Woning met zonnepanelen verkopen: de vier overdrachten die u niet mag vergeten

Wie in Vlaanderen een woning met zonnepanelen verkoopt, draagt vier zaken over die juridisch en administratief los van elkaar staan: de fysieke installatie, het AREI-keuringsverslag, de registratie van de installatie bij Fluvius en — als ze er nog zijn — de groenestroomcertificaten. De eerste twee horen in het compromis en bij de notaris. De derde regelt u zelf via Mijn Fluvius. De vierde moet uitdrukkelijk in de notariële akte staan, anders blijft onduidelijk wie ze krijgt. Vergeet u er één, dan botst u er meestal pas na de akte op.

Daarbovenop komt er in 2026 iets nieuws bij. Sinds 1 april 2026 vallen gelijkstroominstallaties — precies waar zonnepanelen, thuisbatterijen en laadpalen mee werken — voor het eerst onder het AREI. Hieronder leest u wat dat voor een verkoop betekent, en welke dossiers daardoor duurder uitvallen dan verwacht.

Overdracht 1: de installatie en het compromis

Zonnepanelen zijn in principe onroerend door bestemming: ze zijn duurzaam verbonden met het gebouw en gaan mee over met de woning. Toch is het geen overbodige zin in het compromis. Vermeld uitdrukkelijk:

Dat de zonnepaneleninstallatie mee verkocht wordt, met omvormer(s), bekabeling en eventuele productiemeter.
Het vermogen in kWp, het plaatsingsjaar en het merk van panelen en omvormer.
Of er een thuisbatterij of laadpaal bij hoort, en of die mee gaat.

En dan de vraag die u vóór alles moet uitklaren: zijn de panelen wel van de verkoper? Er bestaan constructies waarbij een derde partij de installatie plaatste en er eigenaar van bleef — via een huur-, lease- of opstalconstructie, met een lopend contract dat aan het dak hangt. Dan verkoopt u een dak met andermans installatie erop, en neemt de koper een contract over dat hij niet gelezen heeft. Vraag daarom altijd de oorspronkelijke factuur en het eventuele contract op vóór het compromis, niet erna.

Overdracht 2: het AREI-keuringsverslag

Bij de verkoop van een wooneenheid moet een keuringsverslag van de elektrische installatie op tafel liggen. De zonnepaneleninstallatie is daar geen los onderdeel van: ze hoort bij de installatie en wordt mee beoordeeld — panelen, omvormer, bekabeling, aarding en beveiligingen.

Praktisch komt het hierop neer:

Situatie	Wat u nodig hebt
Panelen geplaatst, correct gekeurd bij indienststelling	Het bestaande gunstige controleverslag, mee over te dragen aan de koper
Panelen geplaatst zonder keuring	Een controle vóór de akte — dit is de klassieke tegenvaller
Omvormer intussen vervangen	Nieuwe controle: een vervangen omvormer is een belangrijke wijziging aan de installatie
Installatie uitgebreid met extra panelen of een batterij	Nieuwe controle van het gewijzigde deel
Woning van vóór 1981, nooit gekeurd	Volledige keuring van de installatie, panelen inbegrepen

Een positief controleverslag van een huishoudelijke installatie geldt vervolgens 25 jaar. Bewaar het bij de woningdocumenten: het is een van de stukken die de notaris opvraagt.

Waar het misloopt: de omvormer. Dat toestel gaat doorgaans korter mee dan de panelen zelf, en wie hem laat vervangen zonder nieuwe controle, heeft na afloop een keuringsverslag dat een installatie beschrijft die niet meer bestaat. Een vervanging is een wijziging aan het hart van de installatie — andere afschakelkarakteristieken, andere interne beveiliging — en vraagt dus opnieuw een controle. Wat er gebeurt wanneer die controle negatief uitvalt, staat in elektrische keuring afgekeurd: wat nu?.

Wat er veranderde op 1 april 2026

Dit is nieuw en het wordt in verkoopdossiers nog zelden meegenomen.

Een koninklijk besluit van 6 oktober 2025, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 29 oktober 2025 (met erratum op 5 november 2025), wijzigt de Boeken 1 en 2 van het AREI. Het trad in werking op 1 april 2026 en neemt voor het eerst gelijkstroominstallaties op laagspanning en zeer lage spanning in het reglement op — uitdrukkelijk met vermelding van fotovoltaïsche panelen en accumulatorbatterijen.

Wat er onder meer bijkwam:

TN-, TT- en IT-netsystemen bij gelijkstroom, met bijhorende beschermingsmaatregelen tegen elektrische schokken.
Geactualiseerde definities en materiaalkeuze in Boek 1, toegespitst op gelijkstroom.
Duidelijkere regels voor installaties die PV, batterijopslag en laadpalen combineren — de configuratie die de voorbije jaren in veel woningen gegroeid is zonder dat het reglement daar iets over zei.

Voor een verkoop is de praktische lezing deze: een installatie die vóór 1 april 2026 in dienst genomen werd, wordt door de nieuwe tekst niet met terugwerkende kracht onregelmatig. Maar een nieuwe installatie, een belangrijke wijziging of een uitbreiding vanaf die datum moet wel aan het nieuwe kader voldoen.

Wat dat betekent voor een verkoper met een dossier dat vastloopt: laat u in 2026 nog snel de omvormer vervangen of een batterij bijplaatsen om de verkoop rond te krijgen, dan valt dat werk onder de nieuwe voorschriften. Reken op een uitgebreidere controle en op een installateur die eventueel bijkomende beveiligingen moet voorzien. Plan die ingreep dus niet in de week vóór de akte. Meer over het bredere AREI-kader leest u in elektrische keuring bij aankoop van een woning.

Overdracht 3: de registratie bij Fluvius

De installatie is bij Fluvius geregistreerd op naam van de huidige eigenaar. Die registratie verhuist niet automatisch mee met de eigendomsoverdracht.

De praktijk:

Meld de overdracht via Mijn Fluvius. De nieuwe eigenaar kan de installatie op zijn naam laten zetten; de vorige eigenaar keurt die overdracht digitaal goed. Lukt dat niet — bijvoorbeeld omdat de verkoper onbereikbaar is — dan bestaat er een procedure zonder diens toestemming, waarbij de nieuwe eigenaar moet aantonen dat hij pogingen ondernam om die toestemming te krijgen. Dat is omslachtiger. Regel het dus meteen bij de akte, wanneer beide partijen nog aan tafel zitten.
Vul een energieovernamedocument voor prosumenten in. Verkoper en koper ondertekenen elk en houden een exemplaar bij.
Noteer de meterstanden van de digitale meter — afname, injectie en, als er een productiemeter is, de productie.

Dit is administratie van een half uur die, als ze blijft liggen, maanden later opduikt in de vorm van facturen op de verkeerde naam.

Overdracht 4: terugleververgoeding en groenestroomcertificaten

Twee inkomstenstromen, twee verschillende regels.

De terugleververgoeding is de vergoeding voor de stroom die u opwekt maar niet zelf verbruikt en dus op het net injecteert. Daarvoor hebt u een digitale meter nodig én een terugleveringscontract met een energieleverancier. Dat contract hangt aan de leverancier en aan de persoon, niet aan de woning: de verkoper zegt het op bij zijn eindafrekening, de koper sluit een nieuw contract bij zijn eigen leverancier. Laat de koper dat regelen bij de aansluiting van zijn energiecontract, en niet weken later — injectie zonder terugleveringscontract levert hem niets op.

Groenestroomcertificaten zijn iets anders. Installaties uit de beginjaren van de zonnepaneelsteun kunnen nog in een lopende certificatenperiode zitten. Die certificaten zijn een afzonderlijk vermogensbestanddeel: ze gaan niet vanzelf mee met het gebouw. Fluvius wijst er zelf op dat in de notariële akte moet worden opgenomen wie de (nieuwe) eigenaar is van de installatie én van eventuele groenestroomcertificaten.

Loopt er nog steun op de installatie, bespreek dan vóór het compromis wie ze krijgt en verwerk die afspraak in de akte. Het is een van de weinige punten in een verkoop waar het bedrag substantieel kan zijn en de standaardakte niets over zegt.

Reken bij een verkoop in 2026 niet meer op de retroactieve investeringspremie. Die tegemoetkoming voor eigenaars die de terugdraaiende teller verloren, is sinds 1 januari 2026 niet meer van toepassing. Wie ze in een prijsonderhandeling nog opvoert, rekent met steun die er niet is.

Zonnepanelen en het EPC: laat ze niet gratis verdwijnen

Zonnepanelen verlagen de berekende energiescore van uw woning en tillen dus uw EPC-label omhoog. Maar dat gebeurt niet vanzelf: de energiedeskundige mag alleen rekening houden met wat hij kan vaststellen of bewijzen.

Leg daarom klaar vóór de EPC-inspectie:

De factuur van de installatie, met vermelding van het piekvermogen in kWp en het aantal panelen.
Het AREI-keuringsverslag van de installatie.
Eventueel het AREI-conformiteitsattest of het indienststellingsdocument van de installateur.
Foto's of documenten van een eventuele thuisbatterij.

Zonder die stukken riskeert u dat een investering van duizenden euro's uw label niet beïnvloedt — en het label bepaalt mee welke renovatieverplichting de koper erft. Hetzelfde principe geldt voor isolatie en verwarmingsinstallaties; welke bewijsstukken tellen en welke niet, staat in EPC: isolatie, bewijsstukken en werkelijk verbruik.

Ligt uw installatie op een dak van vóór 2001, dan komt daar nog een vraag bij die niets met energie te maken heeft: mogen er zonnepanelen op een asbestdak?

Checklist voor de verkoper

Veelgestelde vragen over zonnepanelen bij de verkoop van een woning

Gaan zonnepanelen automatisch mee met de verkoop van de woning?

In principe wel: zonnepanelen zijn duurzaam met het gebouw verbonden en gaan als onroerend goed mee over. Vermeld ze toch uitdrukkelijk in het compromis, met vermogen, plaatsingsjaar en toebehoren, en controleer vooraf of de verkoper wel degelijk eigenaar is. Bij lease-, huur- of opstalconstructies is een derde partij eigenaar van de installatie en hangt er een lopend contract aan het dak.

Is er een AREI-keuring nodig voor de zonnepanelen bij verkoop?

Bij de verkoop van een wooneenheid is een keuringsverslag van de elektrische installatie vereist, en de zonnepaneleninstallatie hoort daarbij: panelen, omvormer, bekabeling, aarding en beveiligingen worden mee beoordeeld. Bestaat er een gunstig verslag van bij de indienststelling en is er niets gewijzigd, dan draagt u dat over aan de koper. Werd de installatie nooit gekeurd, dan gebeurt dat vóór de akte.

Moet ik opnieuw laten keuren als de omvormer vervangen is?

Ja. De omvormer is het hart van de installatie: een ander toestel betekent andere afschakelkarakteristieken en andere beveiligingen. Een vervanging geldt als een belangrijke wijziging en vraagt een nieuwe controle. Een verslag dat dateert van vóór de vervanging, beschrijft een installatie die niet meer op het dak ligt.

Wat verandert er aan het AREI op 1 april 2026?

Een koninklijk besluit van 6 oktober 2025, gepubliceerd op 29 oktober 2025, neemt gelijkstroominstallaties op laagspanning en zeer lage spanning voor het eerst op in Boek 1 van het AREI, met ingang van 1 april 2026. Het gaat onder meer om TN-, TT- en IT-netsystemen bij gelijkstroom en de bijhorende bescherming tegen elektrische schokken, uitdrukkelijk toegepast op fotovoltaïsche panelen en accumulatorbatterijen. Bestaande installaties worden niet met terugwerkende kracht onregelmatig, maar nieuwe installaties, belangrijke wijzigingen en uitbreidingen vanaf die datum moeten aan het nieuwe kader voldoen.

Hoe draag ik mijn zonnepaneleninstallatie over aan de koper?

Via Mijn Fluvius meldt u de eigendomsoverdracht. De nieuwe eigenaar vraagt de overdracht aan en de vorige eigenaar keurt die digitaal goed. Daarnaast ondertekenen beide partijen een energieovernamedocument voor prosumenten en houden ze elk een exemplaar bij. Noteer op de dag van de akte ook de meterstanden voor afname, injectie en, indien aanwezig, productie.

Wat gebeurt er met mijn terugleververgoeding als ik verkoop?

De terugleververgoeding vloeit voort uit een terugleveringscontract met uw energieleverancier, en dat contract is persoonlijk. De verkoper zegt het op bij zijn eindafrekening; de koper sluit zelf een nieuw terugleveringscontract af bij zijn leverancier. Voor die vergoeding is een digitale meter vereist. Zonder terugleveringscontract wordt geïnjecteerde stroom niet vergoed.

Wie krijgt de groenestroomcertificaten na de verkoop?

Dat moet uitdrukkelijk in de notariële akte staan. Groenestroomcertificaten zijn een afzonderlijk vermogensbestanddeel en volgen niet automatisch de eigendom van het gebouw. Loopt er op uw installatie nog certificatensteun, maak dan vóór het compromis een afspraak over wie ze ontvangt en laat die afspraak door de notaris opnemen.

Verbeteren zonnepanelen mijn EPC-label?

Ja, ze verlagen de berekende energiescore. Maar de energiedeskundige mag ze alleen meerekenen als hij ze kan vaststellen of bewijzen. Leg daarom de factuur met het piekvermogen in kWp, het AREI-keuringsverslag en het indienststellingsdocument klaar vóór de inspectie. Zonder bewijsstukken riskeert u dat de investering geen effect heeft op uw label.

Bestaat de retroactieve investeringspremie nog in 2026?

Nee. De retroactieve investeringspremie voor eigenaars die de terugdraaiende teller verloren, is sinds 1 januari 2026 niet meer van toepassing. Neem ze dus niet mee in een prijsberekening of onderhandeling.

Berabrick: keuringen en EPC bij de verkoop van uw woning

Berabrick Vastgoedexpertise regelt de attesten die uw verkoop tegenhouden voordat ze uw compromisdatum in gevaar brengen. We verzorgen de elektrische keuring — inclusief de zonnepaneleninstallatie — en het EPC, en helpen u de bewijsstukken samenstellen die uw label effectief beïnvloeden.

We werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk.

Verkoopt u een woning met zonnepanelen? Bezorg ons het bouwjaar, het plaatsingsjaar van de installatie en of er ooit een keuring gebeurde — dan zeggen we u meteen wat er nog moet gebeuren. Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte aan via ons formulier.

Lees ook: Welke keuringen zijn verplicht bij de verkoop van een woning?, Keuringen: volgorde, voorbereiding en checklist bij verkoop en Wie betaalt de elektrische keuring en welke documenten hebt u nodig?