Opdracht aan een vastgoedmakelaar: exclusiviteit, commissie en opzeggen (nieuwe regels sinds 2024)

Sinds 1 februari 2024 geldt een nieuw koninklijk besluit voor bemiddelingsovereenkomsten met consumenten: het KB van 28 september 2023, dat het bekende "KB Freya" van 12 januari 2007 vervangt. De belangrijkste regels: u hebt 14 kalenderdagen herroepingsrecht ongeacht waar u tekende, een exclusieve opdracht duurt maximaal zes maanden, een niet-exclusieve opdracht is opzegbaar met maximaal twee maanden opzegtermijn, en de opzegvergoeding is geplafonneerd op 50% van de commissie in de eerste drie maanden en 25% daarna. De makelaar moet u bovendien minstens maandelijks rapporteren.

Het merendeel van wat online over makelaarscommissies te lezen valt, verwijst nog naar het oude KB. Dat maakt praktisch verschil: de herroepingstermijn werd verdubbeld, de opzegvergoeding na drie maanden gehalveerd, en er kwamen plafonds op opzegtermijnen die er vroeger niet waren. Hieronder staat wat er in uw overeenkomst hoort te staan, welke bedingen nietig zijn, en wanneer de commissie écht verschuldigd wordt.

Waarom het KB Freya verdween

Het KB van 12 januari 2007 over het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars kreeg zijn bijnaam van de toenmalige minister. Het regelde vooral wat een makelaar niet mocht opnemen. Na zestien jaar bleek het te smal: het dekte de opzegtermijnen niet af, hanteerde nog het oude herroepingsregime van zeven werkdagen, en sloot slecht aan bij het intussen gemoderniseerde consumentenrecht in Boek VI van het Wetboek van economisch recht.

Het KB van 28 september 2023 trad in werking op 1 februari 2024 en geldt voor alle bemiddelingsovereenkomsten die vanaf die datum gesloten worden. Twee grenzen om te kennen:

• Het beschermt de consument. Verkoopt u als vennootschap of in het kader van uw beroepsactiviteit, dan valt u er niet onder en geldt het contractuele regime dat u zelf onderhandelt.
• Het geldt voor bemiddeling: verkoop, verhuur en aankoopbegeleiding. Een zuivere syndicusopdracht of een rentmeesteropdracht volgt andere regels.

Duur en exclusiviteit: zes maanden is de grens

Dit is het beding waar de meeste dossiers op vastlopen.

Een exclusiviteitsbeding van een jaar is dus niet onderhandelbaar maar simpelweg in strijd met het KB. Bij co-exclusiviteit — twee makelaars die samen het alleenrecht krijgen — geldt dezelfde grens van zes maanden.

Voor de niet-exclusieve opdracht van onbepaalde duur schrijft het KB een "redelijke opzeggingstermijn" voor, met een maximum van twee maanden. Een clausule die u drie of zes maanden vasthoudt, houdt geen stand.

Stilzwijgende verlenging: het beding dat op pagina 1 moet staan

De stilzwijgende verlenging is de klassieke valkuil: een opdracht van zes maanden die zichzelf verlengt omdat niemand er nog aan dacht. Het KB pakt dat aan met vormvereisten die u meteen kunt controleren.

• Het beding moet op de eerste bladzijde van de overeenkomst staan, vetgedrukt en in een kader dat losstaat van de tekst.
• Het moet vermelden binnen welke termijn u de verlenging kunt tegenhouden — die opzegtermijn bedraagt hoogstens één maand vóór de vervaldag — en op welke manier u dat doet.
• Het moet zeggen dat u de verlengde overeenkomst nadien kunt opzeggen: met een opzegtermijn van maximaal één maand als de verlenging minder dan drie maanden duurt, en maximaal twee maanden als ze langer duurt.
• De makelaar moet u minstens één maand vóór de vervaldag verwittigen.

Ontbreekt dat kader of die verwittiging, dan staat u sterk om de verlenging te betwisten. Zet in elk geval de vervaldatum in uw agenda met een herinnering zes weken vooraf — dat is goedkoper dan het gelijk halen achteraf.

De opzegvergoeding: 50% of 25%, en wanneer ze niet verschuldigd is

Zegt u een lopende opdracht op, dan mag de makelaar een vergoeding aanrekenen, maar niet meer dan het KB toelaat.

Dat is een reële verbetering: onder het KB Freya kon 50% aangerekend worden ongeacht het tijdstip.

De keerzijde staat in de staart. Wordt het pand binnen zes maanden na de beëindiging alsnog verkocht of verhuurd, dan kan de vergoeding oplopen tot 75% van de commissie — en tot 100% wanneer de overeenkomst een geldig beding over de kandidatenlijst bevat en de koper op die lijst staat. Precies daarom is die lijst geen formaliteit:

Bevat de overeenkomst zo'n beding, dan moet de makelaar u binnen zeven werkdagen na het einde van de opdracht de namen bezorgen van de kandidaten die van hem precieze en individuele informatie over uw pand kregen.

Vraag die lijst altijd op, en bewaar ze. Ze bepaalt letterlijk of u zes maanden later nog een volledige commissie verschuldigd bent aan een makelaar die het pand niet verkocht. En omgekeerd: krijgt u geen lijst binnen zeven werkdagen, dan staat de makelaar zwak om zich er nadien op te beroepen.

Wanneer is de commissie verschuldigd?

Kort: niet bij een handdruk en niet bij een mondelinge belofte.

• De commissie is pas verschuldigd wanneer er een ondertekende geldige overeenkomst is, of een op een duurzame drager gedocumenteerd bod dat aan de voorwaarden van de opdracht beantwoordt.
• Gaat de verkoop of verhuur niet door om redenen buiten uw wil — bijvoorbeeld omdat een opschortende voorwaarde niet vervuld raakt — dan is er geen commissie verschuldigd.
• De overeenkomst moet de totale prijs vermelden, inclusief btw en alle verplichte bijkomende kosten. Een percentage "excl. btw en kosten" volstaat niet.

Dat eerste punt hangt rechtstreeks samen met de vraag of een bod bindend is. Een aanvaard bod dat aan alle voorwaarden van de opdracht voldoet, kan de commissie doen ontstaan — ook als het uiteindelijk niet tot een compromis komt door een reden die wél binnen uw controle lag. Laat uw opschortende voorwaarden dus scherp formuleren.

Wat er verder verplicht in de overeenkomst hoort

Het KB somt een reeks vermeldingen op. De vijf die u het meest kunnen kosten:

1. De precieze opdracht. Verkoop, verhuur of aankoop; met of zonder exclusiviteit; welke prestaties inbegrepen zijn (fotografie, publicatie, bezoeken, onderhandeling, opvolging tot de akte).
2. De duur en de wijze van beëindiging, inclusief het kaderbeding over de stilzwijgende verlenging.
3. De totale vergoeding, btw inbegrepen, en wanneer ze verschuldigd wordt.
4. De rapporteringsplicht: de makelaar informeert u minstens één keer per maand op een duurzame drager over de uitvoering — kandidaten, bezoeken, feedback. Krijgt u die rapportering niet, dan hebt u een concreet argument bij een discussie over de vergoeding.
5. Het herroepingsrecht van 14 kalenderdagen, met het modelformulier.

Die veertien kalenderdagen zijn de meest onderschatte wijziging. Vroeger hing de termijn af van de plaats waar u tekende — bij u thuis gold zeven werkdagen, op kantoor vaak niets. Nu is de termijn uniform veertien kalenderdagen vanaf de ondertekening, ongeacht waar de overeenkomst tot stand kwam. Tekent u onder tijdsdruk aan de keukentafel, dan hebt u dus twee volle weken om er zonder kosten op terug te komen.

Drie praktische controles vóór u tekent

1. Controleer de BIV-erkenning. Een vastgoedmakelaar moet ingeschreven zijn op het tableau van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Het BIV-nummer hoort op de overeenkomst en op de publiciteit te staan, en u kunt de inschrijving zelf nakijken. Een erkende makelaar valt onder tuchtrecht en onder een verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering; een niet-erkende "bemiddelaar" niet.

2. Laat de vraagprijs niet door het commissiemodel bepalen. Een makelaar heeft er belang bij een opdracht binnen te halen, en een te optimistische inschatting is de goedkoopste manier om dat te doen. Een onafhankelijke waardebepaling vooraf geeft u een referentiepunt dat losstaat van wie het pand wil verkopen — en die is er ook wanneer u de woning erft of moet uitkopen bij een verdeling.

3. Zorg dat uw dossier klaar is vóór de publiciteit start. Het EPC-label moet al in de advertentie staan, en het asbestattest, bodemattest, elektrische keuring en de stedenbouwkundige inlichtingen moeten er zijn vóór de notaris de akte kan verlijden. Een opdracht van zes maanden waarvan de eerste zes weken opgaan aan wachttijden voor attesten, is in de praktijk een opdracht van viereneenhalve maand.

Veelgestelde vragen

Hoe lang mag een exclusieve opdracht aan een makelaar duren?

Maximaal zes maanden. Dat geldt zowel voor exclusiviteit als voor co-exclusiviteit, waarbij twee makelaars samen het alleenrecht krijgen. Een niet-exclusieve opdracht mag wel van onbepaalde duur zijn, maar dan geldt een opzegtermijn van maximaal twee maanden. Deze grenzen staan in het KB van 28 september 2023, dat op 1 februari 2024 in werking trad.

Kan ik een getekende makelaarsovereenkomst nog intrekken?

Ja, binnen veertien kalenderdagen na de ondertekening, zonder kosten en zonder motivering. Sinds het KB van 28 september 2023 geldt die termijn uniform, ongeacht of u binnen of buiten het kantoor van de makelaar tekende. Onder het oude KB Freya hing dat af van de plaats van ondertekening en bedroeg de termijn zeven werkdagen. De makelaar moet u het modelformulier voor herroeping bezorgen.

Hoeveel opzegvergoeding mag een makelaar aanrekenen?

Maximaal 50% van de overeengekomen commissie wanneer u opzegt in de eerste drie maanden, en maximaal 25% daarna — telkens op voorwaarde dat het pand niet binnen zes maanden na de opzeg verkocht of verhuurd wordt. Gebeurt dat wél, dan kan de vergoeding oplopen tot 75%, en tot 100% wanneer de overeenkomst een geldig beding over de kandidatenlijst bevat en de koper op die lijst stond.

Wat is de kandidatenlijst en waarom moet ik ze opvragen?

Bevat uw overeenkomst een beding daarover, dan moet de makelaar u binnen zeven werkdagen na het einde van de opdracht de namen bezorgen van de kandidaten die precieze en individuele informatie over uw pand kregen. Verkoopt u binnen zes maanden aan iemand van die lijst, dan kan de volledige commissie verschuldigd blijven. Vraag de lijst dus altijd op en bewaar ze; ze bepaalt uw positie in een latere discussie.

Is de commissie verschuldigd als de verkoop uiteindelijk niet doorgaat?

Niet wanneer de verkoop of verhuur afspringt om redenen buiten uw wil, bijvoorbeeld omdat een opschortende voorwaarde zoals het bekomen van een lening niet vervuld raakt. De commissie ontstaat pas bij een ondertekende geldige overeenkomst of bij een op een duurzame drager gedocumenteerd bod dat aan de voorwaarden van de opdracht beantwoordt.

Mag een makelaarsovereenkomst zichzelf stilzwijgend verlengen?

Ja, maar onder strikte voorwaarden. Het beding moet op de eerste bladzijde staan, vetgedrukt en in een apart kader, en moet uitleggen hoe en binnen welke termijn u de verlenging tegenhoudt — hoogstens één maand vóór de vervaldag. De makelaar moet u bovendien minstens één maand vóór die vervaldag verwittigen. Na verlenging kunt u opzeggen met maximaal één maand opzegtermijn bij een verlenging van minder dan drie maanden, en maximaal twee maanden bij een langere verlenging.

Moet een makelaar mij op de hoogte houden van bezoeken en biedingen?

Ja. Het KB legt een rapporteringsplicht op: minstens één keer per maand, op een duurzame drager, over de uitvoering van de opdracht — kandidaten, bezoeken en hun feedback. Blijft die rapportering uit, dan is dat een concreet argument in een discussie over de verlenging of over de opzegvergoeding.

Geldt dit KB ook als ik verkoop via een vennootschap?

Nee. Het KB van 28 september 2023 beschermt de consument, dus de natuurlijke persoon die handelt buiten zijn beroepsactiviteit. Verkoopt of verhuurt u via een vennootschap of in het kader van uw beroep, dan gelden de plafonds en termijnen niet automatisch en bepaalt uw overeenkomst zelf de spelregels. Laat die dan vooraf nakijken.

Berabrick Vastgoedexpertise — regio Antwerpen

Een makelaar verkoopt uw woning; hij bepaalt niet wat ze waard is. Berabrick werkt in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk als onafhankelijke partij: wij hebben geen belang bij de verkoop zelf, alleen bij een correct cijfer en een volledig dossier.

Voor een onderbouwde vraagprijs maken we een waardebepaling door een VLABEL-erkend schatter. Wilt u weten wat een kandidaat-koper straks in het verslag van zijn expert ziet staan, dan doen we vooraf een bouwtechnische doorlichting — met Ahmed Berahab, die 25 jaar terreinervaring in bouw en renovatie meebrengt. En de attesten die vóór de publiciteit klaar moeten zijn — EPC, asbestattest en elektrische keuring — regelen we in één beweging.

Bel +32 492 77 94 75 of vraag een offerte op maat aan via ons formulier.

Lees ook: Is een bod op een woning bindend?, De compromis en haar opschortende voorwaarden en Welke keuringen zijn verplicht bij verkoop?.