 is het tarief voor de enige eigen woning verlaagd van 3% naar 2%. In Vlaanderen geldt:
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Enige en eigen woning (hoofdverblijfplaats) | 2% |
| Tweede verblijf, investeringspand, bouwgrond | 12% |
Het tarief van 2% geldt enkel als de woning uw enige woning wordt én u er uw hoofdverblijfplaats vestigt binnen 3 jaar na de akte. U mag op het moment van aankoop geen andere woning in volle eigendom hebben — tenzij u die binnen een bepaalde termijn verkoopt.
Het vroegere "klein beschrijf" bestaat niet meer in Vlaanderen. Het werd afgeschaft bij de hervorming van 2022, toen het verlaagde tarief eerst op 3% kwam. Sinds 1 januari 2025 is dat verlaagde tarief verder gezakt naar 2%.
Strengere voorwaarden vanaf 1 januari 2026
Vanaf 1 januari 2026 verstrengt Vlaanderen de voorwaarden voor het 2%-tarief. De belangrijkste wijzigingen:
- U moet de woning in volle eigendom kopen.
- Enkel natuurlijke personen komen in aanmerking (geen vennootschappen).
- U moet zich niet alleen binnen 3 jaar domiciliëren, maar die inschrijving ook minstens 1 jaar ononderbroken aanhouden.
- Bepaalde constructies, zoals de gesplitste aankoop (blote eigendom/vruchtgebruik), zijn uitgesloten.
Voldoet u niet aan de voorwaarden, dan vordert VLABEL het verschil tussen het 2%- en 12%-tarief terug, eventueel met een belastingverhoging.
Rechtenvermindering voor een bescheiden woning
Let op: Vlaanderen kent geen abattement van €200.000 zoals het Brussels Gewest — die regeling is vaak een bron van verwarring. In Vlaanderen bestaat er wél een rechtenvermindering voor bescheiden woningen.
Koopt u uw enige eigen woning aan het 2%-tarief én ligt de aankoopprijs onder een drempel, dan krijgt u een extra vermindering van €1.867 op het verschuldigde verkooprecht:
| Ligging van de woning | Maximale aankoopprijs voor de vermindering |
|---|---|
| Gewone ligging | €220.000 |
| Kernsteden en Vlaamse Rand rond Brussel | €240.000 |
Rekenvoorbeeld (bescheiden woning):
- Aankoopprijs: €220.000
- Verkooprecht: 2% × €220.000 = €4.400
- Min rechtenvermindering: −€1.867
- Te betalen verkooprecht: €2.533
Ligt uw aankoopprijs boven de drempel (zoals in het hoofdvoorbeeld van €300.000 verderop), dan vervalt de rechtenvermindering en betaalt u 2% op de volledige prijs.
Meeneembaarheid afgeschaft: de vroegere "meeneembaarheid" (waarbij u eerder betaalde registratierechten kon verrekenen met de rechten op een nieuwe woning) is afgeschaft voor alle nieuwe aankopen sinds 1 januari 2024. Reken er dus niet meer op.
Notarisereloon: degressieve schaal
Het notarisereloon (honorarium) is de vergoeding van de notaris voor zijn dienstverlening. Het is wettelijk vastgelegd via een degressieve tariefschaal (KB van 16 december 1950), exclusief 21% btw.
| Schijf aankoopprijs | Percentage (excl. btw) |
|---|---|
| €0 – €7.500 | 4,56% |
| €7.501 – €17.500 | 2,85% |
| €17.501 – €30.000 | 2,28% |
| €30.001 – €45.495 | 1,71% |
| €45.496 – €64.095 | 1,14% |
| €64.096 – €250.095 | 0,57% |
| Boven €250.095 | 0,057% |
Rekenvoorbeeld voor aankoopprijs €300.000:
- Schijf 1: €7.500 × 4,56% = €342
- Schijf 2: €10.000 × 2,85% = €285
- Schijf 3: €12.500 × 2,28% = €285
- Schijf 4: €15.495 × 1,71% = €265
- Schijf 5: €18.600 × 1,14% = €212
- Schijf 6: €185.905 × 0,57% = €1.060
- Schijf 7: €49.905 × 0,057% = €28
- Totaal ereloon: ±€2.477 excl. btw → ±€2.997 incl. 21% btw
Bijkomende notariskosten
Naast het registratierecht en het ereloon zijn er nog andere kosten:
| Kostenpost | Richtbedrag |
|---|---|
| Kantoor- / administratiekosten notaris | €350 – €700 excl. btw |
| Kadastraal uittreksel | ±€30 |
| Stedenbouwkundig uittreksel (gemeente) | €50 – €200 |
| Bodemattest (OVAM) | ±€56/perceel |
| Hypotheekrecht (bij lening) | 1% × hypotheekbedrag |
| Ereloon hypotheekakte | Degressieve schaal op hypotheekbedrag |
Kosten van de hypotheekakte
Als u een hypothecaire lening aangaat, is er naast de aankoopakte een afzonderlijke hypotheekakte. Die brengt bijkomende kosten mee:
Hypotheekrecht: 1% van het hypotheekbedrag, berekend op de totale hypotheek inclusief conventionele interest (doorgaans 1,1 tot 1,2 maal het geleende bedrag).
Voorbeeld:
- Hypotheek: €240.000 (80% van €300.000)
- Hypotheekhoofdsom: €240.000 × 1,1 = €264.000
- Hypotheekrecht: 1% × €264.000 = €2.640
- Ereloon hypotheekakte (degressieve schaal op €264.000): ±€1.200 excl. btw → ±€1.452 incl. btw
- Diverse kosten hypotheekakte: ±€500
- Totaal hypotheekakte: ±€4.600
Volledig rekenvoorbeeld: aankoop €300.000 met hypotheek €240.000
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkooprecht (2% op €300.000) | €6.000 |
| Notarisereloon aankoopakte (incl. 21% btw) | ±€2.997 |
| Kantoorkosten notaris | ±€500 |
| Kadastraal uittreksel + diverse attesten | ±€300 |
| Stedenbouwkundig uittreksel | ±€100 |
| Hypotheekrecht | ±€2.640 |
| Ereloon hypotheekakte (incl. btw) | ±€1.452 |
| Diverse kosten hypotheekakte | ±€500 |
| Totaal bijkomende kosten | ±€14.489 |
Als percentage van de aankoopprijs: ±4,8%. Zonder hypotheekkosten (als u eigen vermogen inbrengt): ±3,3%. Bij een woning onder €220.000 ligt het verkooprecht lager dankzij de rechtenvermindering van €1.867.
Schenkbelasting op vastgoed in Vlaanderen
Wilt u vastgoed schenken in plaats van verkopen? Dan gelden de schenkbelastingtarieven:
| Categorie | Schijf | Tarief |
|---|---|---|
| Rechte lijn & partner | €0 – €150.000 | 3% |
| Rechte lijn & partner | €150.000 – €250.000 | 9% |
| Rechte lijn & partner | €250.000 – €450.000 | 18% |
| Rechte lijn & partner | Boven €450.000 | 27% |
| Andere personen | €0 – €150.000 | 10% |
| Andere personen | €150.000 – €250.000 | 20% |
| Andere personen | €250.000 – €450.000 | 30% |
| Andere personen | Boven €450.000 | 40% |
De tarieven zijn progressief per schijf en gelden per begiftigde. Bij schenking van de gezinswoning als hoofdverblijfplaats aan kinderen geldt een vermindering van €5.600 op de verschuldigde belasting.
Tips om notariskosten te beperken
- Claim het 2%-tarief correct: vermeld uitdrukkelijk dat de woning uw enige en eigen woning wordt en respecteer de domiciliëringsvoorwaarde (en sinds 2026 het minstens 1 jaar aanhouden ervan)
- Check de rechtenvermindering: ligt uw aankoopprijs onder €220.000 (of €240.000 in kernsteden en de Vlaamse Rand), dan heeft u recht op de extra vermindering van €1.867
- Vergelijk hypotheekaanbiedingen: de hypotheekakte is apart, maar een lagere lening = lagere hypotheekkosten
- Laat de notariskostenraming opstellen: via de officiële simulator op notaris.be kunt u de kosten exact berekenen voor uw situatie
Veelgestelde vragen
Hoeveel bedragen de notariskosten bij aankoop van een woning in 2026?
Voor een gemiddelde woning lopen de totale bijkomende kosten op tot 3% à 5% van de aankoopprijs. In het rekenvoorbeeld van een woning van €300.000 met een hypotheek van €240.000 komt dat neer op ±€14.489, of ±4,8%. Zonder hypotheekkosten ligt dat rond ±3,3%.
Wat is het tarief van het verkooprecht in Vlaanderen?
Voor de enige en eigen woning (hoofdverblijfplaats) bedraagt het verkooprecht 2% sinds 1 januari 2025. Voor een tweede verblijf, investeringspand of bouwgrond geldt 12%.
Wat is de rechtenvermindering voor een bescheiden woning?
Koopt u uw enige eigen woning aan het 2%-tarief onder de drempel (€220.000, of €240.000 in kernsteden en de Vlaamse Rand), dan krijgt u een extra vermindering van €1.867 op het verschuldigde verkooprecht.
Bestaat het klein beschrijf nog?
Nee. Het klein beschrijf werd afgeschaft bij de hervorming van 2022. Ook de meeneembaarheid van eerder betaalde registratierechten is afgeschaft voor alle nieuwe aankopen sinds 1 januari 2024.
Wat verandert er aan het 2%-tarief vanaf 2026?
Vanaf 1 januari 2026 verstrengen de voorwaarden: u moet in volle eigendom kopen, enkel natuurlijke personen komen in aanmerking, en u moet de domiciliëring na inschrijving minstens 1 jaar ononderbroken aanhouden. Gesplitste aankoop (blote eigendom/vruchtgebruik) is uitgesloten.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Berabrick biedt vastgoedschattingen aan door VLABEL-erkende schatters in de regio Antwerpen (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk). Een correcte marktwaardebepaling vóór aankoop of verkoop is de basis voor een eerlijke transactie. Bel +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte aan.
Lees ook: Hoeveel is uw woning waard in Antwerpen? en Verplichte keuringen bij verkoop van een woning in Vlaanderen.