In Vlaanderen moet de verhuurder het huurcontract én de plaatsbeschrijving laten registreren, binnen twee maanden na ondertekening. Voor een woning die als huisvesting dient, is dat gratis. Gebeurt het niet binnen die termijn, dan riskeert de verhuurder een boete van 25 euro — maar dat is niet het echte risico. Zolang het contract niet geregistreerd is, mag de huurder de huurovereenkomst opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. In het eerste huurjaar scheelt dat de verhuurder drie maanden huur.
Die tweede sanctie is de reden waarom registratie geen administratieve bijzaak is. Hieronder staat wie precies wat moet doen, binnen welke termijn, hoe u het in de praktijk regelt, en welke drie hardnekkige misverstanden over registratie in Vlaanderen niet kloppen.
Wie moet registreren, en wat precies
Artikel 8 van het Vlaams Woninghuurdecreet is ondubbelzinnig: "De verplichting van de registratie van de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving rust op de verhuurder."
Twee dingen springen daaruit:
- De verhuurder, niet de huurder. De huurder mág registreren — hij heeft er belang bij — maar hij is niet verplicht en draagt geen enkele verantwoordelijkheid als het misloopt.
- Ook de plaatsbeschrijving. Die wordt volgens artikel 9 bij de huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd. In de praktijk is dit het meest vergeten deel van de verplichting: het contract gaat er wel door, de plaatsbeschrijving niet.
Artikel 11 sluit het rondje: de kosten die verbonden zijn aan een eventueel laattijdige registratie zijn volledig ten laste van de verhuurder. U kunt ze dus niet contractueel doorschuiven naar de huurder.
Termijnen en kosten
De registratietermijnen komen niet uit het Woninghuurdecreet zelf maar uit het federale Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten.
| Type huurcontract | Termijn | Kostprijs |
|---|---|---|
| Woning, uitsluitend bestemd voor huisvesting | 2 maanden | Gratis |
| Plaatsbeschrijving bij een woninghuur | 2 maanden | Gratis |
| Handelshuur, kantoor, bedrijfsgebouw, parking | 4 maanden | 0,2% op de totale huur en lasten voor de volledige duur, minimum 50 euro |
| Plaatsbeschrijving bij een niet-residentiële huur | 4 maanden | 50 euro |
| Gemengd gebruik (deels wonen, deels beroep) | 4 maanden | 0,2% op het niet-residentiële deel |
Valt het einde van de termijn op een zaterdag, zondag of feestdag, dan schuift ze op naar de eerstvolgende werkdag.
Bij een gemengd contract is het de moeite de huurprijs in de overeenkomst uit te splitsen tussen het privégedeelte en het beroepsgedeelte. Zonder die opsplitsing wordt het recht van 0,2% op het geheel berekend.
Hoe u het registreert: MyRent
Registreren gebeurt digitaal via MyRent, binnen de MyMinfin-omgeving van de FOD Financiën.
- Meld u aan bij MyMinfin met itsme of uw eID.
- Kies "Een huurcontract laten registreren".
- Vul de verplichte gegevens in: partijen, adres van het pand, aanvangsdatum, duur, huurprijs en lasten, bestemming van het goed.
- Upload een pdf-kopie van het ondertekende contract. Een digitaal met eID ondertekend contract wordt aanvaard.
- Upload in dezelfde beweging de plaatsbeschrijving. Doe dat meteen — komt ze er later bij, dan zit u al vaak buiten de termijn.
- Verstuur. U krijgt een ontvangstbevestiging en nadien het registratierelaas.
Bewaar dat registratierelaas bij het huurdossier. Het is het bewijsstuk waarmee u later aantoont dát en wanneer u geregistreerd heeft — bijvoorbeeld wanneer een huurder zich op de niet-registratie beroept.
Het echte risico: artikel 20 van het Woninghuurdecreet
Normaal geldt bij een woninghuurovereenkomst van negen jaar dat de huurder op elk moment kan opzeggen met een opzeggingstermijn van drie maanden. Zegt hij op tijdens de eerste driejarige periode, dan heeft de verhuurder bovendien recht op een opzegvergoeding:
| Opzeg in | Vergoeding voor de verhuurder |
|---|---|
| Het eerste jaar | 3 maanden huur |
| Het tweede jaar | 2 maanden huur |
| Het derde jaar | 1 maand huur |
| Vanaf het vierde jaar | Geen vergoeding |
Artikel 20, § 1, derde lid schakelt dat volledige regime uit zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd is binnen de termijn van twee maanden. In dat geval zijn de opzeggingstermijn en de vergoeding niet van toepassing. De huurder brengt de verhuurder gewoon op de hoogte, en de opzegging gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin ze gedaan werd.
Concreet: een huurder die in maart opzegt, is er op 1 april uit. Zonder drie maanden opzeg, zonder vergoeding.
Op een huur van 900 euro betekent dat in het eerste huurjaar een verschil van 2.700 euro aan misgelopen opzegvergoeding, bovenop de leegstand die u niet had zien aankomen. Daar staat een boete van 25 euro voor laattijdige registratie qua ordegrootte volstrekt niet tegenover. Wie registratie behandelt als "die 25 euro betaal ik desnoods", heeft de sanctie verkeerd gelezen.
Herstel is mogelijk. Van zodra u alsnog registreert, valt het gewone regime van opzegtermijn en vergoeding terug op zijn plaats voor de toekomst. Een laattijdige registratie is dus altijd beter dan geen. Maar ze repareert niets aan een opzegging die de huurder al geldig gedaan heeft.
Drie misverstanden over registratie in Vlaanderen
"De huurder moet eerst een ingebrekestelling sturen"
Dat leest u op veel websites, en voor Vlaanderen klopt het niet. De regel dat de huurder pas mag opzeggen nadat een ingebrekestelling een maand zonder gevolg is gebleven, komt uit de Brusselse en Waalse huurwetgeving. Artikel 20 van het Vlaams Woninghuurdecreet legt die voorwaarde niet op. Voor een woning in Vlaanderen volstaat de kennisgeving door de huurder.
Wie verhuurt in verschillende gewesten, verhuurt dus onder verschillende sancties voor dezelfde nalatigheid.
"Zonder registratie mag ik de huurprijs niet indexeren"
Ook dat klopt niet voor Vlaanderen. Artikel 34, § 1 van het Woninghuurdecreet koppelt de indexering aan één voorwaarde: de huurovereenkomst moet schriftelijk gesloten zijn. Registratie staat daar niet bij.
Wat wél vaak misloopt: de indexering gebeurt niet automatisch. Ze wordt alleen doorgevoerd "als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt". Een verhuurder die jaren niets vraagt en dan plots vijf jaar indexering wil recupereren, botst op de terugwerkingsbeperking. Hoe u de indexering correct berekent en aanvraagt, en welke rol het EPC-label daarin speelt, staat in huurprijs indexeren in Vlaanderen.
"Als ik verkoop, kan de koper de niet-geregistreerde huurder buitenzetten"
Bij een woninghuur in Vlaanderen: nee. Artikel 38 bepaalt dat de verkrijger van het zakelijk recht in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder treedt, op de datum van het verlijden van de authentieke akte. Het artikel maakt geen onderscheid tussen een geregistreerde en een niet-geregistreerde overeenkomst, en het geldt uitdrukkelijk "zelfs als de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt".
Datzelfde artikel legt de verkoper trouwens een informatieplicht op: hij moet de kandidaat-koper vóór het sluiten van de overdrachtsovereenkomst laten weten dat het goed verhuurd is en om welk type huurovereenkomst het gaat, en die gegevens moeten in de overdrachtsovereenkomst opgenomen worden. Wat de koper daarna nog kan opzeggen — en op welke gronden — leest u in een woning verkopen met een huurder erin.
Registratie in uw verhuurdossier
Registratie is één schakel in een lijst die bij elke verhuur klaar moet zijn. De praktische volgorde die het minst misloopt:
- Vóór de ondertekening: EPC laten opmaken (het label moet al in de advertentie staan), rookmelders geplaatst, woningkwaliteit nagekeken.
- Bij de ondertekening: contract schriftelijk, met opsplitsing van de kosten en lasten. Huurwaarborg op een geblokkeerde rekening.
- Binnen de eerste maand: tegensprekelijke plaatsbeschrijving opmaken. Doe dit vroeg genoeg om ze samen met het contract te kunnen registreren.
- Binnen twee maanden: contract én plaatsbeschrijving registreren via MyRent.
- Registratierelaas bij het dossier bewaren.
De volledige lijst van documenten en attesten die u bij een verhuur nodig heeft, staat in verplichte documenten bij verhuur. Over de waarborg zelf gaat hoeveel maanden huurwaarborg mag u vragen.
Veelgestelde vragen over de registratie van een huurcontract
Wie moet het huurcontract registreren?
De verhuurder. Artikel 8 van het Vlaams Woninghuurdecreet legt de verplichting tot registratie van zowel de huurovereenkomst als de plaatsbeschrijving uitdrukkelijk bij hem. De huurder mag het contract zelf laten registreren als de verhuurder in gebreke blijft, maar is daartoe niet verplicht en draagt geen aansprakelijkheid.
Binnen welke termijn moet een huurcontract geregistreerd worden?
Binnen twee maanden na ondertekening, voor een woning die uitsluitend als huisvesting dient. Voor andere huurcontracten — handelshuur, kantoor, bedrijfsgebouw, parking, gemengd gebruik — bedraagt de termijn vier maanden. Valt de laatste dag op een weekend of feestdag, dan schuift de termijn op naar de eerstvolgende werkdag.
Kost het registreren van een huurcontract geld?
Voor een woning bestemd voor huisvesting is de registratie gratis, en dat geldt ook voor de plaatsbeschrijving. Voor andere huurcontracten is 0,2% registratierecht verschuldigd op het totaal van de huurprijs en de lasten over de volledige duur van het contract, met een minimum van 50 euro; de plaatsbeschrijving kost daar 50 euro.
Wat gebeurt er als de verhuurder niet registreert?
Twee sancties. Ten eerste een boete van 25 euro voor laattijdige registratie van een woninghuurcontract. Ten tweede, en veel zwaarder: zolang het contract niet binnen twee maanden geregistreerd is, mag de huurder opzeggen zonder opzeggingstermijn en zonder opzegvergoeding. De opzegging gaat in op de eerste dag van de maand na de maand waarin ze gedaan werd.
Moet de huurder eerst een ingebrekestelling sturen voor hij zo opzegt?
In Vlaanderen niet. Artikel 20 van het Vlaams Woninghuurdecreet legt geen ingebrekestelling op. De regel dat er eerst een maand na ingebrekestelling moet verstrijken, geldt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en in Wallonië. Verhuurt u in meerdere gewesten, controleer dan telkens welk decreet van toepassing is.
Moet de plaatsbeschrijving ook geregistreerd worden?
Ja. Artikel 9 van het Woninghuurdecreet bepaalt dat de plaatsbeschrijving bij de huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd wordt, en artikel 8 legt die verplichting bij de verhuurder. Voor een woninghuur is dat gratis. Dit is in de praktijk het meest vergeten onderdeel: het contract wordt geregistreerd, de plaatsbeschrijving blijft in de map liggen.
Kan ik nog indexeren als het contract niet geregistreerd is?
In Vlaanderen wel. Artikel 34 van het Woninghuurdecreet vereist voor indexering dat de huurovereenkomst schriftelijk gesloten is; registratie is geen voorwaarde. Wel gebeurt de indexering niet automatisch: ze wordt alleen doorgevoerd als de belanghebbende partij daar schriftelijk om verzoekt, één keer per huurjaar op de verjaardag van het contract.
Kan ik een laattijdige registratie nog rechtzetten?
Ja, en dat is altijd aan te raden. Van zodra u registreert, geldt voor de toekomst opnieuw het gewone regime van opzegtermijn en opzegvergoeding. De registratie heelt echter geen opzegging die de huurder in de tussentijd al geldig gedaan heeft, en u betaalt de boete voor de laattijdigheid. Die kosten kunt u niet op de huurder afwentelen: artikel 11 legt ze volledig bij de verhuurder.
Blijft het huurcontract gelden als ik de woning verkoop?
Ja. Volgens artikel 38 treedt de koper op de datum van de authentieke akte in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder, zelfs wanneer de huurovereenkomst een uitzettingsclausule bij vervreemding bevat. De verkoper moet de kandidaat-koper vooraf informeren dat het goed verhuurd is en om welk type overeenkomst het gaat, en die gegevens moeten in de overdrachtsovereenkomst staan.
Berabrick: uw verhuurdossier in orde, van EPC tot plaatsbeschrijving
Berabrick Vastgoedexpertise begeleidt verhuurders en eigenaars in Antwerpen bij alles wat vóór en rond de ondertekening van een huurcontract geregeld moet zijn: het EPC, de tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij intrede en uittrede, en het nazicht van uw dossier op ontbrekende attesten.
We werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk.
Verhuurt u meerdere panden en wilt u weten of uw dossiers volledig zijn? Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte aan via ons formulier.
Lees ook: Plaatsbeschrijving intrede en uittrede: procedure en rechten, Conformiteitsattest voor een huurwoning en EPC bij verhuur: minimumnormen en renovatieplicht.