Woning verkopen met een huurder erin: wat de koper wel en niet kan opzeggen

De koop verbreekt de huur niet. Wie in Vlaanderen een verhuurde woning koopt, stapt op de dag van de authentieke akte in het lopende huurcontract — geregistreerd of niet, en zelfs als er een uitzettingsbeding in staat. De koper erft wel de opzegrechten van de verkoper: eigen gebruik met zes maanden opzeg, grondige renovatiewerken, of opzeg zonder motief bij het einde van een driejarige periode tegen negen of zes maanden huur. Bij een kortlopend contract van maximaal drie jaar bestaat géén van die uitwegen — dan zit de koper de huur gewoon uit.

Dat laatste is de klassieke ontgoocheling. Een koper tekent een compromis met het idee er zelf te gaan wonen, en ontdekt bij de notaris dat het huurcontract nog achttien maanden loopt en dat er niets aan te doen valt. Hieronder staat precies waar de grenzen liggen, voor verkoper én koper.

De regel: artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet

Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 (in werking op 1 januari 2019) regelt de verkoop van een verhuurde woning in artikel 38, onder het opschrift "Overdracht van het gehuurde goed". De kern:

"Als het zakelijk recht over het gehuurde goed wordt overgedragen, treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die verbonden zijn aan dat zakelijk recht op de datum van het verlijden van de authentieke akte, of op de datum van de uitwerking van de overdracht tussen de verhuurder en de verkrijger als die later valt."

Drie gevolgen die in de praktijk het verschil maken:

1. De huurovereenkomst loopt ononderbroken door. De verkoop is geen beëindigingsgrond. De huurder hoeft niets te ondertekenen en niets te aanvaarden.
2. De koper wordt verhuurder — met alle plichten: onderhoud, rustig genot, afrekening van kosten en lasten, teruggave van de huurwaarborg.
3. Een uitzettingsbeding in het huurcontract heeft geen uitwerking. Staat er in het contract dat de huurder bij verkoop moet vertrekken, dan blijft die clausule zonder gevolg tegenover de verkrijger.

Wat er in 2019 veranderd is: registratie speelt geen rol meer

Dit is het punt waar veel oudere informatie op internet nog fout zit. Onder de vroegere federale Woninghuurwet hing de bescherming van de huurder af van de vaste datum: had het huurcontract geen vaste datum (in de praktijk: was het niet geregistreerd), dan kon de koper de huurder met een korte opzeg van drie maanden buitenzetten, mits hij dat deed binnen drie maanden na de akte.

Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft die tweedeling geschrapt. De verkrijger treedt altijd in de huurovereenkomst, ook als die nooit geregistreerd werd. Er bestaat sinds 1 januari 2019 geen verkorte uitzettingsprocedure meer voor de koper.

Let op de overgangsregel: de oude regeling blijft gelden voor huurovereenkomsten die vóór 1 januari 2019 gesloten zijn. Bij zeer langlopende contracten is het dus nog steeds relevant om de begindatum op te zoeken.

Registratie is daarmee niet zinloos geworden — ze verschuift alleen van kant. Registreren is een verplichting van de verhuurder, kosteloos, binnen twee maanden. Doet hij het niet, dan mag de huurder vertrekken zonder de normale opzeggingstermijn van drie maanden en zonder opzegvergoeding, zolang de registratie ontbreekt (artikel 20 en artikel 21, met verwijzing naar artikel 32, 5° van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten). Voor een investeerder die op huurinkomsten rekent, is een niet-geregistreerd contract dus een risico — geen buitenkans.

Informatieplicht: de verkoper moet het zeggen, vóór het compromis

Artikel 38 legt de verkoper ook een uitdrukkelijke informatieplicht op:

"De verhuurder brengt voor het sluiten van een overeenkomst tot overdracht van een zakelijk recht, de kandidaat-houder van het zakelijk recht op de hoogte van het feit dat het goed verhuurd is en van het type van huurovereenkomst."

Voor het sluiten van de overeenkomst — dus vóór het compromis, niet pas bij de notaris. En de overdrachtsovereenkomst zelf moet vermelden dat het goed verhuurd is, met de gegevens van de huurovereenkomst.

Praktisch betekent dit dat het volledige huurdossier bij het bod hoort: de huurovereenkomst, de intredende plaatsbeschrijving, het registratiebewijs, de laatste indexatiebrief, het bewijs van de huurwaarborg en een overzicht van eventuele achterstallen.

De drie opzeggronden die de koper erft

Ging het om een negenjarige huurovereenkomst, dan beschikt de koper over dezelfde drie opzegmogelijkheden als elke verhuurder. Niet meer, niet minder.

De opzeggingstermijn begint bovendien pas te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging gebeurt (artikel 15). Een opzeg die op 3 september vertrekt, loopt dus van 1 oktober tot 31 maart.

Persoonlijk gebruik (artikel 17)

De koper kan de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met zes maanden opzeg als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken. Wil hij het laten betrekken door zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, afstammelingen, adoptiekinderen, bloedverwanten in de opgaande lijn of bloedverwanten in de zijlijn tot de derde graad — van hemzelf of van zijn partner — dan geldt een extra rem: de opzeggingstermijn mag niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode van de huurovereenkomst.

De verplichting stopt niet bij de opzeg. Wie op deze grond opzegt, moet het goed binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging betrekken en er minstens twee jaar werkelijk en doorlopend blijven wonen. Gebeurt dat zonder buitengewone omstandigheden niet, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur.

Dat is geen theoretisch risico. Precies deze sanctie maakt de constructie "opzeggen voor eigen gebruik en dan toch verkopen of opnieuw verhuren" bijzonder duur.

Grondige renovatiewerken (artikel 18)

Ook hier zes maanden opzeg, en ook hier kan de termijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste driejarige periode wanneer binnen die periode wordt opgezegd. De voorwaarden zijn strikt:

• De werken kosten meer dan drie jaar huur (twee jaar huur wanneer ze meerdere woningen in hetzelfde gebouw betreffen)
• Ze worden aangevat binnen zes maanden en beëindigd binnen vierentwintig maanden na het verstrijken van de opzegging
• Bij de opzegging voegt de verhuurder de omgevingsvergunning (als die vereist is) of een omstandig bestek of beschrijving van de werken met een gedetailleerde kostenraming

Worden de werken niet of niet tijdig uitgevoerd zonder buitengewone omstandigheden, dan is opnieuw achttien maanden huur verschuldigd.

Zonder motief (artikel 19)

De enige opzeg die geen enkele motivering vraagt — maar ook de duurste, en gebonden aan vaste momenten. Hij kan uitsluitend bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode, met zes maanden opzeg, en tegen een vergoeding van negen maanden huur (eerste periode) of zes maanden huur (tweede periode).

Voor een investeerder die een pand koopt om het na verbouwing zelf te verkopen, is dit vaak de enige realistische route. Reken die negen maanden huur dan mee in het bod.

De valkuil: een kortlopende overeenkomst blokkeert alles

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis. Voor huurovereenkomsten van maximaal drie jaar — de "kortlopende" overeenkomst van artikel 21 — geldt een uitdrukkelijke uitsluiting: de artikelen 17 tot en met 20 zijn niet van toepassing.

Gevolg: de verhuurder, en dus ook de koper die in zijn plaats treedt, kan zo'n contract niet vervroegd beëindigen. Niet voor eigen gebruik, niet voor werken, en niet tegen betaling van een vergoeding. De enige uitwegen zijn een gerechtelijke ontbinding bij zware wanprestatie van de huurder, of een onderling akkoord.

De huurder heeft die vrijheid wél: hij kan te allen tijde opzeggen met drie maanden, tegen een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de overeenkomst eindigt in het eerste, tweede of derde jaar.

Praktische conclusie voor kopers: kijk eerst naar het type en de einddatum van het contract, en pas daarna naar de woning. Een kortlopend contract met nog twee jaar te gaan betekent twee jaar wachten — punt.

De nettere route: opzeggen vóór de verkoop

Wil een eigenaar leeg verkopen, dan is de zuiverste weg dat hij zelf tijdig opzegt en pas daarna te koop zet, of verkoopt met een opzeg die al loopt. Een geldig gegeven opzeg blijft doorwerken na de overdracht.

Twee waarschuwingen daarbij:

• Opzeggen voor eigen gebruik terwijl u eigenlijk wil verkopen, is een schijnopzeg. Betrekt u het goed niet binnen het jaar en woont u er geen twee jaar, dan riskeert u achttien maanden huur.
• Opzeggen zonder motief kan enkel op de vaste momenten. Valt het einde van de tweede driejarige periode over veertien maanden, dan is dat de vroegst mogelijke datum — met zes maanden opzeg die tijdig vertrekt.

De omgekeerde strategie bestaat ook en wordt onderschat: verkopen mét de huurder. Voor een belegger is een pand met een correcte, geregistreerde, betalende huurder en een marktconforme huurprijs geen last maar een voordeel: het rendement start op dag één en er is geen leegstandsrisico.

Wat een zittende huurder met de prijs doet

Een verhuurd pand spreekt een kleinere groep kandidaten aan, want eigenaar-bewoners vallen weg. Hoeveel dat kost, hangt van vier factoren af:

• De resterende looptijd en het type contract — hoe langer en hoe minder opzegbaar, hoe groter de korting
• De huurprijs tegenover de markthuur — een contract dat jaren geleden werd afgesloten en enkel geïndexeerd is, ligt vaak onder de markt en drukt het rendement
• De staat van het pand en het EPC-label — met de renovatieverplichting bij verkoop en de minimumnormen bij verhuur telt het label door in wat een investeerder wil betalen
• De kwaliteit van het dossier — geregistreerd contract, plaatsbeschrijving, huurwaarborg op een geblokkeerde rekening, geen achterstal

Een onderbouwde waardebepaling houdt met beide scenario's rekening: de waarde vrij van gebruik én de waarde in verhuurde staat. Het verschil tussen die twee cijfers is precies wat een opzegprocedure u waard mag zijn.

Praktische checklist

Verkoopt u een verhuurd pand:

1. Informeer kandidaat-kopers vóór het compromis dat het goed verhuurd is en welk type contract loopt
2. Voeg het volledige huurdossier bij het verkoopdossier
3. Regel de overdracht van de huurwaarborg uitdrukkelijk in de akte, met vermelding van de rekening en het bedrag
4. Laat de verplichte attesten opmaken — EPC, asbestattest en elektrische keuring zijn ook bij een verhuurd pand verplicht
5. Maak duidelijke afspraken over bezichtigingen: het decreet regelt geen bezoekrecht bij verkoop, dus zonder akkoord van de huurder komt niemand binnen

Koopt u een verhuurd pand:

1. Vraag de huurovereenkomst en het registratiebewijs op vóór u biedt
2. Bepaal het type: negenjarig of kortlopend — dat beslist of er überhaupt een uitweg is
3. Noteer de begindatum en de data waarop de driejarige periodes verstrijken
4. Controleer de huurwaarborg: bedrag, vorm en of hij effectief geblokkeerd staat
5. Vraag de intredende plaatsbeschrijving — zonder dat document wordt huurschade bij uittrede vrijwel onverhaalbaar
6. Reken de opzegvergoeding en de leegstandsperiode in uw bod

Huurwaarborg, plaatsbeschrijving en indexatie

Omdat de koper in alle rechten en verplichtingen treedt, verhuizen ook de nevenverplichtingen mee. De huurwaarborg volgt de huurovereenkomst: de nieuwe eigenaar zal ze op het einde moeten vrijgeven, dus laat in de akte precies vastleggen hoe en wanneer ze wordt overgedragen. Meer daarover in huurwaarborg in Vlaanderen.

Ook het recht om te indexeren gaat over, met dezelfde basisindex en dezelfde jaarlijkse verjaardag als voorheen — zie huurprijs indexeren.

Ontbreekt de intredende plaatsbeschrijving, dan wordt de huurder geacht het goed te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. Die bewijslast erft de koper mee. Is er geen document, laat er dan bij de overdracht alsnog een tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken in overleg met de huurder.

Veelgestelde vragen

Mag ik mijn woning verkopen als er een huurder in woont?

Ja. Een lopende huurovereenkomst verhindert de verkoop niet en de huurder heeft in Vlaanderen geen wettelijk voorkooprecht op een private huurwoning. U moet de kandidaat-koper wel vóór het sluiten van de overeenkomst informeren dat het goed verhuurd is en welk type huurovereenkomst loopt, en dat moet ook in de overdrachtsovereenkomst staan.

Stopt het huurcontract als de woning verkocht wordt?

Nee. Volgens artikel 38 van het Vlaams Woninghuurdecreet treedt de verkrijger in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder vanaf het verlijden van de authentieke akte. Het huurcontract loopt ongewijzigd verder, ook als het niet geregistreerd is en ook als er een uitzettingsbeding in staat.

Kan de nieuwe eigenaar mij als huurder buitenzetten?

Enkel op dezelfde gronden als de vorige verhuurder: persoonlijke ingebruikneming, grondige renovatiewerken, of zonder motief bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode. Telkens met zes maanden opzeg. Bij opzeg zonder motief is een vergoeding van negen of zes maanden huur verschuldigd. De verkorte opzeg van drie maanden voor een nieuwe eigenaar bestaat sinds 1 januari 2019 niet meer.

Ik heb een huurcontract van drie jaar. Kan de koper dat vroegtijdig beëindigen?

Nee. Artikel 21 sluit de artikelen 17 tot en met 20 uit voor kortlopende huurovereenkomsten van maximaal drie jaar. De verhuurder — en dus ook de koper die in zijn plaats treedt — kan zo'n contract niet vervroegd opzeggen, ook niet tegen betaling van een vergoeding. Enkel een onderling akkoord of een gerechtelijke ontbinding bij wanprestatie kan de huur eerder beëindigen.

Maakt het uit of het huurcontract geregistreerd is?

Voor de overname door de koper niet: die is er hoe dan ook. Registratie speelt wel voor de huurder. Zolang de verhuurder de overeenkomst niet registreerde binnen twee maanden, kan de huurder opzeggen zonder de normale opzeggingstermijn van drie maanden en zonder opzegvergoeding.

Wat gebeurt er met de huurwaarborg bij verkoop?

De waarborg hoort bij de huurovereenkomst en de nieuwe eigenaar zal ze op het einde van de huur moeten vrijgeven. Laat de overdracht daarom uitdrukkelijk vastleggen in de verkoopakte, met vermelding van het bedrag, de vorm en de rekening. Zonder die vermelding ontstaat bij het einde van de huur bijna altijd discussie over wie moet terugbetalen.

Moet de huurder bezichtigingen toelaten?

Het Vlaams Woninghuurdecreet regelt geen bezoekrecht bij verkoop. Zonder afspraak of contractuele clausule kan een verhuurder geen kandidaat-kopers binnenlaten tegen de wil van de huurder in — het recht op rustig genot primeert. Maak daarom concrete afspraken over dagen, uren en verwittigingstermijn, en leg ze schriftelijk vast.

Kan ik opzeggen voor eigen gebruik en de woning daarna toch verkopen?

Dat is bijzonder risicovol. Wie opzegt voor persoonlijke ingebruikneming moet het goed binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging betrekken en er minstens twee jaar werkelijk en doorlopend blijven wonen. Gebeurt dat niet zonder buitengewone omstandigheden, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur.

Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen

Berabrick begeleidt eigenaars en investeerders in de regio Antwerpen (Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken, Wilrijk) bij de verkoop en aankoop van verhuurd vastgoed. Nassim Berahab is VLABEL-erkend schatter: u krijgt een onderbouwde waardebepaling die zowel de waarde vrij van gebruik als de waarde in verhuurde staat becijfert — het cijfer waarop u een bod of een opzegbeslissing kunt baseren.

Wij verzorgen daarnaast het volledige attestendossier voor de verkoop: EPC, asbestattest en elektrische keuring, en bij wissel van huurder of eigenaar een tegensprekelijke plaatsbeschrijving.

Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.

Lees ook: Plaatsbeschrijving bij verhuur: wettelijk verplicht, Huurwaarborg in Vlaanderen en Conformiteitsattest voor een huurwoning.