"Gemene delen" en "gemeenschappelijk gebruikte delen" klinken hetzelfde, maar in de asbestregelgeving zijn het twee verschillende dingen met twee verschillende deadlines. Gemene delen horen bij een gebouw in mede-eigendom, met meerdere eigenaars en een VME: die moet er uiterlijk 31 december 2026 zijn, of er nu iets verkocht wordt of niet. Gemeenschappelijk gebruikte delen horen bij een gebouw met één eigenaar waarin meerdere partijen ruimtes delen: daar geldt de attestplicht bij overdracht, en die bestaat al sinds 1 mei 2025.
Wie de verkeerde term op zijn gebouw plakt, plant het verkeerde dossier. Een verhuurder van een opbrengsteigendom die denkt dat hij tot eind 2026 tijd heeft, is anderhalf jaar te laat wanneer hij morgen verkoopt. En een syndicus die "1 mei 2025" leest in een blogartikel, denkt onterecht dat hij al in overtreding is — of erger, dat de datum al voorbij is en het dus niet meer uitmaakt.
Waarom er zoveel verwarring over bestaat
De verwarring is niet ingebeeld: de regelgeving is halverwege veranderd, en veel online artikels beschrijven nog de oude versie.
In de oorspronkelijke opbouw stonden er twee aparte mijlpalen in het Materialendecreet:
- een attestplicht bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025;
- een algemene attestplicht voor alle mede-eigendommen tegen 1 januari 2032.
Een decreetswijziging, bekrachtigd in mei 2024, heeft die twee samengevoegd voor gebouwen in mede-eigendom en de verplichting vervroegd naar 1 januari 2027 — met andere woorden: de VME moet het attest uiterlijk op 31 december 2026 in handen hebben. De mijlpaal van 1 mei 2025 verdween daarmee voor mede-eigendommen.
Maar hij verdween niet helemaal. Voor gebouwen zonder mede-eigendom bleef de attestplicht bij overdracht van de gemeenschappelijk gebruikte delen wél gelden vanaf 1 mei 2025. Dat is precies de reden waarom u die datum nog tegenkomt, en waarom bronnen elkaar lijken tegen te spreken: ze hebben allebei gelijk, maar over een ander soort gebouw.
De test: wie is eigenaar?
Het onderscheid hangt niet af van hoe het gebouw eruitziet, maar van de eigendomsstructuur.
| Gemene delen | Gemeenschappelijk gebruikte delen | |
|---|---|---|
| Eigendomsstructuur | Gedwongen mede-eigendom: meerdere eigenaars, kavels met privatief deel + aandeel | Eén eigenaar van het hele gebouw |
| Is er een VME? | Ja, met rechtspersoonlijkheid en een syndicus | Nee |
| Typisch voorbeeld | Appartementsgebouw met twaalf eigenaars | Opbrengsteigendom met vier verhuurde studio's |
| Wie beslist? | De algemene vergadering, uitgevoerd door de syndicus | De eigenaar alleen |
| Deadline | Uiterlijk 31 december 2026, ook zonder verkoop | Bij overdracht, verplicht sinds 1 mei 2025 |
| Wie betaalt? | De VME, verdeeld volgens de aandelen | De eigenaar |
De ijkvraag is dus simpel: behoort dit gebouw toe aan verschillende eigenaars, of aan één?
Let daarbij op een geval dat vaker voorkomt dan u denkt: een gebouw met een overgeschreven basisakte waarvan alle kavels nog in één hand zitten — een projectontwikkelaar vóór de eerste verkoop, een eigenaar die zijn hele gebouw erfde, of een vennootschap die alles aanhoudt. De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt pas rechtspersoonlijkheid wanneer twee voorwaarden vervuld zijn: de onverdeeldheid ontstaat door de overdracht of toekenning van minstens één kavel, én de basisakte is overgeschreven. Zolang alles aan één eigenaar toebehoort, is er dus geen VME die kan beslissen — en volgt u de regels voor gemeenschappelijk gebruikte delen. Verkoopt die eigenaar één appartement, dan ontstaat de VME, en komt de deadline van 31 december 2026 wél in beeld.
Wat "gemeenschappelijk gebruikte delen" precies zijn
De term hoort thuis in de logica van het inspectiegebied. Een toegankelijke constructie met risicobouwjaar — een gebouw van vóór 2001 waar mensen normaal in kunnen staan of lopen — kan opgedeeld worden in verschillende inspectiegebieden, vrijwillig of verplicht. Beheert u als eigenaar zelf de gedeelde ruimtes en worden die door verschillende gebruikers gebruikt, dan spreekt men niet van gemene delen maar van gemeenschappelijk gebruikte delen.
Concreet gaat het om gebouwen als:
- een opbrengsteigendom: één eigenaar, drie of vier verhuurde appartementen, met een gedeelde inkomhal, traphal, kelder en dak;
- een gemengd pand: een handelsruimte op het gelijkvloers en appartementen erboven, alles in één hand;
- een kamerwoning of studentenhuis met gedeelde sanitaire ruimtes, keuken en gangen;
- een bedrijfsgebouw met verschillende huurders die technische ruimtes delen.
De gedeelde ruimtes vormen dan een eigen inspectiegebied met een eigen attest, naast de attesten voor de afzonderlijke wooneenheden.
Praktisch: wat moet u doen?
U bent mede-eigenaar in een appartementsgebouw
Dan valt uw gebouw onder de gemene delen. De VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over het attest beschikken, en vanaf 1 januari 2027 hoort bij elke verkoop van een appartement een kopie ervan bij de koper te belanden. U hoeft er zelf niets voor te bestellen, maar u hebt er wel belang bij dat het punt geagendeerd raakt.
Het volledige stappenplan, met de meerderheid op de algemene vergadering, de kostenverdeling en de aansprakelijkheid van de syndicus, staat in wat uw VME vóór 31 december 2026 in orde moet hebben. Wat u als verkoper concreet moet voorleggen, leest u in appartement verkopen: u hebt twee asbestattesten nodig.
U bezit een volledig gebouw met meerdere wooneenheden
Dan gaat het om gemeenschappelijk gebruikte delen, en zijn er twee momenten die tellen.
Bij verkoop. Draagt u het gebouw over, dan moet er sinds 1 mei 2025 naast de attesten van de wooneenheden ook een attest zijn voor de gedeelde ruimtes. Bespreek de opdeling in inspectiegebieden vooraf met uw asbestdeskundige: hoeveel attesten uw gebouw nodig heeft, hangt af van hoe het opgedeeld wordt, en dat bepaalt meteen uw kostenplaatje. Verkoopt u niet, dan blijft de universele deadline gelden: tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest beschikken.
Bij verhuur. Sluit u vanaf 2030 een nieuw huurcontract voor een pand van vóór 2001, dan moet u over een asbestattest beschikken en er een kopie van aan uw huurder bezorgen. Hebt u het attest nu al, dan geldt die kopieplicht meteen: bij een nieuw contract krijgt de huurder een exemplaar, en tijdens een lopende huur binnen een maand nadat u het attest ontving. De volledige verhuurdersregels staan in asbestattest bij verhuur in Vlaanderen.
U splitst uw gebouw op of verkoopt het per appartement
Dat is het moment waarop u van de ene regeling naar de andere schuift. Zodra de eerste kavel overgedragen is en de basisakte overgeschreven, ontstaat de VME — en daarmee de verplichting om tegen 31 december 2026 een attest voor de gemene delen te hebben. Laat het attest voor de gedeelde ruimtes dan meteen als attest gemene delen opmaken in plaats van het achteraf over te moeten doen. Bespreek dit expliciet met uw asbestdeskundige vóór het plaatsbezoek: de afbakening van het inspectiegebied staat in de opdrachtomschrijving en is achteraf niet gratis aan te passen.
Wat in beide gevallen hetzelfde blijft
Het onderscheid gaat over wie het attest moet hebben en wanneer — niet over wat erin staat of hoe het gemaakt wordt. Voor beide geldt:
- Alleen een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie kan een geldig attest afleveren via de OVAM-databank.
- De retributie van de OVAM bedraagt 59 euro per afgeleverd attest, door de deskundige doorgerekend op zijn factuur.
- De attestplicht geldt enkel voor gebouwen van vóór 2001, en enkel voor toegankelijke constructies van 20 m² of meer waar een mens normaal in kan staan of lopen.
- Het attest vermeldt per materiaal een materiaalrisico en een handelingsadvies, en besluit of het gebouw asbestveilig is.
- De geldigheidsduur bedraagt standaard tien jaar, vijf jaar bij asbest met verhoogd risico, en is onbeperkt wanneer er geen asbest werd aangetroffen — zie hoe lang een asbestattest geldig blijft.
- Er is geen verplichting om asbest te verwijderen. Het beleidsdoel is Vlaanderen asbestveilig tegen 2040; het attest brengt in kaart, het beveelt niet af te breken.
Verwar het asbestattest ten slotte niet met de asbestinventaris die een werkgever moet bijhouden voor zijn personeel. Dat is federale arbeidswetgeving met een eigen logica en een eigen frequentie. Het verschil zetten we uiteen in asbestinventaris versus asbestattest.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen gemene delen en gemeenschappelijk gebruikte delen?
Gemene delen horen bij een gebouw in gedwongen mede-eigendom, waar meerdere eigenaars samen de inkomhal, traphal, het dak en de technische ruimtes bezitten via een vereniging van mede-eigenaars. Gemeenschappelijk gebruikte delen horen bij een gebouw dat aan één eigenaar toebehoort maar door verschillende gebruikers gedeeld wordt, zoals een opbrengsteigendom met meerdere verhuurde appartementen. De eigendomsstructuur bepaalt welke term geldt, niet het uitzicht van het gebouw.
Welke deadline geldt voor welk soort gebouw?
Voor gemene delen in mede-eigendom: de VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over een asbestattest beschikken, ongeacht of er verkocht wordt, en vanaf 1 januari 2027 hoort een kopie bij elke overdracht van een privatief deel. Voor gemeenschappelijk gebruikte delen in een gebouw met één eigenaar: de attestplicht geldt bij overdracht en bestaat sinds 1 mei 2025, met daarnaast de universele deadline van 2032 voor elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001.
Klopt de datum van 1 mei 2025 nog voor appartementsgebouwen?
Niet meer. Voor gebouwen in mede-eigendom werd die mijlpaal opgeslorpt door de decreetswijziging van mei 2024, die de VME-verplichting vervroegde van 2032 naar 1 januari 2027. Artikels die 1 mei 2025 nog als VME-deadline noemen, beschrijven een regel die niet meer bestaat. De datum blijft wel gelden voor gebouwen zonder mede-eigendom.
Ik bezit een gebouw met vier verhuurde appartementen. Wanneer heb ik een attest nodig?
U valt onder de gemeenschappelijk gebruikte delen. Verkoopt u het gebouw, dan hebt u het attest nu al nodig: die plicht bestaat sinds 1 mei 2025. Verkoopt u niet, dan geldt de universele deadline van 2032. Sluit u vanaf 2030 een nieuw huurcontract, dan moet u over een attest beschikken en een kopie aan de huurder bezorgen. De deadline van 31 december 2026 geldt niet voor u, zolang het gebouw aan één eigenaar toebehoort.
Mijn gebouw heeft een basisakte, maar ik bezit alle appartementen. Wat nu?
Zolang alle kavels aan één eigenaar toebehoren, is er geen vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid: die ontstaat pas wanneer minstens één kavel overgedragen of toegekend is én de basisakte overgeschreven is. Tot dan volgt u de regeling voor gemeenschappelijk gebruikte delen. Verkoopt u één appartement, dan ontstaat de VME en komt de deadline van 31 december 2026 in beeld.
Hoeveel asbestattesten heeft mijn gebouw nodig?
Dat hangt af van de opdeling in inspectiegebieden. In een appartementsgebouw in mede-eigendom is er één attest voor de gemene delen plus één attest per privatieve kavel, telkens opgemaakt op het moment dat de eigenaar het nodig heeft. In een gebouw met één eigenaar bepaalt de opdeling in inspectiegebieden hoeveel attesten er komen. Leg die afbakening vooraf vast in de opdrachtomschrijving met uw asbestdeskundige — achteraf aanpassen kost een tweede plaatsbezoek.
Geldt het onderscheid ook voor niet-woongebouwen?
Ja. De regelgeving vertrekt van de toegankelijke constructie met risicobouwjaar, niet van de bestemming. Een bedrijfsgebouw van vóór 2001 waarin verschillende huurders technische ruimtes delen, heeft dus ook een attest voor die gedeelde delen nodig. Is dat gebouw opgedeeld in mede-eigendom met een VME, dan geldt de deadline van 31 december 2026.
Vervangt dit attest de asbestinventaris van de werkgever?
Nee. Het asbestattest is Vlaamse regelgeving en vertrekt van het gebouw en zijn eigenaar. De asbestinventaris die een werkgever moet bijhouden, is federale arbeidsveiligheidswetgeving en vertrekt van de bescherming van werknemers. Ze hebben een andere inhoud, een andere frequentie en een andere adressaat; het ene document vervangt het andere niet.
Berabrick: het juiste attest voor uw gebouwtype
Berabrick Vastgoedexpertise bekijkt eerst de eigendomsstructuur en de basisakte, en pas daarna het gebouw. Zo weet u meteen of u onder de deadline van 31 december 2026 valt of onder de regeling bij overdracht — en hoeveel attesten uw dossier realistisch nodig heeft. Wij werken met gecertificeerde asbestdeskundigen en verzorgen het volledige traject: opdrachtomschrijving, plaatsbezoek, monsternames en het asbestattest in de OVAM-databank.
Bezit u een opbrengsteigendom of beheert u meerdere gebouwen in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken of Wilrijk? Bezorg ons de adressen en bouwjaren, dan maken we één offerte over het geheel.
Bel +32 492 77 94 75 of vraag een vrijblijvende offerte aan via ons formulier.
Lees ook: Het stappenplan voor uw VME, Twee asbestattesten bij de verkoop van een appartement en De OVAM-deadlines voor 2026, 2030 en 2032.