Wat is een goed EPC-label? Labelschaal, gemiddelden en waarde

Het EPC-label loopt in Vlaanderen van A+ tot F en volgt rechtstreeks uit één cijfer: het kengetal, in kWh per m² per jaar. Label A betekent maximaal 100 kWh/(m² jaar), label B maximaal 200, label C maximaal 300 — alles boven 500 is label F. Wat is een goed EPC-label in de praktijk? Alles vanaf B ligt ruim boven wat de markt gemiddeld te zien krijgt: begin 2026 bedroeg de gemiddelde energiescore van Vlaamse eengezinswoningen met een geldig EPC 397 kWh/(m² jaar) — nipt label D — tegenover 238 kWh/(m² jaar) voor appartementen, oftewel label C.

Wat uw label betekent, hangt af van drie dingen die zelden samen behandeld worden: hoe het kengetal tot stand komt en waarom het niet uw energiefactuur is, wat de markt ervoor betaalt, en welke verplichtingen eraan vasthangen.

Het kengetal: wat er gemeten wordt — en wat niet

Het Energiebesluit van 19 november 2010, artikel 1.1.1, 59°, definieert de energiescore:

"kengetal residentieel: de verhouding tussen enerzijds het primair energieverbruik dat nodig is voor de verwarming, de sanitairwarmwatervoorziening, de koeling en de ventilatie van een residentieel gebouw, en anderzijds de bruikbare vloeroppervlakte van het residentiële gebouw, namelijk de som van de brutovloeroppervlakten van alle vloerniveaus binnen het beschermde volume"

De noemer is dus de bruto vloeroppervlakte binnen het beschermd volume, niet de netto bewoonbare oppervlakte uit een advertentie. De teller dekt maar een deel van uw verbruik.

Het gaat om primair verbruik: elektriciteit wordt met factor 2,5 vermenigvuldigd om verliezen in centrales en transportnet te verrekenen. De berekening veronderstelt bovendien een gestandaardiseerd gebruik — vlaanderen.be omschrijft het als "continu de volledige woning verwarmen tot 18 °C en volgens de regels ventileren", en stelt uitdrukkelijk dat "een individuele voorspelling nog steeds heel sterk kan afwijken van het werkelijke energieverbruik". Drie oorzaken: bewoners verwarmen zelden continu alles tot 18 °C, de berekening gaat conservatief uit van slechte luchtdichtheid, en bij ontbrekende bewijsstukken gelden conservatieve standaardwaarden. UGent-onderzoek van Marc Delghust en Arnold Janssens op 537 woningen, in opdracht van het toenmalige VEA, vond werkelijk en berekend verbruik sterk gecorreleerd, met een overschatting van de verwarming bij de meeste woningen en een sterk wisselende afwijking per woning.

Wat u aan facturen, plannen en foto's voorlegt, bepaalt dus of er met werkelijke dan wel met conservatieve waarden gerekend wordt: zie welke bewijsstukken uw EPC-score verbeteren en hoe een EPC-inspectie verloopt. Omdat door de vloeroppervlakte gedeeld wordt, scoren grote woningen bovendien relatief beter — en is een foute opmeting een van de meest voorkomende oorzaken van een fout EPC.

De labeltabel A+ tot en met F — en wat een goed EPC-label is

De labelgrenzen staan niet in het Energiebesluit maar in het ministerieel besluit van 28 december 2018, artikel 73 (BS 29 januari 2019, in werking 1 januari 2019). Artikel 9.2.1, §1 van het Energiebesluit delegeert die bevoegdheid aan de minister. Artikel 73 zelf:

"De labels van het energieprestatiecertificaat, vermeld in het tweede lid, hebben volgende grenswaarden: F > 500 kWh/(m² jaar) 500 kWh/(m² jaar) >= E > 400 kWh/(m² jaar) 400 kWh/(m² jaar) >= D > 300 kWh/(m² jaar) 300 kWh/(m² jaar) >= C > 200 kWh/(m² jaar) 200 kWh/(m² jaar) >= B > 100 kWh/(m² jaar) 100 kWh/(m² jaar) >= A > 0 kWh/(m² jaar) 0 kWh/(m² jaar) >= A+"

Let op de grensconventie: de bovengrens hoort telkens bij het bétere label. Exact 100 is A, exact 300 is C, exact 500 is E. Elke klasse is precies 100 kWh/m² breed, er bestaat geen label G in het Vlaamse residentiële EPC, en artikel 73 is sinds 1 januari 2019 nooit gewijzigd.

De labelgrenzen verschillen niet per woningtype. Eén schaal voor rijwoningen, halfopen bebouwing, villa's en appartementen — in het MB van 28 december 2018 leveren "appartement", "open bebouwing", "gesloten bebouwing" en "bouwtype" elk nul treffers. De verwarring komt uit Brussel, waar de PEB-schaal wél per gebouwtype verschilt. Wat in Vlaanderen per type verschilt, zijn de minimumnormen bij verhuur vanaf 2030. Niet-residentiële gebouwen hebben eigen schalen (artikel 74/1 en 74/2/1); zie de soorten EPC in Vlaanderen. Bij een appartement telt ook het gebouw mee: het EPC gemeenschappelijke delen is verplicht vanaf twee wooneenheden en werkt door in het EPC van elke eenheid — zie één EPC per appartement of voor de gemeenschappelijke delen.

Bij nieuwbouw geldt het E-peil (E30 als BEN-eis vanaf 1 januari 2021), dat volgens vlaanderen.be niet met het kengetal vergelijkbaar is; zie de EPB-aangifte.

Wat is gemiddeld in Vlaanderen?

Statistiek Vlaanderen publiceerde op 6 februari 2026 de energiescores van woningen met een geldige EPC-registratie, op basis van VEKA-data.

Daarachter zitten 649.041 geldige EPC's voor eengezinswoningen, 467.228 voor appartementen en 5.101 voor collectieve woongebouwen. De labelverdeling loopt sterk uiteen: bij eengezinswoningen heeft 21,9 % label A+, A of B en zit 25,3 % in label F; bij appartementen is dat 51,8 % tegenover 5,8 %. Energiezuinige woningen zijn ondervertegenwoordigd aan de kust, rond Brussel, langs de taalgrens, in Limburg en in bepaalde stadskernen.

Eén voorbehoud is niet optioneel. Statistiek Vlaanderen zet er zelf bij: "Deze EPC-databank is niet representatief voor de Vlaamse woningvoorraad". Een EPC is enkel verplicht bij verkoop en verhuur, dus woningen zonder recente transactie ontbreken grotendeels en appartementen zijn oververtegenwoordigd. Embuild Vlaanderen telt meer dan 1,15 miljoen woningen met label E of F, bij een renovatiegraad van 1,3 % per jaar terwijl minstens 3,3 % nodig is voor de doelstelling van 2050: label A voor alle woningen. Zie ook EPC-certificaat: alles wat u moet weten.

Wat uw label waard is in euro's

Onderscheid streng tussen twee families cijfers. Ruwe gemiddelden — notariscijfers, vraagprijzen op portalen — vergelijken de gemiddelde A-woning met de gemiddelde F-woning en meten vooral dat A-woningen jonger, groter en beter afgewerkt zijn. Kwaliteitsgecorrigeerde (hedonische) cijfers vergelijken een woning met een verder identieke woning die alleen op het label verschilt. De Nationale Bank: "not accounting for the reported building condition (…) results in overestimation of the estimated energy efficiency price premia by approximately 50%."

De sterkste bron is "Impact of the Flemish energy renovation obligation on house prices" (NBB Economic Review 2025 nr. 1), van de NBB met KU Leuven en UAntwerpen, die alle Belgische woningtransacties koppelt aan de EPC-databanken over 2006 tot en met het derde kwartaal van 2024. Prijsverschil tegenover een vergelijkbaar Vlaams huis met label D, gemiddelde 2016-2022:

In 2023 en de eerste drie kwartalen van 2024 verbreedden die verschillen fors: label A kwam er 9,6 procentpunt bij, tot ongeveer +22,6 %, en label B 4,4 procentpunt, tot ongeveer +15,4 %. Het effect van de renovatieplicht zélf blijft beperkt: energie-intensieve Vlaamse huizen werden daardoor "about 2% cheaper". Het grootste deel van de korting bestond dus al vóór 2023.

Omgezet in euro's, voor een huis met gemiddelde kenmerken (NBB-schattingen 2024, Batibouw februari 2025):

De laatste lijn is de bruikbaarste: € 41.000 voor de sprong F → D komt ongeveer overeen met de gemiddelde kost van zo'n energetische renovatie. De markt prijst de factuur dus grotendeels al in — wie een F-woning "met korting" koopt, koopt zelden een koopje. Welke ingrepen renderen, staat in uw EPC-label verbeteren. De auteurs waarschuwen wel dat de verschillen deels niet-gecontroleerde kwaliteit kunnen weerspiegelen en woningspecifiek zijn.

Ter contrast de ongecorrigeerde gemiddelden uit de Notarisbarometer van Fednot (T4 2025): een Vlaams huis met label A ging van € 475.925 naar € 498.667, terwijl een appartement met label F daalde van € 244.012 naar € 203.488. Die cijfers vergelijken verschillende woningen en meten dus niet de meerwaarde van úw label. Statbel publiceert overigens geen enkele koppeling tussen vastgoedprijzen en energieprestatie — EPC komt daar niet voor als variabele.

Twee voorbehouden. Bunching: het aantal EPC's met een score tussen 290 en 299 kWh/m², net binnen label C, ligt ongeveer 15 % hoger dan verwacht, wat de NBB toeschrijft aan zowel echte last-minute renovaties als misreporting. En de trend keerde in 2025: volgens de ERA-barometer van januari 2026 stegen E- en F-woningen opnieuw met bijna 3 %, terwijl C- en D-woningen het best presteerden (+3,6 % tegenover +3,3 % voor A en B), nu de verstrenging van de renovatieplicht geschrapt is. "De kloof wordt elk jaar groter" klopt dus niet meer voor 2025. Wat wél blijft: de verhouding tussen verkoop- en vraagprijs ligt volgens de NBB substantieel lager voor energie-intensieve woningen, met een oplopende verkooptijd.

Wat een slecht label u kost aan verplichtingen

Renovatieverplichting bij aankoop. Wie sinds 1 januari 2023 een residentieel gebouw met label E of F verwerft via een notariële overdracht in volle eigendom, moet minstens label D halen. De termijn werd verhoogd van vijf naar zes jaar, finaal goedgekeurd op 12 december 2025, en dat geldt zowel voor nieuwe als voor lopende overdrachten. De klok start op de datum van de authentieke akte, of van het vestigen van het opstalrecht of de erfpacht. Ook schenking en inbreng in de huwelijksgemeenschap vallen eronder; een erfenis niet, evenmin als fusies, splitsingen en share deals. Beschermd erfgoed is vrijgesteld, al blijft de EPC-plicht zelf gelden. De boete bedraagt € 500 tot € 5.000 en heft de verplichting niet op. Het bewijs verloopt automatisch: elk nieuw EPC belandt in de databank van VEKA. Details in de renovatieverplichting bij label E of F.

Het verstrengingspad vanaf 2028 is beleidsmatig geschrapt: "De renovatieplicht wordt beperkt tot op het huidige niveau van label D." Eén nuance: de geconsolideerde tekst van het Energiebesluit bevat dat pad nog steeds — de schrapping is beslist, maar de verwerking in de codextekst lijkt nog niet rond.

Minimumnormen bij verhuur. Hier verschillen de eisen wél per woningtype, omdat rijwoningen en appartementen een kleiner warmteverliesoppervlak hebben.

Bij een conformiteitsonderzoek beoordeelt de controleur of er een geldig EPC bestaat en of het label voldoet aan de eisen die op dat moment gelden (VLOK-code 253, beslist op 8 december 2023). Vanaf 1 januari 2030 zijn er dus twee mogelijke gebreken: een ontoereikend label, of geen geldig EPC. Elk gebrek krijgt een quotering in categorie II, met als mogelijke gevolgen een ongeschiktverklaring, geen conformiteitsattest en een verhuurverbod. Meer in EPC bij verhuur: minimumnormen en renovatieplicht.

Huurindexatie. Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 blokkeerde het decreet dat de huurindexatie beperkte, de indexatie volledig bij label E, F of geen EPC, en halveerde het ze bij label D. Sinds 1 oktober 2023 mag opnieuw volledig geïndexeerd worden, maar voor contracten die vóór 1 oktober 2022 startten met label D, E, F of zonder EPC blijft de verhuurder een correctiefactor toepassen bij elke latere indexatie, tot een beter EPC wordt voorgelegd of een nieuw contract start. Rekenwijze in huurprijs indexeren in Vlaanderen. Aangekondigd, maar nog geen geldend recht: label E of F zou vanaf 2028 niet meer geïndexeerd mogen worden.

Financiering. Er is geen wettelijke energienorm voor woonkredieten, wel commerciële groene kortingen: Belfius geeft 0,20 % op vastrentende leningen bij maximaal 150 kWh/m² jaar, BNP Paribas Fortis 0,10 % bij dezelfde drempel. Die drempel valt in label B, niet in A. Voorwaarden wijzigen frequent.

Welke steun bestaat er nog in 2026?

De hervorming van Mijn VerbouwPremie heeft volgens vlaanderen.be "vooral impact op bewoners uit de twee hoogste inkomenscategorieën (inkomenscategorie 1 en 2), op andere investeerders in woningen en op de premie voor niet-residentiële gebouwen"; actuele voorwaarden in Mijn VerbouwPremie 2026. Mijn VerbouwLening is niet renteloos voor iedereen: vlaanderen.be zet er letterlijk "Let op, geld lenen kost ook geld" bij.

Bij de registratiebelasting bedraagt het standaardtarief 12 % en dat voor de enige eigen woning 2 %, verlaagd van 3 % per 1 januari 2025. Sinds 1 januari 2026 moet u daarvoor ook minstens één ononderbroken jaar gedomicilieerd blijven. Zie registratierechten bij aankoop.

"Test uw EPC", de EPC-wegwijzer 2.0, de VEKA Energiekaart en de Woningpas werken alle vier. De publieke zoekfunctie "Zoek een EPC" niet: die werd in oktober 2023 gelanceerd en na een beslissing in januari 2024 stopgezet, al verwijzen veel blogs er nog naar.

Veelgestelde vragen

Wat is een goed EPC-label?

Label A of B. Label A betekent een kengetal tot en met 100 kWh/(m² jaar) en is de Vlaamse doelstelling voor alle woningen tegen 2050; label B loopt tot en met 200. Label C ligt rond het gemiddelde van een Vlaams appartement. Bij label E of F ontstaat een renovatieverplichting bij aankoop, en verhuren wordt vanaf 2030 problematisch.

Wat is het gemiddelde EPC in Vlaanderen?

Begin 2026 bedroeg de gemiddelde energiescore 397 kWh/(m² jaar) voor eengezinswoningen (nipt label D), 448 voor open bebouwing (label E), 334 voor gesloten bebouwing (label D), 238 voor appartementen (label C) en 297 voor collectieve woongebouwen. Statistiek Vlaanderen waarschuwt wel dat die databank niet representatief is voor de woningvoorraad, omdat een EPC enkel verplicht is bij verkoop en verhuur.

Is EPC-label D goed of slecht?

Label D betekent een kengetal boven 300 tot en met 400 kWh/(m² jaar) en ligt ongeveer op het gemiddelde van de Vlaamse eengezinswoningen met een geldig EPC. Juridisch is D voorlopig veilig: het is het doellabel van de renovatieverplichting en het verstrengingspad is geschrapt. Financieel niet: volgens de NBB verkoopt een vergelijkbaar huis met label A ongeveer 13 % duurder.

Verschillen de EPC-labelgrenzen per woningtype?

Nee. In Vlaanderen geldt één residentiële schaal, of het nu om een rijwoning, halfopen bebouwing, een villa of een appartement gaat. Het ministerieel besluit van 28 december 2018 maakt nergens onderscheid naar bouwtype. Wat wél per type verschilt, zijn de minimumnormen bij verhuur vanaf 2030. In Brussel verschilt de PEB-schaal wel degelijk per gebouwtype — vandaar veel verwarring.

Hoeveel meer is een woning met label A waard dan met label D?

Volgens de studie van de Nationale Bank met KU Leuven en UAntwerpen (januari 2025) lag een Vlaams huis met label A gemiddeld 13 % boven een vergelijkbaar huis met label D over 2016-2022, oplopend tot ongeveer 22,6 % in 2023 en de eerste drie kwartalen van 2024. In euro's raamt de NBB de sprong van D naar A op ongeveer € 74.000.

Moet ik renoveren als ik een woning met label E of F koop?

Ja. Sinds 1 januari 2023 moet wie een residentieel gebouw met label E of F verwerft via een notariële overdracht in volle eigendom binnen zes jaar minstens label D halen. Die termijn werd op 12 december 2025 verhoogd van vijf naar zes jaar, ook voor lopende verplichtingen, en start op de datum van de authentieke akte. De boete bedraagt € 500 tot € 5.000.

Kan een bestaande woning label A+ halen?

Ja. A+ vereist een kengetal van 0 of lager: de woning produceert op jaarbasis netto minstens evenveel primaire energie als ze verbruikt voor verwarming, sanitair warm water, koeling en ventilatie. Geen enkele bepaling reserveert A+ voor nieuwbouw. In de praktijk vraagt het sterke isolatie, een warmtepomp en ruim gedimensioneerde zonnepanelen — haalbaar bij een grondige renovatie.

Waarom komt mijn EPC-score niet overeen met mijn energiefactuur?

Omdat het kengetal een gestandaardiseerde berekening is, geen meting. Het gaat uit van continu de volledige woning verwarmen tot 18 °C en ventileren volgens de regels, telt enkel verwarming, sanitair warm water, koeling, ventilatie en hulpenergie mee — niet koken, verlichting of apparaten — en vermenigvuldigt elektriciteit met factor 2,5. Vlaanderen.be stelt zelf dat een individuele voorspelling heel sterk kan afwijken.

Bestaat de EPC-labelpremie nog in 2026?

Nee. De EPC-labelpremie van Fluvius is stopgezet: het EPC vóór de werken moest uiterlijk op 31 december 2025 opgemaakt zijn, en de laatste indieningsdatum van 30 juni 2026 is verstreken. Enkel wie zijn labelpremie vóór 1 januari 2025 bij Fluvius activeerde, valt onder een uitzondering. Ook het renovatiekrediet met rentesubsidie is stopgezet.

Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen

Berabrick maakt EPC-certificaten op via een erkend energiedeskundige type A, met het verplichte plaatsbezoek, voor eigenaars in Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk. Verkoopt u, verhuurt u of wilt u weten waar u staat vóór u renoveert, dan is dat certificaat meteen de basis om uw traject te plannen — het is tien jaar geldig.

Het verschil zit in de voorbereiding. Wie bewijsstukken van isolatie, beglazing en installaties kan voorleggen, vermijdt conservatieve standaardwaarden, en dat scheelt in de praktijk labelklassen. Ahmed Berahab brengt 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie mee en beoordeelt ook welke ingrepen bij uw woning realistisch tot een beter label leiden. Wat een certificaat kost, leest u bij de prijs van een EPC-attest in 2026.

Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.

Lees ook: EPC verplicht bij verkoop, Geen EPC: boete bij verkoop en verhuur en Uw EPC-label verbeteren.