De compromis — voluit de onderhandse verkoopovereenkomst — is juridisch bindend zodra koper en verkoper het eens zijn over de woning en de prijs, ook al is er nog geen voorschot betaald en geen notariële akte verleden. De term "voorlopige" verkoopovereenkomst is misleidend: er is niets voorlopigs aan. Wie tekent, zit vast. In dit artikel leest u wat een compromis bindend maakt, hoe u zich met opschortende voorwaarden beschermt, welke documenten verplicht zijn en waarom er geen wettelijke bedenktijd bestaat.
Is een compromis bindend?
Ja. Volgens het Burgerlijk Wetboek (art. 1583 oud BW) is een koop voltrokken zodra er overeenstemming is over de zaak en de prijs — ook al is de woning nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald. Vanaf dat moment kunnen beide partijen er niet meer op terugkomen.
De latere notariële akte voegt geen nieuwe instemming toe: ze neemt de volledige inhoud van de compromis over en zorgt voor de juridische zekerheid en de tegenstelbaarheid aan derden (de overschrijving op het hypotheekkantoor).
Let op: "voorlopige verkoopovereenkomst" is een verkeerde benaming. De compromis is even bindend als de authentieke akte. Lees ze grondig — of laat ze nakijken — vóór u tekent.
Hoeveel tijd zit er tussen compromis en notariële akte?
Klassiek bedraagt de termijn tussen de compromis en de notariële akte maximaal 4 maanden. Die termijn komt uit het fiscaal recht: binnen 4 maanden moeten de verkoopovereenkomst geregistreerd worden en het verkooprecht (registratierecht) betaald zijn. In de praktijk gebeurt dat via de notariële akte, die dus binnen de 4 maanden verleden moet zijn.
Werkt u met opschortende voorwaarden, dan begint die termijn van 4 maanden pas te lopen nadat de laatste voorwaarde vervuld is, niet vanaf de ondertekening.
Opschortende voorwaarden: uw belangrijkste bescherming
Een opschortende (suspensieve) voorwaarde is een gebeurtenis waarvan u de uitvoering van de koop laat afhangen. Wordt de voorwaarde niet vervuld, dan gaat de verkoop niet door — zonder kosten of schadevergoeding. Dit zijn de meest voorkomende:
| Opschortende voorwaarde | Waarvoor |
|---|---|
| Financiering / lening | De koop gaat enkel door als de koper tijdig een hypothecaire lening krijgt |
| Stedenbouwkundige vergunning | Bij plannen om te (ver)bouwen |
| Blanco bodemattest | Zekerheid dat de grond niet verontreinigd is |
Het financieringsvoorbehoud is veruit het belangrijkste. Formuleer het precies: vermeld het minimumbedrag van de lening, een maximale rentevoet en een duidelijke einddatum. Een vage formule als "onder voorbehoud van financiering" is een veelgemaakte fout en kan tot discussie leiden.
Let op: een opschortende voorwaarde mag niet louter van de wil van de koper afhangen. Ze moet steunen op een toekomstige, onzekere gebeurtenis buiten uw controle, zoals de beslissing van de bank of de vergunningsoverheid.
Hoeveel voorschot betaalt u bij de compromis?
Een voorschot is niet wettelijk verplicht, maar gebruikelijk. Het bedraagt doorgaans 10% van de verkoopprijs. Belangrijk: laat het voorschot niet rechtstreeks aan de verkoper betalen, maar op de derdenrekening (kwaliteitsrekening) van de notaris of de makelaar. Daar blijft het in bewaring tot de notariële akte.
Let op: bij de aankoop van een nieuwbouwwoning (Wet Breyne) mag het voorschot wettelijk niet hoger zijn dan 5%. Meer hierover leest u in ons artikel over de voorlopige oplevering bij nieuwbouw.
Welke documenten moet de verkoper voorleggen?
Bij of vóór de compromis moet de verkoper een reeks wettelijk verplichte documenten kunnen voorleggen. Ontbreekt er één, dan kan de verkoop vertraging oplopen of zelfs geblokkeerd worden.
| Document | Wanneer verplicht |
|---|---|
| EPC | Altijd — al vóór de eerste advertentie (label A+ t.e.m. F) |
| Asbestattest | Gebouwen gebouwd vóór 2001 |
| Elektrische keuring | Altijd — ten laatste bij het verlijden van de akte |
| Bodemattest (OVAM) | Altijd — aanwezig bij ondertekening van de compromis |
| Stedenbouwkundige inlichtingen | Altijd — de compromis kan niet zonder |
| Postinterventiedossier (PID) | Indien sinds 2001 werken met een aannemer zijn uitgevoerd |
| Syndicusinformatie | Bij een appartement / mede-eigendom |
Wilt u weten in welke volgorde u die keuringen het best plant? Lees onze checklist voor de volgorde en voorbereiding van keuringen bij verkoop en het overzicht van alle verplichte keuringen bij verkoop.
Is er een bedenktijd na het tekenen van de compromis?
Neen. Bij de aankoop van een bestaande woning tussen particulieren bestaat er geen wettelijke bedenktijd en geen herroepingsrecht. Zodra de compromis getekend is, zit u vast.
Let op: de "7 dagen bedenktijd" die soms rondgaat, bestaat niet voor een gewone woningverkoop. Ook het herroepingsrecht van 14 dagen uit het consumentenrecht geldt enkel voor afstandsverkopen (bv. online aankopen), niet voor vastgoed. De enige manier om u in te dekken, is vooraf — met goed geformuleerde opschortende voorwaarden.
Veelgemaakte fouten bij het tekenen van een compromis
- Vage opschortende voorwaarden — zonder bedrag, maximale rentevoet en einddatum bij het financieringsvoorbehoud.
- Denken dat er een bedenktijd is — terwijl u het volledige voorschot en mogelijk een schadevergoeding riskeert.
- De compromis tekenen zonder ze grondig te (laten) lezen — als koper kunt u kosteloos uw eigen notaris inschakelen; twee notarissen kosten samen niet méér.
- Ontbrekende clausules — wie welke kosten draagt, de datum van de sleuteloverdracht, de lijst van meeverkochte roerende goederen: wat er níét in staat, veroorzaakt de meeste problemen.
- Geen bouwtechnische inspectie van het pand vóór de ondertekening.
Veelgestelde vragen
Is een compromis juridisch bindend?
Ja. Een koop is voltrokken zodra er overeenstemming is over de woning en de prijs, ook al is er nog geen voorschot betaald en geen notariële akte verleden. Beide partijen kunnen er dan niet meer eenzijdig op terugkomen. De notariële akte bevestigt en concretiseert wat in de compromis is afgesproken.
Hoeveel tijd heb ik tussen de compromis en de notariële akte?
Klassiek maximaal 4 maanden. Binnen die termijn moet het verkooprecht betaald en de akte verleden zijn. Bij opschortende voorwaarden begint de termijn pas te lopen nadat de laatste voorwaarde vervuld is.
Wat is een opschortende voorwaarde?
Een gebeurtenis waarvan u de koop laat afhangen, zoals het verkrijgen van een lening, een stedenbouwkundige vergunning of een blanco bodemattest. Wordt de voorwaarde niet vervuld, dan gaat de verkoop niet door zonder kosten. Formuleer het financieringsvoorbehoud altijd met een minimumbedrag, een maximale rentevoet en een einddatum.
Hoeveel voorschot moet ik betalen bij een compromis?
Een voorschot is niet wettelijk verplicht, maar bedraagt gebruikelijk 10% van de verkoopprijs. Betaal het op de derdenrekening van de notaris of makelaar, niet rechtstreeks aan de verkoper. Bij nieuwbouw onder de Wet Breyne mag het voorschot niet hoger zijn dan 5%.
Kan ik na het tekenen van de compromis nog afzien van de aankoop?
Neen. Voor een bestaande woning tussen particulieren bestaat er geen wettelijke bedenktijd of herroepingsrecht. Wie zich wil indekken, doet dat vooraf via opschortende voorwaarden in het bod of de compromis.
Berabrick: uw vastgoedexpert in Antwerpen
Wilt u zeker zijn dat alle verplichte keuringen en attesten in orde zijn vóór u de compromis tekent? Berabrick Vastgoedexpertise verzorgt EPC, asbestattest, elektrische keuring en meer — vaak in één bezoek. Wij zijn actief in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag online een vrijblijvende offerte aan via ons contactformulier.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. Voor uw concrete dossier is de notaris de bevoegde bron.