Uit onverdeeldheid treden: uitkoopsom en verdeelrecht bij een woning in Vlaanderen

Uit onverdeeldheid treden betekent dat één mede-eigenaar het aandeel van de andere overneemt en alleen eigenaar wordt. Daarop betaalt u verdeelrecht: 2,5% in Vlaanderen, of 1% als de verdeling voortvloeit uit een echtscheiding of het beëindigen van een wettelijke samenwoning. Cruciaal detail dat veel mensen verrast: dat percentage wordt berekend op de volledige waarde van de woning, niet op het overgenomen aandeel. De uitkoopsom zelf berekent u als (marktwaarde − openstaand kredietsaldo) × het aandeel van uw ex-partner. En niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven: komt u er samen niet uit, dan beslist de rechtbank.

Een woning die op twee namen staat en een relatie die stopt: het is een van de meest voorkomende — en duurste — knopen in het Vlaamse vastgoed. In 2024 werden in het Vlaamse Gewest 11.096 huwelijken ontbonden door echtscheiding (Statbel). Opvallend: dat aantal daalt licht, tegen de publieke perceptie in. Wat wél stijgt, is de inzet. Twee derde van de scheidende Vlamingen is 40-plus, met een gemiddelde leeftijd van 45 jaar — precies de groep met de hoogste opgebouwde overwaarde in de gezinswoning. En met 71% eigenaars onder de Vlaamse huishoudens gaat het bij een breuk bijna altijd over vastgoed.

De regels zijn niet ingewikkeld, maar ze zitten vol details die duizenden euro's verschil maken. Hieronder zetten we ze op een rij, met de exacte tarieven, de wetsartikelen zoals ze vandaag gelden en een volledig rekenvoorbeeld.

Wat is onverdeeldheid precies?

U bent in onverdeeldheid wanneer meerdere personen samen eigenaar zijn van hetzelfde goed, zonder dat het fysiek verdeeld is. Elk van u bezit een aandeel — meestal 50/50, maar het kan evengoed 60/40 of 70/30 zijn, afhankelijk van wat er in de aankoopakte staat.

Onverdeeldheid ontstaat in drie klassieke situaties:

• Samen kopen als gehuwden, wettelijk of feitelijk samenwonenden;
• Erven — broers en zussen die samen de ouderlijke woning krijgen;
• Schenking aan meerdere begunstigden.

Uit onverdeeldheid treden — juristen zeggen uitonverdeeldheidtreding — is de handeling waarbij die gedeelde eigendom eindigt. Meestal doordat één partij de andere uitkoopt, soms doordat de woning verkocht wordt en de opbrengst verdeeld.

Niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven

Dit is het bekendste principe uit het Belgische goederenrecht, en het is uw belangrijkste hefboom als de andere partij blokkeert. Bijna alle online artikels verwijzen nog naar artikel 815 van het oude Burgerlijk Wetboek. Dat artikel bestaat niet meer.

Sinds de hervorming van het goederenrecht, in werking op 1 september 2021, is de regel verspreid over drie nieuwe bepalingen — en het onderscheid is niet louter academisch:

Lees die tweede regel nog eens. Het adagium geldt niet onbeperkt. Wie samen met een partner, ouder of vriend bewust een pand kocht, zit in een vrijwillige mede-eigendom, en daar bepaalt in de eerste plaats de aankoopakte, de samenlevingsovereenkomst of de regelingsakte wat kan. Dat is geen nieuwigheid van 2021: het Hof van Cassatie besliste al op 20 september 2013 dat het oude artikel 815 BW niet van toepassing is op vrijwillige onverdeeldheid ten hoofdtitel, en de wetgever codificeerde dat nadien in artikel 3.77 BW.

Wat blijft er dan over? Is de vrijwillige mede-eigendom aangegaan voor onbepaalde duur, dan kan elke mede-eigenaar opzeggen mits een redelijke opzeggingstermijn — de rechter kan die termijn desnoods vaststellen. Loopt een overeengekomen termijn af, dan wordt de onverdeeldheid automatisch van onbepaalde duur, en herleeft dat opzegrecht.

Twee praktische lessen. Wie samen erfde, kan meteen naar de rechtbank. En wie een regeling van behoud van onverdeeldheid opneemt in een echtscheidingsovereenkomst, moet de exit-modaliteiten uitdrukkelijk vastleggen — aankoopoptie, prijsbepaling, schattingsclausule — want de wet vult ze hier niet voor u in.

De uitkoopsom berekenen

De uitkoopsom is het bedrag dat u aan uw ex-partner betaalt om alleen eigenaar te worden. De formule is eenvoudig, maar wordt vaak fout toegepast:

Overwaarde = actuele marktwaarde − openstaand saldo hypothecair krediet

Uitkoopsom = overwaarde × het aandeel van de andere partij

Twee valkuilen zitten in die eerste regel. U rekent met de actuele marktwaarde, niet met de aankoopprijs van tien jaar geleden. En u rekent met het openstaande kapitaalsaldo van de lening op de dag van de akte, niet met het oorspronkelijk ontleende bedrag.

Een concreet voorbeeld, bij een 50/50-eigendom:

De blijvende partner betaalt dus € 80.000 aan de vertrekkende partij, én neemt het volledige krediet van € 200.000 over. De totale financieringsbehoefte is dus € 280.000, niet € 80.000 — een verwarring die bij de bank pijnlijk duidelijk wordt. Daarbovenop komen nog de belasting en de aktekosten.

Twee correcties die de formule kunnen verschuiven:

• Ongelijke eigen inbreng — en het misverstand daarrond. Veel mensen gaan ervan uit dat wie meer eigen geld inbracht, dat bedrag eerst terugkrijgt. Voor ongehuwd samenwonenden bestaat dat automatische voorrecht niet. Bepalend is uitsluitend de eigendomsverhouding in de aankoopakte: staat daar 50/50, dan wordt de netto-waarde gewoon in twee gedeeld, ook al betaalde één partij € 50.000 meer. Terugvorderen kan enkel als het vooraf schriftelijk werd vastgelegd — via een aangepaste verhouding in de akte (bv. 60/40), een schuldbekentenis, of een verklaring van anticipatieve inbreng. Zonder zo'n stuk draagt de inbrenger de bewijslast, en wordt het meerdere vaak beschouwd als een bijdrage in de lasten van het samenleven. Bij gehuwden onder een gemeenschapsstelsel loopt de correctie via de vergoedingsrekeningen, en is de vergoeding niet nominaal maar geherwaardeerd: de inbreng groeit proportioneel mee met de waardestijging van de woning. Een inbreng van € 50.000 in een woning die van € 200.000 naar € 300.000 steeg, geeft recht op € 75.000, niet op € 50.000.
• De woonstvergoeding. Bewoont één partij de woning alleen sinds de breuk, dan kunnen de andere mede-eigenaars daarvoor een bezettings- of woonstvergoeding vragen naar rato van hun aandeel. Bij een procedure die twee jaar aansleept, loopt dat vlot op tot duizenden euro's — en het wordt in de uitkoopberekening bijna altijd vergeten.

Het verdeelrecht: 2,5% of 1%?

Het verdeelrecht — in de volksmond de miserietaks — is een Vlaamse registratiebelasting die u betaalt bij het verlijden van de verdelingsakte. De notaris int ze en stort ze door aan de Vlaamse Belastingdienst.

Voor het verlaagde tarief van 1% bij een wettelijke samenwoning gelden twee cumulatieve voorwaarden:

1. U woonde op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samen;
2. De verdeling gebeurt binnen drie jaar na die beëindiging.

Die termijn van drie jaar is er pas sinds 1 januari 2016 — daarvoor had u maar één jaar. Ook nieuw sinds 2016: bij een echtscheiding is geen authentieke akte van vereffening-verdeling meer vereist; een onderhandse regelingsovereenkomst volstaat.

Drie nuances over dat 1%-tarief die zelden vermeld worden, en die u geld kunnen besparen:

• Het geldt niet alleen voor de gezinswoning, maar voor élk onroerend goed dat u verdeelt — ook een tweede verblijf of een opbrengsteigendom.
• Het geldt ongeacht of de onverdeeldheid al dan niet volledig ophoudt.
• Dezelfde personen kunnen het meermaals genieten, en voor ex-echtgenoten blijft het gelden voor elke verdeling na of door de echtscheiding — ook nog jaren later.

Voor de volledigheid: in Wallonië en Brussel bedraagt het verdeelrecht 1% als algemeen tarief. De Vlaamse 2,5% is dus geen Belgische norm maar een gewestelijke keuze.

De hardste conclusie zit in wie er buiten valt. Feitelijk samenwonenden betalen 2,5%, ook na jaren samenwonen en met gemeenschappelijke kinderen. Het verschil tussen 1% en 2,5% op een woning van € 360.000 bedraagt € 5.400. Voor koppels die overwegen een verklaring van wettelijke samenwoning af te leggen, is dat een reëel financieel argument.

Ter kadering: € 360.000 is geen willekeurig bedrag. Het is de mediaanprijs van een huis in gesloten of halfopen bebouwing in de provincie Antwerpen in het eerste kwartaal van 2026 (Statbel). Voor een appartement lag die mediaan op € 266.000.

Nog een misverstand dat geld kost: het verdeelrecht is alleen verschuldigd bij een verdeling, niet bij een verkoop aan een derde. Verkoopt u de woning samen aan een buitenstaander en verdeelt u de opbrengst, dan betaalt de kóper verkooprecht en betaalt u geen verdeelrecht. Dat kan de rekening grondig veranderen — zie ook ons artikel over de registratierechten bij aankoop van een woning.

Eén waarschuwing over het veelgenoemde abattement. Op tal van commerciële websites leest u dat de belastbare grondslag verminderd wordt met 50.000 euro, verhoogd met 20.000 euro per kind ten laste. Dat bedrag stamt uit de regeling die in 2012 werd ingevoerd, toen het tarief voor iedereen naar 2,5% ging. Op de officiële pagina's van de Vlaamse Belastingdienst over de tarieven, de belastbare grondslag en de vrijstellingen in het verdeelrecht is dat abattement vandaag echter niet terug te vinden; de opgesomde vrijstellingen betreffen de overdracht van vruchtgebruik aan de blote eigenaar, goederen die aan btw onderworpen zijn en brownfieldprojecten. Reken er dus niet op vóór uw notaris het uitdrukkelijk voor uw dossier heeft bevestigd — en begroot uw kosten op de veilige veronderstelling dat het níét geldt.

De valkuil: op welke waarde wordt het verdeelrecht berekend?

Dit is het punt waarop de meeste mensen bij de notaris verrast worden, en het is nauwelijks ergens goed uitgelegd.

Veel mensen denken: ik koop de helft over, dus ik betaal het verdeelrecht op de helft. Dat klopt niet. Zodra de onverdeeldheid tussen álle deelgenoten volledig ophoudt en het eigendomsrecht in één hand terechtkomt, is het verdeelrecht verschuldigd op de volledige waarde van het goed (artikel 2.10.3.0.1, §2, eerste lid van de Vlaamse Codex Fiscaliteit).

Houdt de onverdeeldheid niet volledig op — bijvoorbeeld omdat er nog andere mede-eigenaars overblijven — dan wordt het verdeelrecht wél enkel op de waarde van het afgestane deel berekend (tweede lid van hetzelfde artikel).

Die nuance is bevochten. De Vlaamse Belastingdienst hanteerde aanvankelijk een ruimere interpretatie, maar herzag zijn standpunt nr. 18075 op 7 december 2020 nadat de rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent, op 10 november 2020 oordeelde dat bij een gedeeltelijke uitonverdeeldheidtreding enkel het afgestane deel belastbaar is.

Wat dat concreet betekent, in cijfers:

Reken dat door en u ziet meteen waarom het verdeelrecht minder gunstig is dan het lijkt. Bij twee erfgenamen die een woning van € 400.000 verdelen aan het tarief van 2,5%, betaalt de overnemer € 10.000. Dat is 2,5% op de volledige waarde, maar 5% op het aandeel van € 200.000 dat hij effectief verwerft. Naarmate het over te nemen aandeel kleiner wordt, verdampt het voordeel verder: wie een kwart overneemt, betaalt 2,5% op de volledige waarde — een effectief tarief van 10% op dat kwart, nauwelijks minder dan het gewone verkooprecht van 12%.

En let op: het tarief van 1% geldt niet bij een erfenis. Mede-erfgenamen die uit onverdeeldheid treden betalen altijd 2,5%. Het gunsttarief is voorbehouden aan ex-echtgenoten en ex-wettelijk samenwonenden, en moet bovendien uitdrukkelijk in de akte gevraagd worden.

Wat kost het totaalplaatje?

Naast het verdeelrecht komen er nog kosten bij. Een realistische raming voor onze voorbeeldwoning van € 360.000, bij een echtscheiding:

Let goed op het verschil in de rechterkolom: het registratierecht slaat op de volledige waarde, het notarisereloon op het overgedragen deel. Twee verschillende grondslagen in één akte.

Drie dingen die u hier moet weten:

• Wettelijk is de verkrijger de belastingplichtige voor het verdeelrecht. In de praktijk draagt de overnemer bijna altijd zowel het verdeelrecht als de notariskosten. Een afwijkende afspraak mag, maar verandert niets aan wie de Vlaamse Belastingdienst aanspreekt.
• Het bekende forfait voor administratieve kosten geldt hier niet. Dat forfait is voorbehouden aan verkoop-, financierings-, basis- en verkavelingsakten; een verdelingsakte staat niet in die lijst. De administratieve kosten worden individueel aangerekend, wat de raming minder voorspelbaar maakt dan bij een aankoop.
• De ereloonschaal is sterk degressief. Boven de hoogste schijf loopt het tarief terug tot enkele honderdsten van een procent. Een woning van € 400.000 kost dus nauwelijks meer ereloon dan één van € 300.000 — de waarde drijft vooral het verdeelrecht op, niet het ereloon.

Vraag daarom altijd een geschreven kostenraming vóór u tekent, met een duidelijke opsplitsing. Meer over de opbouw van notariskosten leest u in ons artikel over de notariskosten bij aankoop van een woning.

Waar het écht misloopt: de waarde

De belasting is een percentage. Het percentage staat vast. Wat níét vaststaat, is het bedrag waarop het wordt toegepast — en dat is precies waar de meeste dossiers stranden.

De partij die vertrekt, wil een hoge waarde (meer uitkoopsom). De partij die blijft, wil een lage waarde (minder uit te betalen én minder verdeelrecht). Beide belangen zijn tegengesteld, en emoties maken de kloof groter.

Er zijn drie manieren om eruit te komen:

1. Een gezamenlijke, neutrale schatting. Beide partijen stellen samen één onafhankelijke expert aan en aanvaarden het verslag op voorhand als bindend. Verreweg de snelste en goedkoopste route.
2. Twee schattingen met middeling. Elke partij laat schatten; ligt het verschil onder een vooraf afgesproken marge (bv. 5%), dan neemt u het gemiddelde.
3. Een gerechtsdeskundige. Aangesteld door de rechtbank als u er niet uitkomt. Duurder, trager, en u geeft de controle uit handen.

Belangrijk: de waarde die u in de regelingsovereenkomst of de akte laat opnemen, is óók de waarde waarop VLABEL het verdeelrecht heft. Een te lage opgave is dus geen slimme besparing maar een fiscaal risico — de Vlaamse Belastingdienst kan de waarde controleren en naheffen. Meer daarover in ons artikel over vastgoedschatting: methoden en wanneer u er een nodig hebt.

De bank die iedereen vergeet: ontslag uit hoofdelijkheid

Een verdelingsakte regelt de eigendom. Ze regelt níét automatisch uw schuld. Zolang u mee ondertekende op het hypothecair krediet, blijft u hoofdelijk aansprakelijk tegenover de bank — ook al staat de woning niet meer op uw naam.

U moet daarvoor apart een ontslag uit hoofdelijkheid (desolidarisatie) vragen aan de kredietinstelling. De bank beoordeelt dan of de blijvende partner het krediet alléén kan dragen. Weigert de bank, dan zijn er maar twee uitwegen: herfinancieren bij een andere instelling, of de woning verkopen.

Zet dit dus vóór de akte op de agenda, niet erna. Wie de verdelingsakte tekent zonder schriftelijk akkoord van de bank, kan jaren later nog aangesproken worden voor de schulden van een ex-partner.

Als jullie er niet uitkomen: gerechtelijke vereffening-verdeling

Stemmen niet alle mede-eigenaars in met een minnelijke verdeling, dan gebeurt de verdeling gerechtelijk, op vordering van de meest gerede partij bij de rechtbank van eerste aanleg (artikel 1207 van het Gerechtelijk Wetboek).

De rechtbank stelt een notaris-vereffenaar aan. Die leidt de procedure als gerechtelijk opdrachthouder en fungeert als "eerste rechter" in de geschillen tussen de partijen. De hervorming van 13 augustus 2011 voerde strikte termijnen in: aanspraken, opmerkingen en stukken die te laat worden ingediend, worden niet meer in aanmerking genomen.

Nieuw sinds de wet van 18 juni 2025: de procedure van vereffening-verdeling kan voortaan ook gebruikt worden wanneer er strikt genomen géén onverdeeldheid meer is — bijvoorbeeld bij ex-echtgenoten gehuwd onder scheiding van goederen die enkel nog moeten verrekenen. Ook de verzaking aan de boedelbeschrijving moet sindsdien uitdrukkelijk gebeuren.

Twee harde cijfers die u beter kent vóór u die richting inslaat:

• Openbare verkoop is het wettelijke principe in een gerechtelijke vereffening-verdeling (artikel 1224, §1 van het Gerechtelijk Wetboek). Een verkoop uit de hand vereist het akkoord van alle partijen. Eén weigerende mede-eigenaar kan dus een openbare verkoop afdwingen, ook al is dat voor iedereen ongunstiger. Het Grondwettelijk Hof bevestigde die regel in arrest nr. 68/2019 van 16 mei 2019.
• Het notarieel ereloon ligt 50% hoger. Voor een gerechtelijke vereffening-verdeling schrijft het tariefbesluit uitdrukkelijk "schaal H, verhoogd met vijftig ten honderd" voor. De rechtsgang kost u dus niet alleen tijd, maar meteen ook de helft meer ereloon dan een minnelijke regeling.

Gerechtelijke verkopen brengen bovendien doorgaans minder op dan een goed voorbereide onderhandse verkoop. Alleen al daarom loont het om eerst alles te proberen via een neutrale schatting.

Checklist voor wie uit onverdeeldheid wil treden

• Zoek eerst de aankoopakte op en controleer het exacte aandeel van elke partij — 50/50 is niet altijd wat er staat.
• Vraag de bank een aflossingstabel met het openstaande kapitaalsaldo op de geplande aktedatum.
• Laat de woning neutraal schatten vóór de onderhandeling, niet erna. Een verslag met foto's, referentiepanden en een onderbouwde methode ontkracht discussies.
• Regel het ontslag uit hoofdelijkheid parallel met de verdelingsakte, niet erna.
• Check de termijn van drie jaar als u wettelijk samenwoonde: te laat verdelen betekent 2,5% in plaats van 1%.
• Vraag een schriftelijke kostenraming aan de notaris, met een duidelijk onderscheid tussen verdeelrecht (volledige waarde) en ereloon (overgedragen deel).
• Vergeet de attesten niet. Ook bij een verdelingsakte moeten de wettelijke documenten in orde zijn — zie de verplichte keuringen bij verkoop van een woning.

Veelgestelde vragen

Hoeveel bedraagt het verdeelrecht in Vlaanderen?

Het standaardtarief bedraagt 2,5%. Vloeit de verdeling voort uit een echtscheiding of uit de beëindiging van een wettelijke samenwoning, dan zakt het tarief naar 1%. Voor ex-wettelijk samenwonenden geldt daarbij dat zij op de dag van de beëindiging minstens één jaar ononderbroken wettelijk samenwoonden en dat de verdeling binnen drie jaar na die beëindiging gebeurt.

Wordt het verdeelrecht berekend op de helft of op de volledige waarde?

Op de volledige waarde, zodra de onverdeeldheid volledig ophoudt en het eigendomsrecht in één hand komt. Dat volgt uit artikel 2.10.3.0.1, §2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Blijven er na de verrichting nog andere mede-eigenaars over, dan wordt het verdeelrecht enkel berekend op de waarde van het afgestane deel.

Betalen feitelijk samenwonenden ook 1%?

Nee. Het verlaagde tarief van 1% geldt enkel voor gehuwden en voor wettelijk samenwonenden die aan de voorwaarden voldoen. Feitelijk samenwonenden betalen 2,5%, ongeacht hoelang zij samenwoonden of hoeveel kinderen zij samen hebben.

Hoe bereken ik de uitkoopsom van mijn ex-partner?

Trek het openstaande kapitaalsaldo van het hypothecair krediet af van de actuele marktwaarde van de woning. Het resultaat is de overwaarde. Vermenigvuldig die met het eigendomsaandeel van uw ex-partner. Bij een woning van 360.000 euro, een openstaand saldo van 200.000 euro en een 50/50-verdeling bedraagt de uitkoopsom 80.000 euro.

Kan mijn ex-partner de verdeling blijven tegenhouden?

Nee. Niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven. Bij een toevallige mede-eigendom (bijvoorbeeld een erfenis) kan elke deelgenoot altijd de verdeling vorderen op grond van artikel 3.75 van het Burgerlijk Wetboek. Bij een vrijwillige mede-eigendom, zoals een gezamenlijke aankoop, geldt artikel 3.77 BW en moet u een redelijke opzeggingstermijn respecteren. Blijft de andere partij weigeren, dan volgt een gerechtelijke vereffening-verdeling via artikel 1207 van het Gerechtelijk Wetboek.

Ben ik van mijn lening af zodra de akte getekend is?

Niet automatisch. De verdelingsakte regelt de eigendom, niet uw schuld. U blijft hoofdelijk aansprakelijk tegenover de bank tot die uitdrukkelijk een ontslag uit hoofdelijkheid toestaat. De bank onderzoekt daarvoor of de blijvende partner het krediet alleen kan dragen.

Betaal ik ook verdeelrecht als we de woning aan iemand anders verkopen?

Nee. Het verdeelrecht is enkel verschuldigd bij een verdeling of uitkoop tussen mede-eigenaars. Verkoopt u samen aan een derde en verdeelt u nadien de opbrengst, dan betaalt de koper het gewone verkooprecht en betaalt u geen verdeelrecht. Voor wie twijfelt tussen uitkopen en verkopen, is dat een reële factor in de rekensom.

Kan een mede-erfgenaam verplicht worden zijn deel aan mij te verkopen?

Nee. Ook niet op basis van een bindende schatting. Een mede-eigenaar kan nooit gedwongen worden zijn aandeel aan een specifieke persoon te verkopen. De enige tegenzet is de gerechtelijke verdeling, waarbij de openbare verkoop het wettelijke principe is. Dat bepaalt in de praktijk het volledige onderhandelingsevenwicht in uitkoopdossiers.

Waarom is een onafhankelijke schatting zo belangrijk?

Omdat de waarde die u in de akte opneemt twee dingen tegelijk bepaalt: hoeveel uw ex-partner ontvangt én hoeveel verdeelrecht VLABEL heft. Een onderbouwd, neutraal schattingsverslag voorkomt discussies tussen de partijen en biedt tegelijk bewijs richting de Vlaamse Belastingdienst dat de opgegeven waarde marktconform is.

Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen

Staat u voor een uitonverdeeldheidtreding en wilt u zeker zijn van een correcte, neutrale waardebepaling? Berabrick Vastgoedexpertise maakt onderbouwde schattingsverslagen in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving — met plaatsbezoek, referentiepanden, een gemotiveerde methode en een verslag dat beide partijen én de notaris kunnen gebruiken.

Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag via ons contact- en offerteformulier een vrijblijvende offerte op maat aan.

Lees ook: Vastgoedschatting: hoeveel is mijn woning waard in Antwerpen? en Vruchtgebruik en blote eigendom: waardering, kosten en verkoop.