Sinds 1 januari 2021 bestaat het strafpuntensysteem niet meer. Een woning in Vlaanderen is ongeschikt zodra het technisch verslag één gebrek van categorie II bevat, en ongeschikt én onbewoonbaar zodra er één gebrek van categorie III in staat. Zeven gebreken van categorie I tellen samen als één gebrek categorie II. De burgemeester beslist binnen drie maanden na het verzoek; u hebt daarna dertig dagen om beroep aan te tekenen bij de Vlaamse minister. Staat de woning twaalf maanden op de inventaris, dan volgt een Vlaamse heffing van 1.350 euro voor aanslagjaar 2026, die elk jaar verder oploopt.
Die eerste zin is belangrijker dan ze lijkt. Talloze gemeentelijke webpagina's en blogs schrijven nog altijd dat een woning "minstens 15 strafpunten" nodig heeft. Dat klopt al meer dan vijf jaar niet meer, en het verschil is groot: waar u vroeger een optelsom nodig had, volstaat vandaag één ernstig gebrek. Hieronder staat hoe het onderzoek werkt, welke gebreken u het snelst in categorie II doen belanden, en wat de procedure kost.
Wat er in 2021 veranderde: van strafpunten naar drie categorieën
Tot en met 2020 werkte het technisch verslag met strafpunten: categorie I stond voor 1 punt, categorie II voor 3, categorie III voor 9 en categorie IV voor 15. Vanaf vijftien punten was de woning ongeschikt. Sinds 1 januari 2021 is dat systeem vervangen door drie categorieën van gebreken, met een rechtstreeks gevolg per categorie.
| Categorie | Wat het is | Gevolg |
|---|---|---|
| Categorie I | Kleine gebreken die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden | De woning blijft conform |
| Categorie II | Ernstige gebreken die de levensomstandigheden negatief beïnvloeden, maar geen direct gevaar vormen | De woning is ongeschikt |
| Categorie III | Ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of direct gevaar opleveren | De woning is ongeschikt én onbewoonbaar |
Twee regels om erbij te onthouden:
- Zeven of meer gebreken van categorie I leveren één bijkomend gebrek van categorie II op in de eindbeoordeling. Een reeks kleinigheden kan dus alsnog kantelen.
- Elke onbewoonbare woning is automatisch ook ongeschikt. Omgekeerd geldt dat niet: ongeschikt betekent niet dat er gevaar is, wel dat de woning niet meer verhuurd mag worden.
Het onderscheid tussen beide begrippen zit in de aard van het probleem, niet in de omvang ervan. Ongeschikt slaat op kwaliteit: de woning voldoet niet aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen. Onbewoonbaar slaat op veiligheid en gezondheid: er is een direct risico voor wie er woont.
Wat de woningcontroleur precies nakijkt
Het conformiteitsonderzoek loopt langs een vaste checklist die verder gaat dan wat de meeste verhuurders verwachten. De controleur beoordeelt onder meer:
- Ruwbouw en draagstructuur — stabiliteit en bouwfysica van dak, buitenmuren, dragende muren en vloeren.
- Vocht — opstijgend vocht, insijpelend vocht, condensatie en schimmel. Dit is in de praktijk de meest voorkomende oorzaak van een categorie II-gebrek.
- Elektriciteit, gas en verwarming — een niet-conforme installatie, ontbrekende aarding of een gasgeiser in een badkamer zonder verluchting schuiven snel op naar categorie III.
- Veiligheid — trappen, borstweringen, ramen op hoogte, rookmelders, CO-risico.
- Basiscomfort — drinkbaar water, wc, bad of douche, kookgelegenheid.
- Verluchting en daglicht per woonlokaal.
- Energetische minimumnormen — dakisolatie en dubbele beglazing.
Die laatste categorie verdient een eigen paragraaf, want daar zit sinds 2023 de grootste verschuiving.
Dakisolatie en dubbel glas: van detail naar reden tot ongeschiktheid
Twee energetische normen zijn intussen harde woningkwaliteitseisen geworden, en verhuurders onderschatten het gewicht ervan.
Dakisolatie. Voldoet het dak niet aan de dakisolatienorm, dan is dat een gebrek categorie II zodra de te isoleren dakoppervlakte groter is dan 16 m². Eén gebrek categorie II volstaat voor een ongeschiktverklaring — dit alleen al kan dus de verhuur stilleggen.
Dubbele beglazing. Hier veranderde de weging op 1 januari 2023. Tot en met 31 december 2022 was ontbrekende dubbele beglazing steeds een gebrek categorie I. Sindsdien geldt een onderscheid:
| Situatie | Categorie |
|---|---|
| Enkel glas in één woonlokaal of enkel in de badkamer | Categorie I |
| Enkel glas in meer dan één woonlokaal of de badkamer (algemeen) | Categorie II |
De uitzondering die zelden vermeld wordt: het ontbreken van dakisolatie en/of dubbele beglazing wordt niet als gebrek aangerekend wanneer de algemene energiescore van de woning, zoals ze op het energieprestatiecertificaat staat, onder de door de Vlaamse Regering vastgelegde drempelwaarde blijft. Een woning die globaal energiezuinig presteert, wordt dus niet afgestraft op één bouwdeel. Dat maakt een geldig EPC in dit dossier een verdedigingsmiddel en geen formaliteit — zie ook onze uitleg over de EPC-minimumnormen en renovatieplicht voor verhuurders.
De procedure, stap voor stap
De administratieve procedure staat in Boek 3 van de Vlaamse Codex Wonen en verloopt in vaste stappen met harde termijnen.
1. Het verzoek. De huurder, de burgemeester, het OCMW, een wooninspecteur of een derde-belanghebbende kan de procedure opstarten bij de gemeente.
2. Het conformiteitsonderzoek. Een woningcontroleur bezoekt de woning en vult het technisch verslag in: een checklist waarop elk vastgesteld gebrek in een categorie wordt ondergebracht.
3. Het advies. Wonen in Vlaanderen bezorgt de burgemeester een advies op basis van dat onderzoek, samen met het technisch verslag.
4. De beslissing. De burgemeester beslist in principe uiterlijk drie maanden na ontvangst van het verzoek. Huurder en eigenaar krijgen zowel het technisch verslag als het advies.
5. Beroep. Bent u het als eigenaar of huurder niet eens met het besluit, dan tekent u binnen dertig dagen na de betekening beroep aan bij de Vlaamse minister van Wonen, per aangetekende zending. De minister beslist binnen drie maanden, of vier maanden wanneer een herinspectie nodig is.
6. Beroep tegen stilzitten. Beslist de burgemeester niet en gebeurt er drie maanden na uw verzoek nog steeds niets, dan kunt u ook daartegen in beroep gaan — tot twaalf maanden na het verstrijken van die termijn van drie maanden.
7. Inventaris. Elke woning die ongeschikt en/of onbewoonbaar wordt verklaard, wordt opgenomen in de Vlaamse inventaris (VIVOO), beheerd door Wonen in Vlaanderen.
Die dertig dagen zijn een vervaltermijn. Wie ze laat verstrijken omdat hij eerst wil offreren en verbouwen, verliest zijn enige rechtsmiddel tegen de vaststellingen zelf.
Wat het kost: de heffing van 1.350 euro en hoe ze oploopt
Hier wordt het financieel concreet. De Vlaamse heffing op ongeschikte en onbewoonbare woningen — in de volksmond de krotbelasting — is verschuldigd zodra het pand twaalf opeenvolgende maanden op de inventaris staat. Daarna komt ze telkens terug op de verjaardag van de opname, tot de woning geschrapt wordt.
Het basisbedrag wordt sinds 2022 jaarlijks geïndexeerd op basis van de consumptieprijsindex, met afronding naar beneden op 50 euro. Voor aanslagjaar 2026 komt dat neer op 1.100 euro × 1,24429 = 1.350 euro. Het bedrag stijgt bovendien met het aantal jaren op de inventaris:
| Aantal jaren op de inventaris | Heffing aanslagjaar 2026 |
|---|---|
| 1 jaar | 1.350 euro |
| 2 jaar | 2.700 euro |
| 3 jaar | 4.050 euro |
| 4 jaar | 5.400 euro |
Daar komt in veel gemeenten nog een laag bovenop: gemeentelijke opcentiemen op de Vlaamse heffing. En let op het onderscheid met twee andere inventarissen die vaak op één hoop worden gegooid:
- Leegstand wordt belast door de gemeente, met een eigen gemeentelijk reglement en eigen tarieven.
- Verwaarlozing werd tot eind 2016 door het Vlaams Gewest belast; sinds 1 januari 2017 doet de gemeente dat.
- Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid blijven een Vlaamse heffing, met gemeentelijke opcentiemen erbovenop.
Een pand kan in meer dan één inventaris zitten. Vrijstellingen bestaan wel — onder meer bij een gesloten renovatiecontract of bij overmacht — maar ze moeten aangevraagd en gestaafd worden; ze worden niet automatisch toegekend.
Wat het betekent voor verhuurder, huurder en koper
Voor de verhuurder. Een ongeschikt verklaarde woning mag niet meer verhuurd worden. U krijgt ook geen conformiteitsattest zolang de gebreken niet weggewerkt zijn, en in gemeenten waar dat attest verplicht is, staat uw verhuur daarmee stil. Bovenop de administratieve weg bestaat er een strafrechtelijk spoor: de Vlaamse Wooninspectie kan optreden tegen wie een woning verhuurt die niet aan de kwaliteitsnormen voldoet.
Voor de huurder. Bij een onbewoonbaarverklaring komt herhuisvesting in beeld, waarbij het OCMW en de gemeente een rol spelen. Voor de lopende huurovereenkomst zijn er verschillende pistes — van herstel vorderen tot de ontbinding van de huur — en die keuze hangt sterk af van het concrete dossier; laat u daarover adviseren voor u iets ondertekent.
Voor de koper. Dit is de blinde vlek. Wie een pand koopt dat op de inventaris staat, koopt de heffing mee, inclusief de opgebouwde anciënniteit die het tarief bepaalt. Vraag daarom altijd na of het pand geïnventariseerd is, en sinds wanneer. Bij een aankoop met renovatieplannen hoort die vraag in dezelfde beweging als de stedenbouwkundige inlichtingen en de verplichte attesten bij verkoop.
Van de inventaris af: de weg terug
De schrapping gebeurt niet vanzelf en niet op uw woord. Het stappenplan:
- Werk de gebreken weg in de volgorde van hun categorie. Begin bij de categorie III-gebreken (gevaar), dan de categorie II-gebreken, en pas daarna de rest. Eén overgebleven gebrek categorie II houdt de ongeschiktverklaring in stand — het heeft dus weinig zin om eerst het schilderwerk te doen.
- Documenteer alles: facturen, keuringsverslagen van de elektrische installatie, attesten van de isolatiewerken, foto's vóór en na.
- Vraag een nieuw conformiteitsonderzoek aan bij de gemeente.
- Vraag de schrapping van de inventaris zodra de woning conform bevonden wordt. De datum van schrapping bepaalt of u het volgende aanslagjaar nog betaalt.
Praktisch advies uit de dossiers die wij zien: laat de woning vóór het nieuwe onderzoek eerst door een onafhankelijke expert nalopen tegen dezelfde checklist. Een tweede afkeuring kost u opnieuw maanden — en in een jaar op de inventaris tikt de heffing gewoon door.
Veelgestelde vragen
Hoeveel strafpunten heeft een woning nodig om ongeschikt te zijn?
Geen. Het strafpuntensysteem werd op 1 januari 2021 afgeschaft en vervangen door drie categorieën van gebreken. Een woning is ongeschikt zodra het technisch verslag minstens één gebrek van categorie II bevat, en ongeschikt én onbewoonbaar bij minstens één gebrek van categorie III. De regel "minstens 15 strafpunten" die nog op veel websites staat, is verouderd.
Wat is het verschil tussen ongeschikt en onbewoonbaar?
Ongeschikt betekent dat de woning niet voldoet aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen: er is minstens één ernstig gebrek (categorie II), maar geen direct gevaar. Onbewoonbaar betekent dat bewoning een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt of tot mensonwaardige omstandigheden leidt: minstens één gebrek categorie III. Elke onbewoonbare woning is ook ongeschikt, maar niet omgekeerd.
Kan ontbrekende dakisolatie alleen al tot een ongeschiktverklaring leiden?
Ja. Voldoet het dak niet aan de dakisolatienorm en is de te isoleren dakoppervlakte groter dan 16 m², dan levert dat een gebrek categorie II op — en één gebrek categorie II volstaat. Er is wel een uitzondering: het ontbreken van dakisolatie of dubbel glas telt niet als gebrek wanneer de algemene energiescore op het EPC onder de drempelwaarde blijft die de Vlaamse Regering vastlegde.
Sinds wanneer is enkel glas een ernstig gebrek?
Sinds 1 januari 2023. Tot eind 2022 was ontbrekende dubbele beglazing altijd een gebrek categorie I. Vanaf 2023 geldt: enkel glas in één woonlokaal of enkel in de badkamer blijft categorie I, maar enkel glas in meer dan één woonlokaal of in de badkamer als algemene toestand wordt een gebrek categorie II en kan dus tot ongeschiktheid leiden.
Hoeveel bedraagt de heffing op een ongeschikte woning in 2026?
Voor aanslagjaar 2026 bedraagt het geïndexeerde basisbedrag 1.350 euro (1.100 euro × 1,24429, afgerond naar beneden op 50 euro). De heffing is verschuldigd nadat de woning twaalf opeenvolgende maanden op de inventaris staat en loopt daarna op: 2.700 euro in het tweede jaar, 4.050 euro in het derde en 5.400 euro in het vierde. Gemeenten kunnen daar opcentiemen bovenop heffen.
Wie belast leegstand en verwaarlozing?
Dat zijn andere inventarissen dan die van de ongeschikte en onbewoonbare woningen. Leegstand wordt belast door de gemeente, volgens een gemeentelijk reglement. Verwaarlozing werd tot en met 2016 door het Vlaams Gewest belast, maar sinds 1 januari 2017 is dat eveneens een gemeentelijke bevoegdheid. Alleen de heffing op ongeschiktheid en onbewoonbaarheid bleef Vlaams, met gemeentelijke opcentiemen.
Hoeveel tijd heb ik om beroep aan te tekenen tegen het besluit van de burgemeester?
Dertig dagen na de betekening van de beslissing, per aangetekende zending gericht aan de Vlaamse minister van Wonen. De minister beslist binnen drie maanden, of vier maanden als er een herinspectie nodig is. Beslist de burgemeester zelf niet binnen drie maanden na uw verzoek, dan kunt u tegen dat stilzitten in beroep gaan tot twaalf maanden na het verstrijken van die termijn.
Neem ik als koper de heffing over van de vorige eigenaar?
De heffing volgt de woning op de inventaris, en het tarief hangt af van hoe lang het pand daar al op staat. Koopt u een pand dat er twee jaar op staat, dan koopt u dus ook de hogere schijf mee. Vraag vóór het bod na of het pand geïnventariseerd is en sinds welke datum, en laat de schrapping desnoods als opschortende voorwaarde in de compromis opnemen.
Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen
Een technisch verslag valt of staat bij wat een controleur op één bezoek ziet. Wij lopen die checklist vooraf met u door. Berabrick voert in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk bouwtechnische keuringen en advies uit waarbij we vocht, stabiliteit, installaties en de energetische minimumnormen nalopen met dezelfde bril als het conformiteitsonderzoek — met Ahmed Berahab, die 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie meebrengt en meteen kan inschatten wat een gebrek realistisch kost om weg te werken.
Moet er een EPC of een elektrische keuring bij, dan regelen we die in dezelfde beweging, zodat u het volledige dossier klaar hebt vóór het nieuwe conformiteitsonderzoek.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.
Lees ook: Is een conformiteitsattest verplicht voor uw huurwoning?, EPC-minimumnormen en renovatieplicht voor verhuurders en Welke documenten zijn verplicht bij verhuur?.