Asbestattest gemene delen: wat uw VME vóór 31 december 2026 geregeld moet hebben

Uiterlijk op 31 december 2026 moet elke vereniging van mede-eigenaars (VME) van een gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd, beschikken over een afzonderlijk asbestattest voor de gemene delen. Die verplichting staat los van een verkoop: ze geldt ook wanneer er in het gebouw jarenlang niets van eigenaar wisselt. Vanaf 1 januari 2027 moet bij élke overdracht van een privatief deel ook een kopie van dat attest aan de kandidaat-koper bezorgd worden. De VME is verantwoordelijk, de syndicus voert uit, en de kosten zijn gemeenschappelijke lasten.

Op het moment van schrijven (augustus 2026) rest er nog ongeveer vier maanden. Voor een syndicus met een portefeuille van dertig gebouwen is dat geen ruime marge: elk gebouw vraagt een agendapunt, offertes, een plaatsbezoek en een doorlooptijd bij het labo. Hieronder staat wat het decreet exact oplegt, welke beslissing de algemene vergadering moet nemen, hoe de kosten verdeeld worden, en waar de deadline in de praktijk op vastloopt.

Wat het decreet precies zegt

De grondslag is artikel 33/14 van het Materialendecreet, het decreet over het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen. Voor gebouwen in gedwongen mede-eigendom bepaalt het dat de gemene delen een afzonderlijk inspectiegebied vormen, waarvoor een apart asbestinventarisattest wordt opgemaakt — los van de attesten van de privatieve kavels.

De regel in drie zinnen:

• Het gebouw heeft een risicobouwjaar: het werd gebouwd vóór 2001. Voor gebouwen van 2001 of later geldt de attestplicht niet.
• De VME moet uiterlijk op 31 december 2026 over dat attest beschikken, ongeacht of er verkocht wordt.
• Vanaf 1 januari 2027 hoort bij elke overdracht van een privatief deel een kopie van het attest gemene delen aan de kandidaat-koper bezorgd te worden.

Bestaat het attest nu al — sommige VME's lieten het vervroegd opmaken — dan moet de inhoud ervan vandaag al meegedeeld worden bij een overdracht. De verplichting om mee te delen wat er is, wacht niet op 2027.

De deadline werd vervroegd, niet uitgesteld

Dit is de reden waarom u online tegenstrijdige data vindt. In de oorspronkelijke opbouw van de asbestregelgeving moesten mede-eigendommen pas tegen 1 januari 2032 een attest hebben, met daarnaast een aparte mijlpaal "attest bij overdracht van de gemeenschappelijke delen tegen 1 mei 2025".

Een decreetswijziging, bekrachtigd in mei 2024, heeft die twee samengevoegd en vervroegd naar 1 januari 2027. Concreet: de VME-verplichting schoof vijf jaar naar voren, en de oude datum van 1 mei 2025 verdween voor mede-eigendommen. Artikels die nog "1 mei 2025" als VME-deadline noemen, beschrijven een regel die niet meer bestaat — al blijft die datum wél relevant voor gebouwen zónder mede-eigendom. Dat onderscheid leggen we uit in gemene delen versus gemeenschappelijk gebruikte delen.

Het uitstel voor kleine gebouwen: bestaat, maar is er niet

Het decreet geeft de Vlaamse Regering de bevoegdheid om de deadline met maximaal twee jaar uit te stellen voor mede-eigendommen met minder dan vijftien wooneenheden. Dat is een mogelijkheid, geen recht: er is tot dusver geen uitvoeringsbesluit dat dat uitstel activeert.

Plan uw dossier dus op 31 december 2026, ook in een gebouw met acht appartementen. Een uitstel dat er niet komt, is een dure gok; een attest dat een jaar te vroeg klaar is, kost u niets — de geldigheidsduur loopt gewoon door.

Wat de asbestdeskundige onderzoekt

De gemene delen zijn de constructie-elementen en niet-constructie-elementen die de mede-eigenaars samen bezitten of beheren. In de praktijk:

De standaardregel voor de afbakening is helder: de deskundige onderzoekt wat toegankelijk is zonder een privatieve ruimte te betreden. Loopt er een gemeenschappelijke leidingkoker door de privatieve badkamers, dan valt die buiten de standaardopdracht.

Dat is geen wetmatigheid maar een keuze in de opdrachtomschrijving. Via het opdrachtformulier kan de VME uitdrukkelijk afwijken en ruimtes laten onderzoeken die alleen via privatieve delen bereikbaar zijn. Dat is het overwegen waard wanneer de basisakte gemene leidingen door de appartementen laat lopen — anders staat er straks in het attest een blinde vlek precies waar de renovatie ooit zal plaatsvinden.

Wat er niet in staat: uw privatieve kelderberging, uw garagebox, uw terras en uw appartement zelf. Die horen bij het privatieve attest van de betrokken eigenaar.

De beslissing op de algemene vergadering

Het Materialendecreet legt de verplichting bij de VME, en de VME beslist via haar algemene vergadering. Twee praktische vragen komen dan boven.

Welke meerderheid is nodig? Artikel 3.88 van het Burgerlijk Wetboek somt de beslissingen op die een bijzondere meerderheid vragen — 2/3, 4/5 of eenparigheid. Het laten opmaken van een wettelijk verplicht attest staat niet in die lijst. Er geldt dus de gewone regel van artikel 3.87, §8 BW: de volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Een blokkerende minderheid is er niet.

Wat als de AV weigert? Dan verdwijnt de wettelijke verplichting niet — ze blijft op de VME rusten, met alle gevolgen vanaf 1 januari 2027. De syndicus die de opdracht niet krijgt, doet er goed aan die weigering uitdrukkelijk in de notulen te laten opnemen, met de reden en de datum. Dat is geen formaliteit: het is het verschil tussen een VME die zelf een beslissing genomen heeft en een syndicus die verweten wordt de zaak vergeten te zijn.

Omgekeerd is dat ook de kern van de aansprakelijkheid: de syndicus die de VME niet tijdig informeert over de verplichting, kan daarvoor contractueel aansprakelijk gesteld worden. De opdracht van de syndicus bestaat hier uit vijf concrete handelingen — informeren, agenderen, offertes opvragen, de deskundige mandateren en de toegang tot alle relevante ruimtes organiseren.

Wat het kost en wie betaalt

Het attest voor de gemene delen is een gemeenschappelijke last. De kosten worden onder de mede-eigenaars verdeeld volgens hun aandelen in de gemene delen, zoals andere gewone lasten. In de praktijk boekt de syndicus ze op het werkkapitaal; een aparte oproeping van fondsen is zelden nodig voor een bedrag van deze grootorde.

Twee bestanddelen:

• De retributie van de OVAM: 59 euro per afgeleverd attest. Dat bedrag is wettelijk vastgelegd. De asbestdeskundige genereert het attest via de databank, betaalt de retributie aan de OVAM en rekent ze aan u door op zijn factuur.
• Het ereloon van de asbestdeskundige. Dat is vrije markt — er bestaat geen tarief. Het hangt af van het aantal bouwlagen, de oppervlakte van de gemene delen, de toegankelijkheid van dak en technische ruimtes, en vooral van het aantal monsternames dat nodig is. Elk staal dat naar een erkend labo gaat, kost geld.

Indicatief bewegen de marktprijzen voor de gemene delen van een gewoon appartementsgebouw zich in 2026 rond de 500 tot 800 euro inclusief btw, retributie inbegrepen. Dat is een marktobservatie op basis van commerciële aanbieders, geen officieel cijfer: een gebouw van vier bouwlagen met een geëternitte dakbedekking en drie stalen landt hoger dan een gerenoveerd gebouw waar de deskundige twee monsters neemt. Vraag altijd een offerte per gebouw, en laat vermelden hoeveel monsternames inbegrepen zijn en wat een bijkomend staal kost. Ter vergelijking: in ons artikel over de prijs van een asbestattest staan de prijsbepalers voor een privatieve woning op een rij.

Stappenplan voor de syndicus

Reken op zes tot tien weken tussen de beslissing en het attest in de databank. Dat is de reden waarom december 2026 te laat is om te starten.

1. Agendeer het punt op de eerstvolgende algemene vergadering, met de deadline en een raming in de oproeping. Zet ook meteen de machtiging aan de syndicus op de agenda om de opdracht te gunnen — dat spaart u een tweede vergadering.
2. Vraag twee tot drie offertes bij gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie. Alleen een gecertificeerd deskundige kan een geldig attest in de OVAM-databank afleveren.
3. Leg de opdrachtomschrijving vast. Standaard of uitgebreid? Beslis uitdrukkelijk of leidingen en kokers die enkel via privatieve delen bereikbaar zijn, mee onderzocht worden.
4. Verzamel de bouwdossiers: bouwjaar en vergunning, plannen, de basisakte, en vooral de dossiers van eerdere renovaties. Elk bewijsstuk dat een materiaal dateert na 2000, kan een monstername uitsparen.
5. Organiseer de toegang. Dit is in de praktijk het grootste struikelblok: sleutels van de stookplaats, de liftmachinekamer, het dak en de kelderkokers. Een deskundige die voor een gesloten deur staat, komt terug — en factureert die verplaatsing.
6. Communiceer het resultaat naar alle mede-eigenaars en neem het attest op in de documenten die u bij een verkoop moet afleveren.
7. Noteer de vervaldatum in het beheersdossier van het gebouw.

Na het attest: asbestveilig of niet

Het attest geeft per aangetroffen materiaal een materiaalrisico — van zeer laag tot hoog — en een handelingsadvies: veilig beheren, verwijderen of dringend verwijderen. Voor het gebouw als geheel volgt een eindconclusie: asbestveilig of niet-asbestveilig.

Belangrijk voor de gemoedsrust van de AV: een niet-asbestveilige conclusie is geen verwijderingsbevel. Er bestaat vandaag geen verplichting om asbest in de gemene delen weg te halen tegen een bepaalde datum, en een gebouw met asbest mag verder gebruikt en verkocht worden. Het beleidsdoel is Vlaanderen asbestveilig tegen 2040, en het attest is het instrument dat in kaart brengt wat daarvoor nog moet gebeuren — niet de factuur ervoor.

Die factuur komt wel wanneer de VME toch beslist te saneren. Voor die stap bestaan er ondersteuningsmaatregelen; we zetten ze op een rij in asbestverwijdering na het asbestattest.

De geldigheidsduur hangt af van wat er gevonden wordt: standaard tien jaar, vijf jaar wanneer er asbest met verhoogd risico aanwezig is, en onbeperkt wanneer de deskundige geen asbesthoudende materialen aantrof. Meer daarover in hoe lang een asbestattest geldig blijft.

Veelgestelde vragen over het asbestattest gemene delen

Wanneer moet een VME een asbestattest voor de gemene delen hebben?

Uiterlijk op 31 december 2026, voor elk gebouw in gedwongen mede-eigendom dat vóór 2001 werd gebouwd. Die verplichting geldt ongeacht of er een appartement verkocht wordt. Vanaf 1 januari 2027 moet bij elke overdracht van een privatief deel bovendien een kopie van het attest gemene delen aan de kandidaat-koper bezorgd worden.

Wie is verantwoordelijk voor het asbestattest van de gemene delen?

De vereniging van mede-eigenaars. De syndicus voert uit namens de VME: hij informeert de mede-eigenaars, agendeert het punt op de algemene vergadering, vraagt offertes op, mandateert een gecertificeerd asbestdeskundige en organiseert de toegang tot de gemene ruimtes. De individuele eigenaar hoeft hier zelf niets voor te regelen.

Welke meerderheid is nodig op de algemene vergadering?

De volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, volgens artikel 3.87, §8 van het Burgerlijk Wetboek. Het laten opmaken van een asbestattest staat niet in de lijst van beslissingen waarvoor artikel 3.88 BW een bijzondere meerderheid van 2/3, 4/5 of eenparigheid oplegt.

Wat kost een asbestattest voor de gemene delen?

De OVAM rekent een vaste retributie van 59 euro per afgeleverd attest. Het ereloon van de asbestdeskundige is vrije markt en hangt af van het aantal bouwlagen, de oppervlakte, de toegankelijkheid en vooral het aantal monsternames. Indicatief situeren de marktprijzen zich in 2026 rond 500 tot 800 euro inclusief btw voor een gewoon appartementsgebouw. Vraag een offerte per gebouw en laat vastleggen hoeveel stalen inbegrepen zijn.

Hoe worden die kosten verdeeld onder de mede-eigenaars?

Als gemeenschappelijke last, verdeeld volgens de aandelen in de gemene delen — net als de andere gewone lasten van het gebouw. De syndicus boekt ze doorgaans op het werkkapitaal. Een individuele mede-eigenaar krijgt dus geen aparte factuur voor het attest van de gemene delen.

Wat als de algemene vergadering beslist geen attest te laten opmaken?

De wettelijke verplichting blijft op de VME rusten en vervalt niet door een beslissing van de algemene vergadering. Vanaf 1 januari 2027 loopt elke verkoop in het gebouw dan tegen een ontbrekend document aan. De syndicus laat die weigering het best uitdrukkelijk in de notulen opnemen; doet hij dat niet, of informeert hij de VME niet tijdig over de verplichting, dan kan hij contractueel aansprakelijk gesteld worden.

Krijgen kleine gebouwen uitstel?

Het decreet laat de Vlaamse Regering toe de deadline met maximaal twee jaar uit te stellen voor mede-eigendommen met minder dan vijftien wooneenheden. Die mogelijkheid is tot dusver niet in een uitvoeringsbesluit uitgewerkt, en het is geen automatisch recht. Plan uw dossier dus op 31 december 2026, ook in een klein gebouw.

Onderzoekt de deskundige ook mijn appartement?

Nee. Het attest gemene delen dekt enkel de gedeelde delen. Standaard onderzoekt de deskundige wat toegankelijk is zonder een privatieve ruimte te betreden. Uw appartement, uw privatieve kelderberging, uw garagebox en uw terras horen bij het privatieve asbestattest, dat u als eigenaar zelf laat opmaken bij een verkoop.

Moet asbest in de gemene delen verwijderd worden na het attest?

Niet automatisch. Het attest geeft per materiaal een risico en een handelingsadvies — veilig beheren, verwijderen of dringend verwijderen — en besluit of het gebouw asbestveilig is. Er is geen wettelijke verwijderingsplicht tegen een bepaalde datum, en een gebouw met asbest mag gewoon gebruikt en verkocht worden. Het Vlaamse beleidsdoel is asbestveilig tegen 2040.

Berabrick: asbestattesten voor VME's in Antwerpen

Berabrick Vastgoedexpertise werkt samen met gecertificeerde asbestdeskundigen en begeleidt syndici en mede-eigenaars van A tot Z: offerte per gebouw, plaatsbezoek, monsternames en het asbestattest in de OVAM-databank. Wij werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk.

Beheert u meerdere gebouwen? Bezorg ons de lijst met bouwjaren en adressen — we plannen de plaatsbezoeken gegroepeerd in, zodat u niet in november 2026 met dertig dossiers tegelijk klaarstaat.

Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.

Lees ook: Appartement verkopen: u hebt twee asbestattesten nodig, Gemene delen of gemeenschappelijk gebruikte delen? en Welke documenten u nodig heeft bij de aankoop van een appartement.