Bij de aankoop van een appartement heeft u naast de gebruikelijke verkoopdocumenten ook het syndicusattest en de stedenbouwkundige inlichtingen nodig. Zonder syndicusattest kan de notaris de akte niet verlijden.
De aankoop van een appartement verschilt fundamenteel van die van een eengezinswoning: u verwerft niet alleen een privéwoning maar ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat brengt specifieke verplichte documenten mee — waaronder het syndicusattest en de stedenbouwkundige inlichtingen — die de koper informeren over de juridische en financiële toestand van de mede-eigendom. Ontbrekende documenten kunnen de notarisakte blokkeren.
Stedenbouwkundige inlichtingen: wat zijn ze?
Het stedenbouwkundig uittreksel (officieel: "stedenbouwkundige inlichtingen") is een document dat de gemeente aflevert en de planologische en juridische toestand van het perceel weergeeft op het moment van de aanvraag. Het is geregeld in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), artikel 5.2.1 e.v., en is verplicht bij elke eigendomsoverdracht.
Wat staat er in de stedenbouwkundige inlichtingen?
Het document bevat:
- Bestemmingsinformatie: de bestemming van het perceel op het gewestplan of in een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP)
- Vergunningshistoriek: overzicht van alle stedenbouwkundige vergunningen en omgevingsvergunningen voor het perceel
- Verkavelingsstatus: of het perceel deel uitmaakt van een goedgekeurde verkaveling en welke bouwvoorschriften gelden
- Stedenbouwkundige overtredingen: of er een proces-verbaal wegens onvergunde werken is gekend bij de gemeente
- Voorkooprecht: of de gemeente, een sociale huisvestingsmaatschappij of een ander overheidslichaam een voorkooprecht heeft op het perceel
- Overstromingsgevoeligheid: de P-score en G-score van het perceel op basis van de VMM-kaarten
Hoe de vergunningshistoriek raadplegen?
- Via omgevingsloket.be: het publieke deel toont alle omgevingsvergunningen en meldingen vanaf 1 januari 2018
- Voor oudere dossiers (vóór 2018): via het stedenbouwkundig archief van de gemeente
- Via geopunt.be: kaartlagen met bestemmingen, beschermde gebieden en overstromingszones
Kosten en levertermijn
| Aspect | Details |
|---|---|
| Kostprijs | €50 tot €200 per perceel (gemeenteafhankelijk) |
| Termijn | 30 dagen (wettelijk); in de praktijk 1-2 weken |
| Wie vraagt aan | Doorgaans de notaris, als onderdeel van de aktevorming |
Stedenbouwkundige overtredingen: risico voor de koper
Bij de aankoop van een appartement is het cruciaal te weten of er onvergunde werken zijn uitgevoerd — niet alleen in de privéwoning maar ook in de gemeenschappelijke delen.
Een woning met onvergunde werken waarbij de nieuwe koper kennis heeft, maakt hem mede-aansprakelijk als overtreder. De gewestelijk stedenbouwkundig inspecteur kan een herstelvordering (afbraak of betaling meerwaarde) instellen, ook tegen de koper.
De VCRO voorziet geen verjaringstermijn voor herstelvordering bij stedenbouwkundige overtredingen in Vlaanderen. Enige bescherming bestaat voor "basiswoningen" die voor 1 mei 2000 in gebruik werden genomen.
Praktisch advies: Vraag de vergunningshistoriek op via het omgevingsloket en vergelijk die met de huidige toestand van het gebouw. Zijn er verbouwingen uitgevoerd die niet terugkomen in de vergunningen? Dan moet u dit aanpakken vóór of na de aankoop via een regularisatievergunning.
Het syndicusattest: verplicht bij verkoop van een appartement
Het syndicusattest is het meest appartement-specifieke document bij een verkoop. Het wordt afgeleverd door de syndicus (de professionele of vrijwillige beheerder) van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) en geeft de koper inzicht in de financiële en juridische toestand van de VME.
Wettelijke grondslag
Artikel 3.86 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (Boek 3), in werking getreden op 1 september 2021 — dit vervangt het vroegere artikel 577-11 §4 BW. De verplichting bestaat al sedert de wet van 2 juni 2010 maar werd met het nieuwe BW verder gepreciseerd.
Wat bevat het syndicusattest verplicht?
| Onderdeel | Inhoud |
|---|---|
| Werkkapitaalfonds | Saldo en aandeel van de te verkopen kavel |
| Reservefonds | Saldo voor grote werken en renovaties, aandeel kavel |
| Achterstallige schulden | Onbetaalde syndicus- of VME-kosten van de verkoper |
| Lopende schulden VME | Uitstaande facturen, leningen van de VME |
| AV-beslissingen met financiële gevolgen | Reeds besliste maar nog niet betaalde werken |
| Lopende rechtszaken | Alle gerechtelijke procedures waarbij de VME partij is |
| Notulen laatste 3 AV's | Verslagen van de drie meest recente algemene vergaderingen |
Wie vraagt het aan en binnen welke termijn?
- De notaris vraagt het syndicusattest op bij de syndicus zodra hij de verkoopopdracht ontvangt (doorgaans na compromis)
- De syndicus heeft wettelijk 15 dagen om het attest te bezorgen na het verzoek (art. 3.86 §2 nieuw BW)
- Kostprijs: variabel, doorgaans €100 tot €350 per aanvraag, betaald door de verkoper
Let op: Zonder syndicusattest kan de notaris de authentieke akte niet verlijden. Vraag de syndicus dus tijdig na het compromis om het attest, zodat de geplande aktedatum niet in het gedrang komt.
Aansprakelijkheid van de notaris
Artikel 3.87 nieuw BW maakt de notaris solidair aansprakelijk met de verkoper voor de schulden van de verkoper aan de VME als hij de akte verlijdt zonder het attest of zonder de erin vermelde schulden te vereffenen. In de praktijk houdt de notaris een bedrag in uit de verkoopprijs ter hoogte van de schulden van de verkoper aan de VME, totdat die vereffend zijn.
Andere verplichte documenten bij appartementskoop
Naast het syndicusattest en de stedenbouwkundige inlichtingen moet de koper van een appartement ook de volgende documenten ontvangen:
Basisakte en reglement van mede-eigendom
- De basisakte is het notarieel document dat de opdeling van het gebouw in kavels en gemeenschappelijke delen beschrijft
- Het reglement van mede-eigendom regelt de rechten en plichten van alle mede-eigenaars: kostenverdeling, gebruik van gemeenschappelijke delen, beslissingsprocedures
- Beide zijn verplicht te overhandigen aan de koper (art. 3.77 e.v. nieuw BW)
- Ze zijn geregistreerd in de notariële akte en raadpleegbaar via de hypotheekregisters
Reglement van inwendige orde
Het huishoudelijk reglement bevat praktische gebruiksregels voor het gebouw (lawaainormen, afvalregels, gebruik lift, terrasregels). Minder formeel dan de basisakte maar evenzeer bindend voor de koper.
EPC gemeenschappelijke delen
Naast het EPC van de privéwoning is er ook een EPC voor de gemeenschappelijke delen van het appartementsgebouw (gangen, liften, technische ruimtes). Dit EPC is verplicht bij overdracht en wordt beheerd door de VME.
Postinterventiedossier (PID)
Als er na 1 mei 2001 werken zijn uitgevoerd aan het gebouw waarbij meerdere aannemers betrokken waren, is er een postinterventiedossier (PID) verplicht. De VME (of de bouwpromotor) is de houder; bij verkoop wordt het overgedragen aan de koper.
Volledig overzicht verplichte documenten bij appartementskoop
| Document | Levert af | Termijn | Kostprijs |
|---|---|---|---|
| EPC privégedeelte | Erkend energiedeskundige | Voor publiciteit | ±€150–300 |
| EPC gemeenschappelijke delen | VME / syndicus | Voor publiciteit | Inbegrepen VME-kosten |
| Asbestattest (vóór 2001) | Erkend asbestdeskundige | Vóór akte | ±€250–600 |
| Bodemattest | OVAM | ±14 dagen | ±€56/perceel |
| Elektrische keuring | Erkend keurder | Vóór akte | ±€150–300 |
| Stedenbouwkundig uittreksel | Gemeente | 30 dagen | ±€50–200 |
| Syndicusattest | Syndicus | 15 dagen | ±€100–350 |
| Basisakte + reglement MvE | Notaris (archief) | Onmiddellijk | / |
| PID | VME (indien van toepassing) | Bij akte | / |
Wat te controleren als koper van een appartement
- Reservefonds: is er voldoende gespaard voor toekomstige grote werken (dak, lift, gevels)? Een leeg reservefonds bij een verouderd gebouw is een waarschuwingssignaal
- Achterstallige bijdragen: draagt u de schulden van de verkoper over? Controleer het syndicusattest op openstaande bedragen
- Lopende rechtszaken: een VME die in rechtszaken verwikkeld is, kan een financieel risico opleveren voor alle mede-eigenaars
- AV-beslissingen: zijn er grote werken beslist waarvoor bijdragen verwacht worden?
- Onvergunde aanpassingen: zijn er in de privéwoning of de gemeenschappelijke delen werken uitgevoerd zonder vergunning?
Veelgestelde vragen
Wat is een syndicusattest en waarom heb ik het nodig?
Het syndicusattest geeft de koper inzicht in de financiële en juridische toestand van de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME): werkkapitaal, reservefonds, achterstallige schulden, lopende rechtszaken en de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen. Zonder dit attest kan de notaris de akte niet verlijden.
Wie vraagt het syndicusattest aan en wat kost het?
De notaris vraagt het op bij de syndicus, doorgaans na het compromis. De syndicus heeft wettelijk 15 dagen om het te bezorgen. De kostprijs is variabel, doorgaans €100 tot €350, betaald door de verkoper.
Wat staat er in de stedenbouwkundige inlichtingen?
Het document bevat bestemmingsinformatie, de vergunningshistoriek, de verkavelingsstatus, eventuele stedenbouwkundige overtredingen, een voorkooprecht en de overstromingsgevoeligheid (P-score en G-score). Het wordt door de gemeente afgeleverd.
Wat gebeurt er bij onvergunde werken in een appartement?
Een koper die kennis heeft van onvergunde werken wordt mede-aansprakelijk als overtreder. De gewestelijk inspecteur kan een herstelvordering instellen, ook tegen de koper. De VCRO voorziet geen verjaringstermijn voor herstelvordering in Vlaanderen.
Welke documenten heb ik nog nodig bij een appartementskoop?
Naast het syndicusattest en de stedenbouwkundige inlichtingen: het EPC (privé én gemeenschappelijke delen), het asbestattest (vóór 2001), het bodemattest, de elektrische keuring, de basisakte met reglement van mede-eigendom, het reglement van inwendige orde en het PID (indien van toepassing).
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Bij Berabrick voeren wij plaatsbeschrijvingen en elektrische keuringen uit voor appartementen in Antwerpen en omgeving (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk). Bel +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vlotte en professionele service aan.