Bij de aankoop van uw enige eigen gezinswoning in Vlaanderen betaalt u sinds 1 januari 2025 nog maar 2% verkooprecht in plaats van het standaardtarief van 12%. Vanaf 1 januari 2026 gelden wel strengere voorwaarden: enkel natuurlijke personen, enkel bij aankoop in volle eigendom, en u moet zich binnen drie jaar op het adres domiciliëren én er minstens één jaar onafgebroken ingeschreven blijven.
Het verkooprecht — in de volksmond de "registratierechten" — is doorgaans de grootste kostenpost bovenop de aankoopprijs van een woning. Wie de tarieven en voorwaarden kent, kan duizenden euro's besparen of vermijden dat een gunsttarief achteraf teruggevorderd wordt. Dit artikel geeft een volledig overzicht van de tarieven die in 2026 gelden in het Vlaamse Gewest.
Wat is het verkooprecht precies?
Het verkooprecht is een gewestelijke belasting die u betaalt wanneer u een bestaand onroerend goed aankoopt. De notaris int deze belasting bij het verlijden van de authentieke akte en stort ze door aan de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL). Het verkooprecht staat volledig los van het notarisereloon en de bijkomende aktekosten — die komen er nog bovenop.
Belangrijk: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning of appartement met btw betaalt u geen verkooprecht op het gebouw, maar 21% btw. Het verkooprecht geldt bij de aankoop van een bestaande woning of van bouwgrond.
De tarieven in Vlaanderen in 2026
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Enige eigen gezinswoning (aan de voorwaarden voldaan) | 2% |
| Enige eigen woning die een beschermd monument is | 1% |
| Standaardtarief: tweede verblijf, opbrengsteigendom, bouwgrond, garage, handelspand | 12% |
| Aankoop door een beroepsverkoper (handelaar in onroerend goed) | 4% |
| Sociale woning | 1,5% |
Het gunsttarief van 2% is dus voorbehouden voor wie een woning koopt om er zelf te gaan wonen en die op het moment van de aankoop geen andere woning volledig in eigendom heeft. Alle andere aankopen — een opbrengsteigendom die u verhuurt, een tweede verblijf aan de kust, een stuk bouwgrond of een garagebox — vallen onder het standaardtarief van 12%.
Verstrengde voorwaarden vanaf 1 januari 2026
Vlaanderen heeft de toepassingsvoorwaarden voor het 2%-tarief aangescherpt. Voor aktes verleden vanaf 1 januari 2026 gelden drie strengere regels:
- Enkel natuurlijke personen: koopt een vennootschap zelfs maar een deel van de woning mee, dan vervalt het gunsttarief voor iedereen. Een aankoop via een vennootschap valt altijd onder het tarief van 12%.
- Enkel volle eigendom: een gesplitste aankoop, waarbij bijvoorbeeld de ouders het vruchtgebruik kopen en de kinderen de blote eigendom, komt niet langer in aanmerking voor het 2%-tarief.
- Strengere domicilieverplichting: u moet zich binnen drie jaar na de akte op het adres van de gekochte woning inschrijven én er vervolgens minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Wie te vroeg vertrekt, riskeert een naheffing.
Voldoet u niet aan alle voorwaarden, dan wordt het verschil tussen 2% en 12% nagevorderd, verhoogd met een belastingverhoging. Laat u dus tijdig adviseren.
Opgelet: de datum van de akte telt, niet van het compromis
Een veelgemaakte fout: mensen denken dat de datum van de verkoopovereenkomst (het compromis) bepalend is. Voor het verkooprecht telt echter de datum van de authentieke akte bij de notaris.
Tekent u het compromis eind 2025, maar wordt de akte pas in de eerste maanden van 2026 verleden, dan gelden de nieuwe, strengere voorwaarden van 2026. Plan de timing van compromis en akte dus zorgvuldig, zeker als u via een vennootschap of gesplitst wenst aan te kopen. Lees meer over de fasen van de aankoop in ons artikel over de verkoopovereenkomst en opschortende voorwaarden.
Het 1%-tarief voor beschermde monumenten
Koopt u een beschermd monument als enige eigen woning, dan geldt een extra verlaagd tarief van 1%, op voorwaarde dat u het bespaarde bedrag investeert in het behoud of herstel van het monument. Dit blijft een interessant fiscaal voordeel voor kopers van erfgoedpanden.
Het vroegere 1%-tarief voor een ingrijpende energetische renovatie (IER) is daarentegen afgeschaft voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2025. Wie energetisch wil renoveren, richt zich beter op de premies via Mijn VerbouwPremie.
De rechtenvermindering voor bescheiden woningen
Bovenop het 2%-tarief bestaat er nog een rechtenvermindering (vroeger "abattement" genoemd) voor bescheiden woningen. Ligt de aankoopprijs onder een bepaalde grens — richtwaarde €220.000, of €240.000 in de centrumsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel — dan krijgt u een korting op het verschuldigde verkooprecht. Deze grensbedragen worden periodiek geïndexeerd. Voor een woning net onder de grens levert dit al snel een besparing van enkele duizenden euro's op.
De vroegere meeneembaarheid van registratierechten (waarbij u eerder betaalde rechten kon recupereren bij een volgende aankoop) is intussen volledig afgeschaft. Ze werd vervangen door de structureel lagere tarieven.
Rekenvoorbeeld: 2% versus 12%
Stel dat u een bestaande woning koopt voor €350.000:
| Scenario | Berekening | Verkooprecht |
|---|---|---|
| Enige eigen woning (2%) | €350.000 × 2% | €7.000 |
| Tweede verblijf of opbrengsteigendom (12%) | €350.000 × 12% | €42.000 |
Het verschil bedraagt in dit voorbeeld €35.000. Daaruit blijkt meteen hoe cruciaal het is om te weten onder welk tarief uw aankoop valt — en waarom de fiscus streng toeziet op de voorwaarden. Bij deze bedragen komen nog het notarisereloon en de aktekosten; een volledig overzicht vindt u in ons artikel over de notariskosten bij aankoop.
Waarom een correcte waardebepaling belangrijk blijft
De fiscus kan het verkooprecht herberekenen als de aankoopprijs in de akte lager ligt dan de werkelijke verkoopwaarde van het pand. Bij een te lage prijsopgave riskeert u een naheffing wegens "tekortschatting", verhoogd met een boete. Een onderbouwde, onafhankelijke vastgoedschatting beschermt zowel koper als verkoper tegen discussies met VLABEL. Ook bij een schenking of nalatenschap speelt de correcte waarde een sleutelrol — zie ons artikel over de erfbelasting in Vlaanderen.
Veelgestelde vragen
Hoeveel registratierechten betaal ik bij de aankoop van mijn eerste woning in Vlaanderen?
Voor uw enige eigen gezinswoning betaalt u sinds 1 januari 2025 een verlaagd verkooprecht van 2% van de aankoopprijs, op voorwaarde dat u aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Zonder recht op het gunsttarief geldt het standaardtarief van 12%.
Wat is het standaardtarief voor registratierechten in Vlaanderen?
Het standaardtarief bedraagt 12%. Dit geldt onder meer voor een tweede verblijf, een opbrengsteigendom die u verhuurt, bouwgrond, een garagebox en een handelspand — kortom, elke aankoop die niet uw enige eigen gezinswoning is.
Welke nieuwe voorwaarden gelden vanaf 2026 voor het 2%-tarief?
Vanaf 1 januari 2026 moet de aankoop gebeuren door uitsluitend natuurlijke personen, in volle eigendom, en moet u zich binnen drie jaar op het adres domiciliëren en er minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Voldoet u niet, dan wordt het verschil met het tarief van 12% nagevorderd.
Telt de datum van het compromis of van de notariële akte?
De datum van de authentieke akte bij de notaris is bepalend, niet de datum van het compromis. Tekent u het compromis in 2025 maar wordt de akte pas in 2026 verleden, dan gelden de strengere voorwaarden van 2026.
Bestaat het 1%-tarief voor energetische renovatie nog?
Nee. Het 1%-tarief voor een ingrijpende energetische renovatie is afgeschaft voor verkoopovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2025. Het 1%-tarief voor een beschermd monument als enige eigen woning blijft wel behouden.
Kan ik nog registratierechten meenemen naar een nieuwe aankoop?
Nee, de meeneembaarheid van registratierechten is afgeschaft. In de plaats kwamen de structureel lagere tarieven, waaronder het 2%-tarief voor de enige eigen woning.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Overweegt u de aankoop van een woning of opbrengsteigendom in de regio Antwerpen (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk) en wilt u zeker zijn van de correcte waarde en van alle verplichte attesten? Berabrick begeleidt kopers en investeerders met bouwtechnische keuringen, vastgoedschattingen en advies over de verplichte documenten bij aankoop.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.
Lees ook: Hoeveel notariskosten betaalt u bij aankoop van een woning? en Bouwtechnische keuring bij aankoop van een woning.