Wie een appartement koopt, koopt een kavel: een privatief deel plus een onverdeeld aandeel in de gemene delen. Vanaf de akte bent u van rechtswege lid van de vereniging van mede-eigenaars, en gebonden aan beslissingen van vóór uw komst. Vier documenten bepalen wat u werkelijk koopt: de basisakte, het reglement van mede-eigendom — samen de statuten — het reglement van interne orde, en de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen. Artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de syndicus die te leveren: binnen vijftien dagen aan verkoper of makelaar, binnen dertig dagen aan de notaris.
Het verschil tussen een goed en een slecht appartementsdossier zit zelden in de keuken. Het zit in een liftrenovatie waarover in maart al beslist is, in een reservekapitaal dat op nul staat bij een gebouw van veertig jaar oud, of in een basisakte die de kosten van de lift over álle kavels verdeelt — ook over die op het gelijkvloers.
Wat u juridisch koopt: de kavel
Een appartement is in het Burgerlijk Wetboek een kavel, en die bestaat altijd uit twee onlosmakelijk verbonden delen:
- Het privatief deel. Uw woonruimte, en wat de basisakte daar nog aan toevoegt: een kelderberging, een staanplaats, een terras. Van dat deel bent u exclusief eigenaar.
- Het aandeel in de gemene delen. Uitgedrukt in tienduizendsten of duizendsten. Dat aandeel bepaalt drie dingen tegelijk: uw stemgewicht op de algemene vergadering, uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten, en uw aandeel in de grond.
Wat gemeenschappelijk is en wat privatief, wordt bepaald door de basisakte — niet door wat logisch aanvoelt. Klassieke twistpunten: de terrasvloer is vaak privatief in gebruik maar gemeenschappelijk in structuur, het raamschrijnwerk is meestal gemeenschappelijk hoewel u het alleen gebruikt, en de leidingen zijn gemeenschappelijk tot waar ze uw kavel binnenkomen. Lees dat na vóór u renovatieplannen maakt.
De verdeelsleutel verdient bijzondere aandacht. Sommige lasten worden verdeeld volgens de aandelen, andere volgens het nut dat een kavel van een gemeenschappelijk deel heeft. Een goed opgestelde basisakte legt bijvoorbeeld vast dat de liftkosten enkel gedragen worden door de verdiepingen die de lift bedienen. Een oude, slordige basisakte doet dat niet — en dan betaalt de bewoner van het gelijkvloers dertig jaar lang mee aan een lift die hij nooit gebruikt.
De vier documenten en wat u erin zoekt
| Document | Wat het regelt | Waar u op let |
|---|---|---|
| Basisakte | Beschrijving van de kavels, verdeling van de aandelen, wat privatief en wat gemeen is | Klopt de omschrijving van uw kavel? Zijn terras, berging en staanplaats effectief meeverkocht? |
| Reglement van mede-eigendom | Rechten en plichten van de mede-eigenaars, verdeelsleutels van de lasten, bevoegdheden van de organen | Hoe worden lift-, verwarmings- en dakkosten verdeeld? |
| Reglement van interne orde (RIO) | Praktische leefregels, werking van de algemene vergadering, de syndicusopdracht | Verhuurverbod of beperkingen op kortverblijf? Huisdieren? Regels over zonnewering en airco? |
| Notulen van de laatste drie algemene vergaderingen | Wat er beslist, uitgesteld en geweigerd werd | Uitgestelde werken, terugkerende gebreken, conflicten, beslissingen met financiële gevolgen |
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen samen de statuten en zijn notarieel; het reglement van interne orde is dat niet en kan met een gewone meerderheid worden aangepast.
De notulen zijn het meest onderschatte document van de vier. Daar leest u niet alleen wat er beslist is, maar ook wat er drie jaar op rij op de agenda stond zonder dat er ooit een beslissing viel. Een dakdichting die al sinds 2023 "verder bekeken wordt", is geen open punt maar een aangekondigde factuur.
De informatieplicht van de syndicus: artikel 3.94 BW in twee fasen
De wetgever heeft de informatiestroom bij de verkoop van een kavel expliciet geregeld, en dat gebeurt in twee opeenvolgende fasen.
Fase 1 — vóór de compromis (artikel 3.94, § 1 BW). De verkoper of de makelaar vraagt de gegevens op bij de syndicus, die ze op eenvoudig verzoek binnen de vijftien dagen moet leveren:
- het bedrag van het werkkapitaal en van het reservekapitaal;
- de eventuele achterstallen van de verkoper;
- de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng die vóór de overdracht goedgekeurd zijn;
- een overzicht van de hangende gerechtelijke procedures;
- de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen en de afrekeningen van de laatste twee jaar;
- de laatst goedgekeurde balans;
- de statuten en het reglement van interne orde.
Fase 2 — vóór de authentieke akte (artikel 3.94, § 2 BW). De notaris vraagt aangetekend bijkomende gegevens op, en de syndicus antwoordt binnen de dertig dagen. Daar komen onder meer bij: de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstel en vernieuwing waartoe vóór de verkoop beslist werd maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt, de kostprijs van dringende werken, de kosten verbonden aan het verwerven van gemeenschappelijke delen, en de bedragen die voortvloeien uit geschillen die vóór de overdracht ontstonden.
Twee praktische regels die daaraan vasthangen:
- De kosten van die informatieverstrekking draagt de uittredende mede-eigenaar (artikel 3.94, § 4 BW). Dat is dus de verkoper, niet u.
- De notaris houdt bij het verlijden van de akte de achterstallen in op de verkoopprijs: de verschuldigde achterstallen op gewone en buitengewone lasten, de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, en de kosten van de informatieverstrekking (artikel 3.95 BW). Bevoorrechte schuldeisers en hypothecaire schuldeisers gaan wel voor. U koopt met andere woorden geen schulden van de verkoper mee — op voorwaarde dat de syndicus tijdig en correct antwoordde.
Krijgt u de documenten niet tijdig, dan is dat op zichzelf een signaal. Een syndicus die de wettelijke termijn van vijftien dagen niet haalt voor een standaarddossier, is doorgaans ook niet degene die de driejaarlijkse dakinspectie opvolgt.
Werkkapitaal en reservekapitaal: het verschil dat geld kost
Dit is het punt waarop bij bijna elke appartementsverkoop discussie ontstaat, en het is nochtans duidelijk geregeld.
Het werkkapitaal is de som van de voorschotten die de mede-eigenaars betaalden als voorziening voor de periodieke uitgaven: verwarming en verlichting van de gemene delen, poetsdienst, verzekering, het ereloon van de syndicus. De uittredende mede-eigenaar is schuldeiser van de vereniging voor het gedeelte van zijn aandeel dat overeenstemt met de periode waarin hij de gemene delen niet meer gebruikte. Het werkkapitaal wordt dus pro rata afgerekend tussen verkoper en koper.
Het reservekapitaal is iets anders: het zijn periodiek ingebrachte bedragen bestemd voor niet-periodieke uitgaven — de vernieuwing van de verwarmingsinstallatie, de herstelling of vervanging van de lift, een nieuwe dakbedekking. Dat kapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars en wordt bij verkoop niet terugbetaald aan de verkoper. Het volgt de kavel.
De praktische consequentie: een verkoper die dertig jaar lang aan het reservefonds heeft bijgedragen, krijgt daar bij de verkoop geen euro van terug — tenzij hij het in de prijs verwerkt of er in de compromis een uitdrukkelijk beding over opneemt. Als koper krijgt u omgekeerd een gevuld of een leeg spaarpotje mee. Vraag het bedrag altijd op, en zet het naast de ouderdom van het gebouw en de geplande werken. Een reservekapitaal van 8.000 euro in een gebouw van dertig jaar met een lift van dezelfde leeftijd betekent dat de vervanging van die lift straks integraal via een kapitaalsoproep bij u terechtkomt.
Het verplichte reservekapitaal: artikel 3.86, § 3 BW
Sinds de hervorming die op 1 januari 2019 in werking trad, is het aanleggen van een reservekapitaal geen keuze meer maar een verplichting. Artikel 3.86, § 3 BW legt drie regels vast:
- De vereniging moet een reservekapitaal aanleggen na verloop van vijf jaar na de datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van het gebouw. Een gloednieuw gebouw krijgt dus vijf jaar respijt; elk ouder gebouw valt onmiddellijk onder de verplichting.
- De jaarlijkse bijdrage bedraagt minimaal 5 % van het totaal van de gewone gemene lasten van het voorgaande boekjaar.
- De algemene vergadering kan met een meerderheid van vier vijfden beslissen om géén reservekapitaal aan te leggen.
Die laatste uitzondering is het detail dat u moet nakijken. Veel verenigingen hebben die vier vijfden-beslissing genomen — vaak op aandringen van eigenaars die op korte termijn wilden verkopen. Staat er in de notulen dat de VME beslist heeft geen reservekapitaal aan te leggen, dan weet u dat elke grote herstelling in dat gebouw via een onmiddellijke kapitaalsoproep zal verlopen. Dat is legaal, maar het is een risico dat in uw prijs hoort.
Let ook op de omgekeerde situatie: 5 % van de gewone lasten is een minimum, geen norm. Voor een gebouw met een lift, een ondergrondse parking, een gevel in natuursteen en een plat dak is 5 % ruim onvoldoende om de vervangingscyclus te dekken.
Hoe beslissingen genomen worden — en waarom dat u raakt
De algemene vergadering is het beslissingsorgaan. Twee mechanismen bepalen hoe zwaar uw stem weegt.
Het aanwezigheidsquorum. De vergadering beraadslaagt geldig wanneer bij aanvang meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is, én zij samen minstens de helft van de aandelen bezitten — of wanneer de aanwezigen meer dan drie vierden van de aandelen vertegenwoordigen. Wordt geen van beide gehaald, dan volgt een tweede vergadering na minstens vijftien dagen, en die beslist geldig ongeacht het aantal aanwezigen. Dat verklaart waarom belangrijke beslissingen vaak op een tweede vergadering vallen, met een handvol aanwezigen.
De vereiste meerderheden, afhankelijk van het onderwerp:
| Soort beslissing | Meerderheid |
|---|---|
| Dagelijks beheer, benoeming van de syndicus, goedkeuring van de rekeningen | Volstrekte meerderheid (50 % + 1 van de aanwezige stemmen) |
| Werken aan de gemene delen, wijziging van de statuten over genot, gebruik en beheer, oprichting van een raad van mede-eigendom | Twee derden |
| Zwaardere ingrepen zoals afbraak en heropbouw om redenen van veiligheid of hygiëne, of wanneer aanpassing een buitensporige kost meebrengt | Vier vijfden |
| Wijziging van de verdeling van de aandelen in de mede-eigendom | Unanimiteit |
Eén beschermingsregel is voor kopers van kleine kavels belangrijk: niemand mag aan de stemming deelnemen met meer stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Een projectontwikkelaar die 70 % van het gebouw bezit, kan dus niet in zijn eentje beslissen — zijn stemgewicht wordt teruggebracht tot dat van alle anderen samen.
Wat u als koper hieruit onthoudt: beslissingen die vóór uw aankoop zijn genomen, binden u. Werd in juni met twee derden beslist om het dak te vernieuwen en wordt de factuur in november opeisbaar, dan is dat een uitgave die aan uw kavel hangt. De wettelijke verdeling van dat soort kosten tussen verkoper en koper geldt bovendien behoudens andersluidende overeenkomst — u kunt en moet dat dus zelf regelen in de compromis.
Attesten en keuringen: bij een appartement liggen ze anders
Verschillende verplichtingen die u bij een huis kent, werken bij mede-eigendom anders. Vier waar u expliciet naar vraagt:
- EPC. U krijgt een EPC voor uw eigen wooneenheid, maar voor een gebouw met gemeenschappelijke installaties bestaat daarnaast het EPC van de gemeenschappelijke delen. Dat laatste is de verantwoordelijkheid van de VME.
- Asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Voor gebouwen van vóór 2001 moet de VME uiterlijk tegen 1 januari 2027 over een asbestattest voor de gemene delen beschikken. Vraag in de notulen na of dat al is aanbesteed — is dat niet het geval, dan komt die kost er nog aan, plus eventueel het verwijderen van wat er gevonden wordt.
- Elektrische keuring van de gemene delen. De installatie van de gemeenschappelijke delen is geen huishoudelijke installatie en volgt daarom een kortere periodieke keuringstermijn dan uw eigen teller.
- Stedenbouwkundige inlichtingen en het syndicusattest. Ook een appartementsgebouw kan onvergunde verbouwingen bevatten — een dichtgemaakt terras, een opgesplitste kavel, een dakuitbouw. Zie daarvoor ook wat een bouwovertreding betekent voor een koper.
Uw checklist vóór het bod
- Vraag de vier documenten op: basisakte, reglement van mede-eigendom, reglement van interne orde, notulen van drie jaar.
- Vraag het bedrag van het reservekapitaal en het werkkapitaal, en de laatst goedgekeurde balans.
- Vraag of er een vier vijfden-beslissing bestaat om geen reservekapitaal aan te leggen.
- Lijst de beslissingen met financiële gevolgen op die al genomen zijn maar nog niet betaald.
- Vraag naar hangende procedures — tegen een aannemer, tegen een mede-eigenaar, tegen de VME.
- Controleer de verdeelsleutels voor lift, verwarming, dak en gevel tegenover uw eigen kavel.
- Check de staat van dak, gevel, lift en verwarmingsinstallatie en zet die naast het reservekapitaal.
- Regel in uw bod of compromis wie welke reeds besliste uitgaven draagt.
- Vergeet niet dat bovenop de prijs nog registratiebelasting en notariskosten komen, en jaarlijks de onroerende voorheffing.
Veelgestelde vragen
Wat koop ik precies als ik een appartement koop?
U koopt een kavel: een privatief deel — de woonruimte en wat de basisakte daaraan toevoegt, zoals een kelder of staanplaats — en een onlosmakelijk daarmee verbonden onverdeeld aandeel in de gemene delen, uitgedrukt in duizendsten of tienduizendsten. Dat aandeel bepaalt tegelijk uw stemgewicht op de algemene vergadering, uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten en uw aandeel in de grond. Vanaf de akte bent u van rechtswege lid van de vereniging van mede-eigenaars.
Is een reservekapitaal verplicht in een appartementsgebouw?
Ja, sinds 1 januari 2019. Artikel 3.86, § 3 van het Burgerlijk Wetboek verplicht de vereniging van mede-eigenaars om een reservekapitaal aan te leggen na verloop van vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen. De jaarlijkse bijdrage bedraagt minstens 5 % van het totaal van de gewone gemene lasten van het voorgaande boekjaar. De algemene vergadering kan wel met een meerderheid van vier vijfden beslissen om geen reservekapitaal aan te leggen.
Krijg ik mijn reservekapitaal terug als ik mijn appartement verkoop?
Nee. Het reservekapitaal blijft eigendom van de vereniging van mede-eigenaars en volgt de kavel; het wordt niet aan de verkoper terugbetaald. Dat is anders bij het werkkapitaal: daarvan is de uittredende mede-eigenaar schuldeiser van de vereniging voor het deel dat overeenstemt met de periode waarin hij de gemene delen niet meer gebruikte, en dat wordt pro rata afgerekend. Wilt u het reservekapitaal toch verrekenen, dan moet u dat uitdrukkelijk in de verkoopovereenkomst bedingen.
Welke informatie moet de syndicus geven bij de verkoop van een appartement?
Artikel 3.94 BW voorziet twee fasen. Vóór de compromis levert de syndicus op eenvoudig verzoek binnen vijftien dagen onder meer het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, de achterstallen van de verkoper, de goedgekeurde kapitaalsoproepen, de hangende procedures, de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen, de afrekeningen van twee jaar en de laatst goedgekeurde balans. Vóór de authentieke akte antwoordt hij binnen dertig dagen op de aangetekende vraag van de notaris. De kosten daarvan draagt de verkoper.
Kan ik als koper opdraaien voor schulden van de vorige eigenaar?
In principe niet. Bij het verlijden van de authentieke akte houdt de notaris de achterstallen van de verkoper in op de verkoopprijs: achterstallen op gewone en buitengewone lasten, invorderingskosten en de kosten van de informatieverstrekking (artikel 3.95 BW). Wel bindt een beslissing van de algemene vergadering die vóór uw aankoop genomen werd u als nieuwe eigenaar. Wie welke reeds besliste maar nog niet opeisbare uitgave draagt, mag u contractueel anders regelen — de wettelijke verdeling geldt behoudens andersluidende overeenkomst.
Welke meerderheid is nodig voor werken aan de gemene delen?
Twee derden van de uitgebrachte stemmen. Diezelfde meerderheid geldt voor wijzigingen van de statuten over het genot, het gebruik of het beheer van de gemene delen, voor de oprichting van een raad van mede-eigendom en voor het vastleggen van het bedrag boven hetwelk mededinging verplicht is. Dagelijks beheer volstaat met een volstrekte meerderheid; zwaardere ingrepen zoals afbraak en heropbouw om veiligheids- of hygiëneredenen vragen vier vijfden, en het wijzigen van de verdeling van de aandelen vraagt unanimiteit.
Kan een grote eigenaar het gebouw domineren op de algemene vergadering?
Niet volledig. De wet bepaalt dat niemand aan de stemming mag deelnemen met meer stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Een ontwikkelaar of investeerder met 70 % van de aandelen ziet zijn stemgewicht dus teruggebracht tot dat van alle andere aanwezigen samen. Op een vergadering met een lage opkomst blijft zijn feitelijke invloed wel groot, wat een reden is om zelf aanwezig te zijn of een volmacht te geven.
Wat is het verschil tussen de statuten en het reglement van interne orde?
De statuten bestaan uit de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Ze zijn notarieel, worden overgeschreven op het hypotheekkantoor en regelen de structurele zaken: de beschrijving van de kavels, de verdeling van de aandelen, wat privatief en wat gemeenschappelijk is, en de verdeelsleutels van de lasten. Het reglement van interne orde is niet notarieel, bevat de praktische leefregels en de werking van de organen, en kan met een gewone meerderheid worden aangepast.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Een appartement beoordeelt u niet alleen aan de binnenkant. Bij een aankoopbegeleiding of bouwtechnische keuring in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk kijken we naar de staat van dak, gevel, schrijnwerk en gemeenschappelijke installaties, en leggen we die naast het reservekapitaal en de notulen van de algemene vergadering — met Ahmed Berahab, die 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie meebrengt en dus kan inschatten hoeveel er de komende tien jaar op het gebouw afkomt.
Twijfelt u of de vraagprijs klopt in het licht van die toekomstige lasten, dan geeft een waardebepaling door een VLABEL-erkend schatter u een onderbouwd cijfer. En hebt u het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen nog niet geregeld vóór de deadline van 1 januari 2027, dan helpen we de VME daarbij verder.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: Eén EPC per appartement of voor de gemeenschappelijke delen?, Het asbestattest voor gemeenschappelijke delen tegen 2027 en Stedenbouwkundige inlichtingen en het syndicusattest.