Is er bij de intrede geen omstandige plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder vermoed het gehuurde goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Dat vermoeden staat in artikel 39, § 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet. Juridisch betekent het dat alle schade die u bij de uittrede vaststelt, geacht wordt er al te zijn geweest toen de huurder de sleutels kreeg. Het vermoeden is weerlegbaar — tegenbewijs mag met alle middelen — maar de bewijslast ligt dan volledig bij de verhuurder, en in de praktijk is dat bewijs zelden rond te krijgen.
Kortom: geen plaatsbeschrijving is niet "wat minder comfortabel". Het is het verschil tussen een waarborg die u kunt aanspreken en een waarborg die u moet vrijgeven.
Wat de wet exact oplegt
Artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet legt vier dingen vast over de plaatsbeschrijving bij intrede.
Wanneer. Ze wordt opgemaakt ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. Dat is een harde tijdslijn. Na die eerste maand kunt u niet meer eenzijdig alsnog een intredende plaatsbeschrijving laten opmaken die dezelfde bewijswaarde heeft.
Hoe. Tegensprekelijk — beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd — en op gemeenschappelijke kosten. Een document dat de verhuurder alleen opstelt en achteraf doorstuurt, is geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving.
Wat erna gebeurt. Ze wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en geregistreerd. Die registratieplicht rust volgens artikel 8 op de verhuurder, en ze is voor een woninghuur gratis. Het is in de praktijk het meest vergeten stuk van het dossier: het contract gaat door de registratie, de plaatsbeschrijving blijft in de map liggen. Hoe dat werkt, staat in huurcontract registreren: termijn, boete en gevolgen.
Wat bij onenigheid. Raken de partijen het niet eens, dan stelt de vrederechter een deskundige aan. Dat vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en niet vatbaar voor beroep — het is bewust een snelle, definitieve procedure, geen jarenlange discussie.
Het vermoeden van artikel 39, § 3, concreet
Stel: een huurder verlaat na vijf jaar een appartement met een beschadigde parketvloer, een gat in de gipsplaat en een keukendeur die scheef hangt. Er is geen intredende plaatsbeschrijving.
Het vermoeden zegt dan: de huurder kreeg het appartement met die beschadigde parketvloer, dat gat en die scheve deur. Niet omdat iemand dat gelooft, maar omdat de wet het zo bepaalt bij gebrek aan tegenbewijs.
U mag dat weerleggen, en tegenbewijs kan met alle middelen. Maar bekijk eens welk bewijs u dan realistisch hebt:
| Bewijsmiddel | Waarde in de praktijk |
|---|---|
| Foto's van vóór de intrede, met datum | Nuttig, maar zelden dekkend: ze tonen wat u fotografeerde, niet wat u oversloeg |
| Facturen van renovatiewerken vlak vóór de verhuring | Sterk voor wat die factuur precies dekt — een nieuwe keuken bewijst niets over de badkamer |
| Getuigenverklaringen (buren, vorige huurder, aannemer) | Mogelijk, maar herinneringen aan een toestand van vijf jaar geleden wegen licht |
| De advertentiefoto's van destijds | Vaak het enige wat er nog is, en meestal te weinig detail |
| Uw eigen verklaring | Geen bewijs |
Een rechter die daarmee moet oordelen, valt terug op het vermoeden. Dat is precies waarvoor het bestaat.
Het vermoeden beschermt de huurder, niet de verhuurder. Wie als eigenaar denkt "we regelen die plaatsbeschrijving wel als het nodig is", vergist zich over wie het risico draagt van dat uitstel.
En de huurwaarborg?
Hier komt het praktisch samen. Een huurwaarborg is geblokkeerd: u kunt er alleen aan met het schriftelijk akkoord van de huurder of met een rechterlijke beslissing.
Zonder intredende plaatsbeschrijving:
- Weigert de huurder te tekenen voor een inhouding, dan moet u naar de vrederechter.
- Daar botst u op het vermoeden van artikel 39, § 3.
- Zonder overtuigend tegenbewijs krijgt u de waarborg niet, en draagt u bovendien de kosten van de procedure.
Het omgekeerde geldt ook, en dat is voor huurders het spiegelbeeld: mét een correcte, tegensprekelijke plaatsbeschrijving weet u exact waarvoor u wel en niet aansprakelijk bent, en kunt u een onterechte inhouding met een document weerleggen in plaats van met uw woord. Hoe de teruggave van de waarborg verloopt, staat in huurwaarborg: hoeveel maanden en hoe krijgt u ze terug.
Wat een plaatsbeschrijving wél en niet dekt
Zelfs met een onberispelijk document blijft één onderscheid overeind: normale slijtage is nooit voor rekening van de huurder. Een vloer die na negen jaar dof is, verf die verkleurd is, een dichting die verhard is — dat is ouderdom, geen schade.
Dat maakt de kwaliteit van het document belangrijker dan de aanwezigheid ervan. Een goede plaatsbeschrijving noteert niet alleen "parket in goede staat", maar ook de ouderdom en de staat per onderdeel, met foto's, zodat bij de uittrede het verschil tussen slijtage en schade objectief te maken is. Een lijst van vier regels per kamer is formeel een plaatsbeschrijving en praktisch waardeloos.
Wat een degelijke plaatsbeschrijving bevat en hoe de intrede en uittrede verlopen, leest u in plaatsbeschrijving intrede en uittrede: procedure en rechten.
Het bijvoegsel: het vergeten instrument
Verandert er tijdens de huur iets belangrijks aan de woning — een nieuwe badkamer, een vervangen keuken, een verbouwing door de huurder — dan kan elke partij een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving vragen. Bij onenigheid geldt dezelfde weg via de vrederechter.
Dat instrument wordt bijna nooit gebruikt, en het is precies wat een discussie bij het einde voorkomt. Een keuken die in jaar drie vernieuwd werd, staat anders in de plaatsbeschrijving van jaar nul dan in de realiteit van jaar negen. Zonder bijvoegsel discussieert u zes jaar later over welke keuken de huurder gekregen had.
Wat u nog kunt doen als er geen plaatsbeschrijving is
De situatie is niet hopeloos, maar de opties zijn beperkt en tijdsgebonden.
Zit u nog in de eerste maand? Maak ze alsnog op, tegensprekelijk. Weigert de huurder mee te werken, ga dan naar de vrederechter en laat een deskundige aanstellen. Die procedure is snel, en het vonnis is niet vatbaar voor beroep. Dit is de enige echte oplossing, en het venster is kort.
Zit u erbuiten, maar loopt de huur nog? U kunt niet meer eenzijdig een intredende plaatsbeschrijving afdwingen. Wat wel kan: in onderling akkoord een tegensprekelijk document over de huidige staat opmaken en dat door beide partijen laten ondertekenen. Dat is geen intredende plaatsbeschrijving en heft het vermoeden niet op, maar het bevriest de toestand vanaf vandaag — schade van ná dat moment wordt dan wél aantoonbaar. Doe het samen met een bijvoegsel waar dat kan.
Nadert het einde van de huur? Verzamel nu al wat u aan bewijs hebt over de toestand bij de intrede: facturen, renovatiedossiers, oude advertentiefoto's, de opleveringsdocumenten als het een nieuwbouw was. En laat de uittredende plaatsbeschrijving in elk geval wél correct en tegensprekelijk opmaken — die kunt u nog altijd goed doen.
Verhuurt u opnieuw? Plan de plaatsbeschrijving in vóór de sleuteloverdracht, in de periode dat het pand leegstaat. Dat is het rustigste moment en het valt binnen de wettelijke termijn.
Checklist voor een plaatsbeschrijving die standhoudt
- Opgemaakt tijdens de leegstand of binnen de eerste maand van de terbeschikkingstelling
- Tegensprekelijk: beide partijen aanwezig of vertegenwoordigd
- Ondertekend door alle partijen, elk met een exemplaar
- Per ruimte gedetailleerd, met staat én ouderdom per onderdeel
- Gedateerde foto's, opgenomen in of gekoppeld aan het document
- Meterstanden van elektriciteit, gas en water genoteerd
- Aantal sleutels, badges en afstandsbedieningen vermeld
- Bijgevoegd bij de huurovereenkomst
- Mee geregistreerd binnen twee maanden — gratis bij woninghuur
- Bijvoegsel opgemaakt telkens er tijdens de huur iets ingrijpends verandert
Veelgestelde vragen over een ontbrekende plaatsbeschrijving
Wat gebeurt er als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt?
Dan geldt het vermoeden van artikel 39, § 3 van het Vlaams Woninghuurdecreet: de huurder wordt vermoed het goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. Alle schade die u bij de uittrede vaststelt, wordt dus geacht er al te zijn geweest bij de intrede, tenzij u het tegendeel bewijst.
Kan ik dat vermoeden weerleggen?
Ja, het vermoeden geldt behoudens tegenbewijs, en dat tegenbewijs mag met alle middelen geleverd worden: foto's, facturen, getuigenverklaringen. De bewijslast ligt wel volledig bij de verhuurder, en in de praktijk is dat bewijs moeilijk sluitend te maken — zeker na een huur van meerdere jaren.
Wanneer moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden?
Ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand waarin de huurder over het goed kan beschikken. Dat is een wettelijke termijn: erna kunt u niet meer eenzijdig een intredende plaatsbeschrijving met dezelfde bewijswaarde laten opmaken.
Wie betaalt de plaatsbeschrijving?
Ze wordt tegensprekelijk en op gemeenschappelijke kosten opgemaakt. Verhuurder en huurder delen de kosten dus. Kiest één partij ervoor zich door een eigen expert te laten bijstaan, dan draagt die partij die kosten zelf.
Wat als de huurder weigert mee te werken?
Dan stelt de vrederechter op verzoek een deskundige aan om de plaatsbeschrijving op te maken. Dat vonnis is uitvoerbaar bij voorraad en niet vatbaar voor beroep, precies om die discussie snel te beslechten. Doe dat wel binnen het wettelijke tijdvenster.
Moet de plaatsbeschrijving geregistreerd worden?
Ja. Ze wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en mee geregistreerd, en die verplichting rust op de verhuurder. Voor een woninghuur is de registratie gratis, op voorwaarde dat ze binnen twee maanden gebeurt. Dit onderdeel wordt in de praktijk het vaakst vergeten.
Kan ik de huurwaarborg inhouden zonder plaatsbeschrijving?
Alleen met het schriftelijk akkoord van de huurder of met een rechterlijke beslissing. Weigert de huurder, dan moet u naar de vrederechter, en daar botst u op het vermoeden van artikel 39, § 3. Zonder overtuigend tegenbewijs krijgt u de waarborg niet en draagt u bovendien de procedurekosten.
Is normale slijtage voor rekening van de huurder?
Nee. Ook met een correcte plaatsbeschrijving blijft normale slijtage door de tijd voor rekening van de verhuurder. Een dof geworden vloer, verkleurde verf of verharde dichtingen na negen jaar huur zijn ouderdom, geen huurschade. Daarom is het belangrijk dat de plaatsbeschrijving niet alleen de staat maar ook de ouderdom per onderdeel noteert.
Wat als er tijdens de huur iets ingrijpends verandert aan de woning?
Elke partij kan dan een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving vragen, met dezelfde procedure bij onenigheid. Dat is het aangewezen instrument bij een vernieuwde keuken of badkamer of bij werken die de huurder uitvoert. Zonder bijvoegsel discussieert u bij de uittrede over een toestand die jaren geleden veranderd is.
Berabrick: tegensprekelijke plaatsbeschrijvingen in Antwerpen
Berabrick Vastgoedexpertise maakt plaatsbeschrijvingen op bij intrede en uittrede: tegensprekelijk, per ruimte gedetailleerd, met foto's, meterstanden en een vermelding van de ouderdom per onderdeel — het soort document dat bij een discussie over de waarborg standhoudt.
We werken in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk.
Staat er een intrede of een uittrede gepland? Plan ze in vóór de sleuteloverdracht — dat is het rustigste moment en het valt binnen de wettelijke termijn. Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte aan via ons formulier.
Lees ook: Plaatsbeschrijving bij een huurwoning: wanneer verplicht?, Wat kost een plaatsbeschrijving en wie betaalt ze? en Plaatsbeschrijving bij aanvang van werken: buren, scheuren en burenhinder.