Nee, een bouwovertreding verdwijnt niet vanzelf. De strafvordering kan verjaren, maar de constructie blijft daardoor niet vergund: de overheid kan nog altijd herstel vorderen. Sinds 1 april 2026 start die herstelvordering pas te lopen op het moment dat de handhaver de overtreding vaststelt in een proces-verbaal — vijf jaar vanaf dat ogenblik, met een absolute grens van twintig jaar na de feiten. Zo kan een veranda uit 2009 in 2026 nog steeds een probleem worden. En omdat de overtreding aan het pand kleeft en niet aan de bouwer, erft u ze mee als koper.
Dat laatste is het punt dat kopers het duurst komt te staan. Wie een woning koopt met een niet-vergunde uitbouw, een opgesplitst appartement of een gedichte zolder, koopt de instandhouding van die toestand mee — inclusief het risico op een herstelmaatregel. Hieronder staat wat er juridisch echt speelt, wat er sinds april 2026 veranderd is, en welke drie documenten u vóór uw bod moet opvragen.
Misdrijf of inbreuk: twee categorieën met een verschillende afloop
Niet elke onvergunde handeling is hetzelfde. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening somt de strafbare feiten limitatief op in twee artikelen:
- Artikel 6.2.1 VCRO — stedenbouwkundige misdrijven. Het uitvoeren, voortzetten of in stand houden van vergunningsplichtige handelingen zonder of in strijd met een omgevingsvergunning. Dit is strafrechtelijk vervolgbaar, of kan afgehandeld worden met een alternatieve bestuurlijke geldboete.
- Artikel 6.2.2 VCRO — stedenbouwkundige inbreuken. Sinds het decreet van 25 april 2014 werd een reeks vroegere misdrijven "gedepenaliseerd" tot inbreuken. Die worden uitsluitend bestuurlijk beboet door een handhavingsambtenaar; er komt geen strafrechter aan te pas.
Eén verschuiving is voor kopers cruciaal. Het louter in stand houden van de gevolgen van een oud bouwmisdrijf is sinds 2014 in de meeste gebieden geen misdrijf meer. In ruimtelijk kwetsbaar gebied — natuurgebied, bosgebied, valleigebied en de andere categorieën die de VCRO opsomt — bleef instandhouding wél strafbaar, als stedenbouwkundige inbreuk. Ligt het pand daar, dan pleegt u als nieuwe eigenaar dus zelf een inbreuk door niets te doen.
Dat is precies waarom de gewestplanbestemming van het perceel geen formaliteit is maar het eerste wat u nakijkt.
Wat er op 1 april 2026 veranderde: het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving
Op 1 april 2026 trad het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving (KVH) in werking voor het omgevingsrecht. Het legt één uniform handhavingsregime op over de VCRO, het decreet algemene bepalingen milieubeleid en het Onroerenderfgoeddecreet heen. Voor bouwovertredingen zitten daar drie wijzigingen in die de positie van een eigenaar merkbaar verzwaren.
1. De herstelvordering start later — en dus loopt ze langer door. Artikel 50, § 1 KVH bepaalt dat de publiekrechtelijke herstelvordering verjaart na vijf jaar, maar die termijn begint pas te lopen vanaf het ogenblik waarop de herstelvorderende overheid kennis krijgt van de schending via een proces-verbaal of een verslag van vaststelling. Vroeger startte de klok bij de voltooiing van het misdrijf. Het verschil is fundamenteel: een overtreding die nooit werd vastgesteld, veroudert nu niet. Ze wacht.
2. Er is een absolute buitengrens van twintig jaar. De herstelvordering verjaart in elk geval twintig jaar na het plegen van de feiten. Bijkomend geldt dat de herstelvordering niet kan verjaren vóór de strafvordering verjaard is.
3. De meerwaardebedragen stijgen fors. Wanneer herstel in natura niet gevorderd wordt, kan de overheid betaling van de meerwaarde vragen die het pand door de illegale werken kreeg. Die bedragen werden bij de inwerkingtreding van het KVH stevig opgetrokken — in een aantal situaties zowat verdubbeld. Het "afkopen" van een bouwovertreding is daarmee een pak duurder geworden. Het KVH voorziet daarnaast in een schadevergoeding voor publieke schade wanneer materieel herstel onmogelijk is.
Voor de bestuurlijke geldboete geldt een eigen termijn: artikel 35 KVH koppelt de verjaring van vijf jaar aan het afsluiten van het proces-verbaal.
Voor feiten van vóór 1 april 2026 bevat artikel 105 KVH overgangsregels. Kort samengevat: wat onder de oude regels al verjaard was, blijft verjaard; wat nog niet verjaard was, valt onder de nieuwe termijnen, zonder dat de totale duur langer wordt dan de oorspronkelijke termijn.
| Wat verjaart | Termijn | Vanaf wanneer |
|---|---|---|
| Publiekrechtelijke herstelvordering | 5 jaar (art. 50, § 1 KVH) | Kennisname door de overheid via pv of verslag van vaststelling |
| Herstelvordering — absolute grens | 20 jaar | Het plegen van de feiten |
| Bestuurlijke geldboete | 5 jaar (art. 35 KVH) | Afsluiting van het proces-verbaal |
| De onvergunde toestand zelf | Verjaart niet | — |
De denkfout: "verjaard" is niet "vergund"
Dit is de misvatting waarmee de meeste dossiers ontsporen. Verjaring van de strafvordering betekent dat er geen strafrechtelijke veroordeling meer volgt. Ze betekent niet:
- dat de constructie alsnog een vergunning heeft;
- dat de gemeente ze zal opnemen in het vergunningenregister als vergund;
- dat u ze zonder vergunning mag verbouwen, uitbreiden of herbouwen;
- dat een bank of verzekeraar er geen probleem in ziet;
- dat een volgende koper ze zomaar overneemt.
Praktisch loopt u op vier momenten tegen de muur. Bij een nieuwe vergunningsaanvraag — een dakkapel op een onvergunde verdieping krijgt u niet vergund. Bij verzekering en schade — een verzekeraar kan dekking betwisten voor een constructie die er niet had mogen staan. Bij financiering — banken vragen steeds vaker het stedenbouwkundig uittreksel op. En bij de doorverkoop, waar u zelf de informatieplicht draagt die de vorige verkoper misschien niet nakwam.
Het vermoeden van vergunning: de belangrijkste uitweg voor oude gebouwen
Voor oudere constructies bestaat er wel een echte oplossing, en die wordt zwaar onderbenut. Artikel 4.2.14 VCRO bevat het vermoeden van vergunning, in twee smaken:
- Onweerlegbaar vermoeden. Constructies waarvan met alle rechtsmiddelen bewezen kan worden dat ze gebouwd zijn vóór 22 april 1962 — de datum waarop de eerste stedenbouwwet in werking trad — worden geacht vergund te zijn. Dat vermoeden kan niet weerlegd worden.
- Weerlegbaar vermoeden. Constructies opgericht tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan voor dat gebied worden vermoed vergund te zijn, tenzij de overheid het tegendeel bewijst.
Het bewijs levert u met alles wat een rechter aanvaardt: oude luchtfoto's, kadastrale mutatieschetsen, gedateerde familiefoto's, oude verkoopakten, aanslagbiljetten, getuigenverklaringen. De constructie wordt dan op aanvraag opgenomen in het vergunningenregister met de vermelding "vergund geacht".
En daar zit een tweede vangnet: is een constructie eenmaal één jaar als vergund geacht opgenomen in het vergunningenregister, dan kan die opname niet meer betwist worden — behalve wanneer ze in ruimtelijk kwetsbaar gebied ligt. Voor wie een oude hoeve, een aanbouw of een bijgebouw van onduidelijke ouderdom koopt, is het aanvragen van die registratie vaak veel zinvoller dan een regularisatievergunning.
Regularisatie: kan, maar is geen recht
Een regularisatievergunning is een gewone omgevingsvergunning die achteraf wordt aangevraagd voor werken die al uitgevoerd zijn. De aanvraag wordt beoordeeld op dezelfde criteria als een gewone aanvraag: verenigbaarheid met de bestemming, de goede ruimtelijke ordening, de stedenbouwkundige voorschriften, de watertoets.
Drie dingen om te weten:
De uitkomst is onzeker. Wat niet vergunbaar was, wordt niet vergunbaar door het al gebouwd te hebben. Een carport in achtertuinstrook waar de gemeentelijke verordening dat verbiedt, blijft geweigerd worden.
Een regularisatie wist het verleden niet volledig uit. Het misdrijf is gepleegd; de vergunning maakt de toestand voor de toekomst rechtmatig. In de praktijk stopt de handhaving daar wel mee, maar een lopende procedure eindigt niet automatisch.
Timing is alles. Een regularisatie aanvragen ná een proces-verbaal is een heel ander gesprek dan er zelf mee komen. Sinds het KVH weegt dat verschil zwaarder, omdat de klok van de herstelvordering nu net op dat proces-verbaal start.
De informatieplicht van de verkoper — met strafsanctie
De artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6 VCRO leggen verplichte vermeldingen op in de publiciteit, in de onderhandse akte en in de authentieke akte. Concreet moet daaruit blijken:
- of er voor het goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt;
- wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming is volgens het plannenregister;
- of er voor het goed een dagvaarding is uitgebracht en een herstelvordering of vonnis bestaat;
- of er een voorkooprecht, een verkavelingsvergunning of een as-builtattest van toepassing is.
De sanctie is niet symbolisch. Wie de informatieplicht van de artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6 schendt, riskeert een gevangenisstraf van acht dagen tot vijf jaar en een geldboete van 26 tot 400.000 euro, of één van beide. Daarnaast kan een koper die essentiële informatie niet kreeg, zich beroepen op dwaling, op de precontractuele informatieplicht of op de leer van de verborgen gebreken — de nietigheid van de overeenkomst is in de rechtspraak geen theoretische mogelijkheid gebleken.
Belangrijk voor kopers: de informatieplicht slaat op wat in de registers staat en op wat de verkoper weet. Een verkoper die zelf niet wist dat de vorige eigenaar de zolder onvergund verbouwde, schendt zijn plicht niet — en u zit toch met het probleem. Vandaar het volgende.
Wat u vóór uw bod opvraagt: drie documenten en één rondgang
1. Het stedenbouwkundig uittreksel. Dat bestaat uit een uittreksel uit het plannenregister (de bestemming) en uit het vergunningenregister (welke vergunningen zijn afgeleverd, en of er handhavingsdossiers lopen). U vraagt het aan bij de gemeente. Vraag het altijd zelf op of laat het opvragen — niet alleen het exemplaar dat de verkoper aanreikt, dat kan verouderd zijn.
2. De vergunningsdossiers zelf, met de goedgekeurde plannen. Het uittreksel zegt dát er vergunningen zijn. De plannen zeggen wat er vergund is. Precies daar zit het verschil tussen "vergunning voor een woning" en "vergunning voor een woning zonder die uitbouw van vier meter".
3. Het postinterventiedossier en de stedenbouwkundige inlichtingen. Bij een appartement komen daar de syndicusdocumenten bij, waarin verbouwingen aan gemene delen kunnen opduiken.
4. De rondgang met de plannen in de hand. Dit is de stap die zelden gebeurt en die het meeste oplevert. Leg het goedgekeurde plan naast de werkelijkheid: klopt de voetafdruk, staat de veranda erop, is de garage een garage of intussen een studio, komt het aantal woongelegenheden overeen? Een bouwtechnische keuring vóór aankoop is bij uitstek het moment om die vergelijking te maken.
De klassiekers: waar het in de praktijk misloopt
| Situatie | Waarom het een probleem is |
|---|---|
| Veranda of carport gebouwd "want de buur deed het ook" | Vaak vergunningsplichtig of minstens meldingsplichtig; zelden geregulariseerd |
| Zolder omgebouwd tot slaapkamers | Functiewijziging plus dakvlakramen: doorgaans vergunningsplichtig |
| Eengezinswoning opgesplitst in twee of drie units | Opsplitsing is altijd vergunningsplichtig; leidt bovendien tot een andere fiscale en huurrechtelijke behandeling |
| Garage of bijgebouw omgebouwd tot woonruimte of kantoor | Functiewijziging, en bij verhuur ook een kwestie van woningkwaliteitsnormen |
| Handelsruimte omgevormd tot woning | Bestemmingswijziging; raakt ook aan het conformiteitsattest bij verhuur |
| Ophoging of verharding van de tuin | Vaak vergunningsplichtig, en relevant voor de watertoets en overstromingsgevoeligheid |
| Weekendverblijf of chalet in recreatiegebied | Zonevreemd; instandhouding blijft in kwetsbaar gebied een inbreuk |
Hoe u zich contractueel indekt
Ontdekt u een twijfelgeval en wilt u toch verder, dan hoort dat in het bod en de compromis, niet in een geruststellende mail. Drie clausules die hun werk doen:
- Een opschortende voorwaarde van vergunningstoestand. "Deze overeenkomst is opschortend voorwaardelijk aan de aflevering van een stedenbouwkundig uittreksel waaruit blijkt dat er geen handhavingsdossier loopt en dat de bestaande constructies vergund of vergund geacht zijn." Met een concrete datum erbij.
- Een opschortende voorwaarde van regularisatie, wanneer de overtreding al bekend is: de verkoper regulariseert op eigen kosten vóór de akte, bij gebreke waarvan de koop vervalt.
- Een uitdrukkelijke garantie plus prijsreductie. Aanvaardt u het risico bewust, dan legt u minstens vast dat de prijs daarmee rekening houdt en dat de verkoper de kosten draagt van een herstelvordering die binnen een afgesproken termijn opduikt.
Wat een clausule "onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeente" waard is zonder termijn en zonder omschrijving van wat er goedgekeurd moet worden: niets. Schrijf het uit.
Veelgestelde vragen
Verjaart een bouwovertreding in Vlaanderen?
De strafvordering en de herstelvordering kunnen verjaren, maar de onvergunde toestand zelf verjaart nooit. Sinds 1 april 2026 verjaart de publiekrechtelijke herstelvordering vijf jaar nadat de overheid via een proces-verbaal of verslag van vaststelling kennis kreeg van de schending, met een absolute grens van twintig jaar na de feiten (artikel 50, § 1 Kaderdecreet Vlaamse Handhaving). Een nooit vastgestelde overtreding begint dus niet vanzelf te verjaren.
Wat verandert het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving voor bouwmisdrijven?
Sinds 1 april 2026 geldt één uniform handhavingsregime voor de VCRO, het milieurecht en het onroerend erfgoed. De belangrijkste wijzigingen: de herstelvordering start pas bij de vaststelling in plaats van bij de voltooiing van het misdrijf, er komt een absolute verjaringstermijn van twintig jaar, de bestuurlijke geldboete verjaart vijf jaar na het afsluiten van het proces-verbaal, en de meerwaardebedragen stijgen aanzienlijk. Artikel 105 KVH regelt de feiten van vóór 1 april 2026.
Erf ik als koper de bouwovertreding van de vorige eigenaar?
In de feiten wel. De overtreding is verbonden aan het onroerend goed en niet aan de persoon die ze pleegde. U wordt geen dader van het oorspronkelijke misdrijf, maar u wordt wel eigenaar van een onvergunde constructie waarvoor herstel gevorderd kan worden. In ruimtelijk kwetsbaar gebied gaat het verder: daar blijft de instandhouding van de gevolgen van een bouwmisdrijf een stedenbouwkundige inbreuk in hoofde van de huidige eigenaar.
Wat is het verschil tussen een stedenbouwkundig misdrijf en een stedenbouwkundige inbreuk?
Misdrijven staan in artikel 6.2.1 VCRO en kunnen strafrechtelijk vervolgd of met een alternatieve bestuurlijke geldboete beteugeld worden. Inbreuken staan in artikel 6.2.2 VCRO en worden uitsluitend bestuurlijk beboet door een handhavingsambtenaar, zonder strafrechter. Sinds het decreet van 25 april 2014 werd een reeks vroegere misdrijven omgezet in inbreuken, waaronder het in stand houden van de gevolgen van een bouwmisdrijf buiten ruimtelijk kwetsbaar gebied.
Wanneer is een woning "vergund geacht" zonder vergunning?
Artikel 4.2.14 VCRO bevat twee vermoedens. Constructies waarvan bewezen wordt dat ze gebouwd zijn vóór 22 april 1962 zijn onweerlegbaar vergund geacht. Constructies van tussen 22 april 1962 en de eerste inwerkingtreding van het gewestplan zijn weerlegbaar vergund geacht. Het bewijs mag met alle rechtsmiddelen geleverd worden: luchtfoto's, kadastrale schetsen, oude akten, gedateerde foto's. Na opname in het vergunningenregister kan die opname na één jaar niet meer betwist worden, behalve in ruimtelijk kwetsbaar gebied.
Kan ik een bouwovertreding altijd regulariseren?
Nee. Een regularisatievergunning wordt getoetst aan dezelfde criteria als een gewone aanvraag: bestemming, stedenbouwkundige voorschriften, goede ruimtelijke ordening en watertoets. Wat vooraf niet vergunbaar was, wordt dat niet doordat het al gebouwd is. De regularisatie maakt de toestand bovendien enkel voor de toekomst rechtmatig; ze wist het gepleegde misdrijf niet uit.
Moet de verkoper een bouwovertreding melden?
Ja. De artikelen 5.2.1 tot en met 5.2.6 VCRO verplichten tot vermelding in publiciteit, onderhandse akte en authentieke akte van onder meer de afgeleverde omgevingsvergunning, de stedenbouwkundige bestemming en het bestaan van een dagvaarding of herstelvordering. Wie die informatieplicht schendt, riskeert acht dagen tot vijf jaar gevangenisstraf en een geldboete van 26 tot 400.000 euro. De koper kan daarnaast de nietigheid of schadevergoeding vorderen.
Welke documenten vraag ik op vóór ik een bod doe?
Het stedenbouwkundig uittreksel — plannenregister en vergunningenregister — bij de gemeente, de volledige vergunningsdossiers met de goedgekeurde plannen, en het postinterventiedossier. Leg die plannen daarna naast de werkelijke toestand van het pand. Bij een appartement vraagt u ook de documenten van de syndicus op, waarin verbouwingen aan de gemene delen kunnen opduiken.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Het verschil tussen wat vergund is en wat er staat, zie je pas met de plannen in de hand op de werf. Berabrick voert in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk bouwtechnische keuringen en aankoopbegeleiding uit waarbij we de goedgekeurde plannen naast de bestaande toestand leggen — met Ahmed Berahab, die 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie meebrengt en dus meteen ziet welke aanbouw jonger is dan de rest van het metselwerk.
Blijkt er een onvergunde constructie te zijn, dan bepaalt de omvang ervan mee wat het pand nog waard is. Een waardebepaling door een VLABEL-erkend schatter geeft u dan een cijfer waarmee u kunt onderhandelen in plaats van een discussie.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: De bouwtechnische keuring bij aankoop, Verborgen gebreken en de aansprakelijkheid van de verkoper en Is een bod op een woning bindend?.