Appartement verkopen vanaf 2027: u hebt twee asbestattesten nodig, niet één

Verkoopt u vanaf 1 januari 2027 een appartement in een gebouw van vóór 2001, dan moet u twee asbestattesten kunnen voorleggen: dat van uw eigen privatieve deel én een kopie van het attest voor de gemene delen van het gebouw. Het eerste laat u zelf opmaken; het tweede komt van de vereniging van mede-eigenaars, via de syndicus. Ontbreekt er één van de twee bij het sluiten van de overeenkomst, dan kan de koper de nietigheid van de verkoop inroepen op grond van artikel 33/14, §6 van het Materialendecreet.

Dat tweede attest is nieuw in uw verkoopdossier, en het is het enige document waarvoor u afhankelijk bent van iemand anders. Dat maakt het meteen het grootste tijdrisico. Hieronder staat wat u wanneer moet hebben, wat de notaris in de akte schrijft, en wat u doet wanneer uw VME er in het najaar van 2026 nog niet aan begonnen is.

Welk attest dekt wat

De opdeling volgt de basisakte van het gebouw, niet het gevoel.

De gemene delen vormen juridisch een afzonderlijk inspectiegebied: er komt dus een apart attest, met een eigen unieke code en een eigen geldigheidsdatum. Het is geen hoofdstuk in uw eigen attest, en uw asbestdeskundige kan het er niet aan toevoegen.

Twijfelt u waar de grens ligt in uw gebouw — is die kelderberging privatief of gemeenschappelijk? — dan geeft de basisakte het antwoord. Daarin staat de opdeling in privatieve kavels en gemene delen, met de aandelen. In ons artikel over de basisakte, de VME en de gemeenschappelijke kosten leest u hoe u die tekst leest.

De timing: het compromis is het scharniermoment

Voor beide attesten geldt hetzelfde ijkpunt. De inhoud moet meegedeeld zijn aan de kandidaat-koper ten laatste bij het sluiten van de overeenkomst — in de praktijk bij de ondertekening van het compromis, niet bij de notariële akte.

Dat is vroeger dan veel verkopers denken, en het heeft een gevolg: het attest moet er zijn vóór u een bod aanvaardt en de afspraak vastlegt. In de praktijk vragen geïnteresseerde kopers het zelfs al tijdens de bezichtigingen, samen met het EPC-label dat sowieso al in de advertentie moet staan.

Reken daarom achterwaarts:

• Privatief attest: één plaatsbezoek, en enkele werkdagen tot enkele weken doorlooptijd wanneer er monsters naar het labo moeten. Zes weken voor uw geplande compromis starten is comfortabel.
• Attest gemene delen: hier bent u afhankelijk van de VME. Tussen een beslissing op de algemene vergadering en een attest in de databank zit al snel zes tot tien weken, en dat is nadát het punt geagendeerd raakte.

Voor de volledige planning van uw verkoopdossier — welk attest wanneer, en welke wachttijden op elkaar botsen — hebben we een aparte volgorde en checklist voor verplichte keuringen gemaakt.

Wat u nú bij uw syndicus opvraagt

Ook vóór 1 januari 2027 loont dit. Bestaat het attest gemene delen al, dan moet de inhoud ervan vandaag al meegedeeld worden bij een overdracht — de verplichting om mee te delen wat er is, wacht niet op de deadline.

Vraag uw syndicus schriftelijk drie dingen:

1. Beschikt de VME al over een asbestattest gemene delen? Zo ja: vraag de kopie, met de unieke code, de datum en de samenvattende conclusie.
2. Zo nee: staat het punt op de agenda van de algemene vergadering, en wanneer is die? Vraag de geplande datum van het plaatsbezoek.
3. Is er een beslissing genomen om het attest niet te laten opmaken? Vraag dan de notulen op. U wilt dat zwart op wit hebben vóór u een koper zoekt.

Bij een verkoop heeft de syndicus sowieso een informatieplicht: op grond van artikel 3.94 van het Burgerlijk Wetboek bezorgt hij de verkoper of diens makelaar binnen vijftien dagen de vereiste inlichtingen vóór het compromis, en op aangetekend verzoek de notaris binnen dertig dagen vóór de akte. Het asbestattest gemene delen hoort thuis in datzelfde pakket documenten. Meer over wat de syndicus u moet aanleveren, staat in ons artikel over de stedenbouwkundige inlichtingen en het syndicusattest.

Wat de notaris in het compromis en de akte schrijft

De notaris — en vóór hem de makelaar in het compromis — neemt niet het attest zelf op, maar drie gegevens eruit:

• de vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest aan de koper is meegedeeld;
• de datum en de unieke code van het attest;
• de samenvattende conclusie ervan.

Vanaf 2027 gebeurt dat dus twee keer: één blok voor uw privatief deel, één blok voor de gemene delen. Controleer bij het nalezen van het ontwerp of beide effectief in de tekst staan met de juiste codes. Een ontbrekende code is later moeilijker recht te zetten dan nu.

Wat er misloopt als een attest ontbreekt

De sanctie is scherp en staat in artikel 33/14, §6 van het Materialendecreet: de koper kan de nietigheid van de verkoop inroepen wanneer er geen geldig asbestattest beschikbaar was of het niet tijdig bezorgd werd.

Drie dingen om daarbij te begrijpen:

Het is een relatieve nietigheid. Alleen de koper kan ze inroepen, niet de verkoper. U kunt zich er dus niet zelf op beroepen om onder een verkoop uit te komen die u achteraf spijt.

Ze wordt gedekt bij de authentieke akte. Ontving de koper alsnog een geldig attest en verzaakt hij bij de akte uitdrukkelijk aan zijn nietigheidsvordering, dan is het probleem opgelost. Precies daarom staat die verzakingsclausule in aktes waarin het attest laat aankwam.

In de tussentijd hangt uw verkoop in de lucht. Dat is het echte risico. Tussen compromis en akte zitten doorgaans drie tot vier maanden, en gedurende die hele periode heeft een koper met spijt een juridisch argument in handen. Een koper die intussen een beter pand vond, hoeft geen andere reden te zoeken.

Naast de burgerrechtelijke nietigheid is het ontbreken van een asbestattest ook handhaafbaar als milieu-inbreuk of milieumisdrijf onder de Vlaamse milieuhandhavingsregels, met sancties via proces-verbaal. De precieze boetebedragen hangen af van de kwalificatie en de vaststelling; verwacht geen vast tarief.

Uw VME is niet in orde en u wilt verkopen. Wat nu?

Dit scenario zal in de loop van 2027 vaak voorkomen. Vier stappen, in deze volgorde.

1. Zet het schriftelijk bij de syndicus. Een aangetekend of per e-mail bevestigd verzoek om het punt te agenderen, met verwijzing naar de deadline. U creëert daarmee een spoor, en u dwingt een antwoord af.

2. Vraag een buitengewone algemene vergadering aan. Mede-eigenaars die samen ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, kunnen de syndicus verzoeken een algemene vergadering bijeen te roepen. Voor een gebouw waar meerdere eigenaars willen verkopen, is die drempel vaak snel gehaald.

3. Werk met een opschortende voorwaarde. Kunt u het attest niet tijdig krijgen, laat de verkoop dan opschortend afhangen van de aflevering ervan, met een duidelijke einddatum. Dat is eerlijker tegenover de koper dan hopen dat het op tijd binnenraakt, en het geeft u beiden een uitweg. Hoe u zo'n voorwaarde correct formuleert, leest u in ons artikel over de compromis en de opschortende voorwaarden.

4. Informeer de koper actief over wat u niet weet. Een koper die vooraf weet dat het attest gemene delen nog loopt, is een koper die daar rekening mee houdt in zijn bod. Een koper die het pas bij de akte ontdekt, is een koper met een dossier. Uw informatieplicht als verkoper strekt sowieso verder dan de attesten alleen — zie verborgen gebreken en de aansprakelijkheid van de verkoper.

Wat een niet-asbestveilige conclusie doet met uw verkoop

Een veelgehoorde vrees: "als er asbest in het dak zit, raak ik mijn appartement niet verkocht." Dat klopt niet. Er bestaat geen verplichting om asbest te verwijderen vóór een verkoop. Een gebouw met asbesthoudende materialen mag verkocht worden, zolang er een geldig attest is en de koper geïnformeerd werd.

Wat het attest wél doet, is de onderhandeling verplaatsen van vermoedens naar cijfers. Staat er "verwijderen" bij de dakleien van de gemene delen, dan weet de koper dat de VME daar op termijn een werf plant — en dat hij daar via zijn aandelen aan meebetaalt. Dat is een argument aan tafel, geen blokkering. Wat zo'n sanering kost en welke steun bestaat, staat in asbestverwijdering na het asbestattest.

Veelgestelde vragen over asbestattesten bij de verkoop van een appartement

Heb ik bij de verkoop van mijn appartement één of twee asbestattesten nodig?

Vanaf 1 januari 2027 twee: het asbestattest van uw privatieve deel, dat u zelf laat opmaken, en een kopie van het asbestattest voor de gemene delen, dat de vereniging van mede-eigenaars via de syndicus laat opmaken. Sinds 23 november 2022 is enkel het privatieve attest verplicht, maar bestaat het attest gemene delen al, dan moet de inhoud ervan nu ook al meegedeeld worden bij een overdracht.

Wanneer moet ik de attesten aan de koper bezorgen?

Ten laatste bij het sluiten van de overeenkomst, dus bij de ondertekening van het compromis — niet pas bij de notariële akte. In de praktijk vragen kandidaat-kopers de attesten al tijdens de bezichtigingen, samen met het EPC-label dat verplicht in de advertentie moet staan.

Wat gebeurt er als het asbestattest gemene delen ontbreekt bij de verkoop?

De koper kan de nietigheid van de verkoop inroepen op grond van artikel 33/14, §6 van het Materialendecreet. Het gaat om een relatieve nietigheid: alleen de koper kan ze inroepen. Ze wordt gedekt wanneer de koper bij de authentieke akte alsnog een geldig attest ontvangt en uitdrukkelijk verzaakt aan zijn nietigheidsvordering. Tussen compromis en akte houdt de koper dus een juridisch drukmiddel in handen.

Moet ik zelf het attest voor de gemene delen laten opmaken?

Nee. Dat is de verantwoordelijkheid van de vereniging van mede-eigenaars, uitgevoerd door de syndicus, en de kosten worden als gemeenschappelijke last over alle mede-eigenaars verdeeld volgens hun aandelen. U vraagt er wel een kopie van op, en u volgt op of de VME de deadline van 31 december 2026 haalt.

Valt mijn privatieve kelderberging of garagebox onder het attest van de gemene delen?

Nee. Alles wat volgens de basisakte privatief is — uw appartement, uw kelderberging, uw garagebox of staanplaats, uw terras met privatief gebruiksrecht — hoort bij uw eigen asbestattest. Het attest gemene delen dekt de inkomhal, traphal, liftkoker, het dak, de gevel, de stookplaats, de technische ruimtes en de gemeenschappelijke kelders en leidingkokers.

Wat staat er precies in de akte over het asbestattest?

De notaris neemt drie gegevens op: de vermelding dat de inhoud van het geldige asbestattest aan de koper is meegedeeld, de datum en de unieke code van het attest, en de samenvattende conclusie ervan. Vanaf 2027 gebeurt dat twee keer, één keer voor het privatieve deel en één keer voor de gemene delen. Controleer bij het nalezen of beide blokken met de juiste codes in de tekst staan.

Kan ik verkopen als er asbest in het gebouw zit?

Ja. Er bestaat geen verplichting om asbest te verwijderen vóór een verkoop. Een pand met asbesthoudende materialen mag verkocht worden zolang er een geldig attest is en de koper geïnformeerd werd. Het attest vermeldt per materiaal een risico en een handelingsadvies, en dat wordt een onderhandelingspunt over de prijs — geen beletsel voor de verkoop.

Mijn VME heeft nog geen attest en ik wil nu verkopen. Wat kan ik doen?

Vraag de syndicus schriftelijk om het punt te agenderen. Mede-eigenaars die samen ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, kunnen bovendien om een bijeenroeping van de algemene vergadering verzoeken. Lukt het niet tijdig, werk dan met een opschortende voorwaarde met een duidelijke einddatum, en informeer uw koper vooraf over de stand van zaken.

Berabrick: uw verkoopdossier op orde, in Antwerpen

Berabrick Vastgoedexpertise stelt het volledige attestenpakket voor uw appartement samen: asbestattest, EPC en elektrische keuring, in één planning zodat de wachttijden elkaar niet opeenvolgen maar overlappen. Voor de gemene delen begeleiden we de syndicus of de VME met een offerte per gebouw.

Wilt u vóór de publiciteit weten wat een kandidaat-koper straks in het verslag van zijn expert zal lezen, dan doen we een bouwtechnische doorlichting vooraf. Voor een onderbouwde vraagprijs maken we een waardebepaling.

Wij werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk. Bel +32 492 77 94 75 of vraag een vrijblijvende offerte aan via ons formulier.

Lees ook: Wat uw VME vóór 31 december 2026 in orde moet hebben en Gemene delen of gemeenschappelijk gebruikte delen?.