Een bouwtechnische keuring (ook aankoopkeuring of bouwkundige keuring genoemd) is een onafhankelijk onderzoek van de bouwkundige staat van een woning vóór u ze koopt. Ze is niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden: voor een paar honderd euro weet u vooraf welke gebreken en herstelkosten u mag verwachten — en staat u juridisch sterker. In dit artikel leest u wat er precies gecontroleerd wordt, wat het kost en waarom de timing cruciaal is.
Is een bouwtechnische keuring verplicht?
Neen. Anders dan een EPC, een asbestattest of een elektrische keuring — die de verkoper wettelijk moet voorleggen — is een bouwtechnische keuring niet verplicht. Het is een vrijwillig onderzoek dat de koper laat uitvoeren in zijn eigen belang.
Toch is ze om een belangrijke reden verstandig. Als koper heeft u een onderzoeksplicht: u wordt geacht redelijke inspanningen te doen om zichtbare en detecteerbare gebreken op te merken. Ontdekt u na de aankoop een probleem dat u had kunnen zien, dan staat u juridisch zwakker tegenover de verkoper. Een keuringsrapport documenteert net die due diligence.
Let op: de vrijwaring voor verborgen gebreken (artikel 1641 e.v. oud Burgerlijk Wetboek) beschermt u enkel voor gebreken die u niet kón kennen. Wat een keuring aan het licht had gebracht, valt daar mogelijk buiten. Meer daarover leest u in ons artikel over verborgen gebreken en de aansprakelijkheid van de verkoper.
Wat wordt er gecontroleerd?
Een bouwtechnisch expert onderzoekt de volledige constructie en de technische toestand van de woning, doorgaans onder meer:
- Structuur en metselwerk — scheuren, verzakkingen, stabiliteit
- Dak en isolatie — dakbedekking, dakstructuur, dak- en zolderisolatie
- Vocht en schimmel — opstijgend vocht, insijpeling, condensatie
- Vloeren, plafonds en muren — staat, afwerking, vochtsporen
- Ramen en deuren — beglazing, luchtdichtheid, staat van het schrijnwerk
- Verwarming, sanitair en ventilatie — toestand en veroudering
- Elektriciteit — zichtbare toestand van de installatie (geen vervanging van de wettelijke elektrische keuring)
- Kelder en kruipruimte — vocht, ventilatie, funderingen
Wat staat er in het rapport?
Een goed keuringsrapport bevat:
- Een overzicht van de vastgestelde gebreken, met foto's
- Een inschatting van de ernst en urgentie per gebrek
- Een indicatie van de herstelkosten — zodat u weet wat de woning ná aankoop nog vraagt
- Concrete aanbevelingen en aandachtspunten
Let op: een bouwtechnische keuring geeft géén waardeschatting van de woning. Wilt u weten wat het pand waard is, dan heeft u een vastgoedschatting nodig — dat is een ander onderzoek met een ander doel.
Wanneer laat u de keuring uitvoeren?
De timing bepaalt hoeveel bescherming de keuring u biedt.
- Ideaal: vóór u een bod uitbrengt. Zo kent u de reële staat en kunt u uw bod en onderhandeling erop afstemmen.
- Kan het niet vóór het bod? Neem dan een opschortende voorwaarde op in de verkoopovereenkomst — een "voorbehoud van gunstige bouwtechnische keuring". De aankoop gaat dan enkel door als het resultaat gunstig is.
Hoe die opschortende voorwaarden werken, leest u in ons artikel over de compromis en opschortende voorwaarden.
Let op: eens de compromis zonder voorbehoud getekend is, zit u vast aan de aankoop — ook als er nadien gebreken opduiken. Regel de keuring dus vóór u tekent.
Wat kost een bouwtechnische keuring?
De prijs is niet gereguleerd en hangt af van de grootte en complexiteit van de woning en van het keuringsbureau. Als richtsnoer:
| Type onderzoek | Indicatieve prijs (incl. btw) |
|---|---|
| Beknopte visuele keuring | vanaf ± €200 |
| Standaard bouwtechnische keuring (gemiddelde woning) | ± €350–€500 |
| Uitgebreide keuring (grote of complexe woning) | tot ± €700+ |
Het plaatsbezoek duurt gemiddeld een halve dag, afhankelijk van de oppervlakte. Afgezet tegen een aankoopbudget van honderdduizenden euro's — en tegen de herstelkosten die u anders pas ná de aankoop ontdekt — is dat een bescheiden investering.
Bouwtechnische keuring versus de wettelijke attesten
Verwar de vrijwillige aankoopkeuring niet met de verplichte attesten die de verkoper aanlevert:
| Onderzoek | Doel | Verplicht? | Voor wie |
|---|---|---|---|
| Bouwtechnische keuring | Bouwkundige staat + herstelkosten | Neen | Koper (vrijwillig) |
| EPC | Energiezuinigheid | Ja | Verkoper |
| Elektrische keuring | Veiligheid installatie | Ja | Verkoper |
| Vastgoedschatting | Marktwaarde | Neen | Koper/eigenaar |
Een overzicht van álle documenten die bij een verkoop horen, vindt u in ons artikel over de verplichte keuringen bij verkoop.
Veelgestelde vragen
Is een bouwtechnische keuring verplicht bij de aankoop van een woning?
Neen. In tegenstelling tot het EPC, het asbestattest en de elektrische keuring is een bouwtechnische keuring niet wettelijk verplicht. Ze is wel sterk aanbevolen, omdat u als koper een onderzoeksplicht heeft en zo vooraf weet welke gebreken en herstelkosten u mag verwachten.
Laat ik de keuring best vóór of na het bod doen?
Bij voorkeur vóór uw bod, zodat u uw prijs erop kunt afstemmen. Lukt dat niet, neem dan een opschortende voorwaarde ("voorbehoud bouwtechnische keuring") op in de verkoopovereenkomst, zodat de aankoop enkel doorgaat bij een gunstig resultaat.
Wat kost een bouwtechnische keuring?
De prijs is niet gereguleerd en varieert doorgaans van ongeveer €200 voor een beknopte visuele keuring tot €700 of meer voor een grote of complexe woning. Een standaardkeuring voor een gemiddelde woning kost meestal tussen €350 en €500 inclusief btw.
Wat is het verschil met een vastgoedschatting?
Een bouwtechnische keuring beoordeelt de bouwkundige staat en de herstelkosten. Een vastgoedschatting bepaalt de marktwaarde van de woning. Het zijn twee verschillende onderzoeken met een verschillend doel; voor een fiscaal geldige waardebepaling heeft u een (VLABEL-erkende) schatting nodig.
Vervangt de keuring de wettelijke elektrische keuring?
Neen. De bouwtechnische keuring bekijkt de zichtbare toestand van de installatie, maar vervangt niet het wettelijk verplichte AREI-keuringsverslag dat de verkoper moet voorleggen.
Berabrick: onafhankelijk bouwtechnisch advies in Antwerpen
Wilt u een woning kopen en zeker zijn van haar bouwkundige staat? Berabrick Vastgoedexpertise biedt onafhankelijk technisch aankoopadvies en begeleiding, zodat u met kennis van zaken beslist. Wij zijn actief in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving.
Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag online een vrijblijvende offerte aan via ons contactformulier.
Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch of bouwtechnisch advies voor een concreet dossier.