Woning schenken in Vlaanderen: schenkingsrechten en tarieven in 2026

Een woning schenken in Vlaanderen gebeurt altijd via een notariële akte en is onderworpen aan de schenkbelasting. In rechte lijn (ouders naar kinderen) en tussen partners loopt het tarief progressief van 3% tot 27%; tussen alle andere personen van 10% tot 40%. De belasting wordt berekend op de verkoopwaarde van de woning op de dag van de schenking. Schenken bij leven is vaak voordeliger dan nalaten — maar enkel als u de regels en de schijven goed inschat. In dit artikel zetten we alles op een rij.

Hoeveel bedraagt de schenkbelasting op een woning?

De schenkbelasting (schenkingsrechten) op onroerend goed is progressief: de woningwaarde wordt opgedeeld in schijven, en elke schijf wordt aan een eigen tarief belast. Het tarief hangt af van de band tussen schenker en begiftigde.

"Rechte lijn" betekent (groot)ouders naar (klein)kinderen; "partners" omvat gehuwden, wettelijk samenwonenden en feitelijk samenwonenden (na een ononderbroken samenwoning, in de regel minstens één jaar). Voor broers, zussen, ooms, tantes en derden geldt sinds 2015 één categorie: "alle andere personen".

Let op: anders dan vroeger is er geen apart, lager tarief meer voor broers en zussen bij een onroerende schenking. Zij vallen onder dezelfde tarieven als volledige derden.

Schenken in schijven: het progressievoorbehoud van 3 jaar

Omdat de tarieven progressief zijn, is het vaak voordelig om een woning gespreid te schenken in plaats van in één keer. Maar daar zit een belangrijke regel aan vast.

Schenkt dezelfde schenker binnen 3 jaar een tweede onroerend goed aan dezelfde begiftigde, dan wordt de waarde van de eerdere schenking bijgeteld om te bepalen in welke tariefschijf de nieuwe schenking valt. De eerste schenking wordt niet opnieuw belast, maar duwt de tweede in een hogere schijf.

Wie minstens 3 jaar wacht tussen twee schenkingen, reset die teller: de nieuwe schenking begint opnieuw onderaan, vanaf 3%. Zo kunt u via opeenvolgende schenkingen meermaals van de laagste schijven profiteren.

Let op: de termijn van 3 jaar voor het progressievoorbehoud staat los van de "risicotermijn" bij overlijden (zie verderop). Het zijn twee verschillende regels.

Is een woning schenken voordeliger dan nalaten?

Vaak wel. De schenkbelasting en de erfbelasting hebben in rechte lijn dezelfde laagste tarieven, maar de schijven en de progressie verschillen. Door bij leven te schenken:

• Haalt u (een deel van) de woningwaarde uit uw latere nalatenschap, waardoor er minder erfbelasting verschuldigd is
• Kunt u via schenken in schijven herhaaldelijk van de lage tarieven genieten
• Behoudt u controle, bijvoorbeeld via een voorbehoud van vruchtgebruik (u blijft de woning bewonen of de huur ontvangen)

Een vergelijking met de erfbelasting maakt het verschil concreet — lees daarvoor ons artikel over de erfbelasting in Vlaanderen in 2026.

Wat met een verlaagd tarief?

Er bestaat nog een gunstregeling voor wie een woning schenkt die daarna minstens 9 jaar verhuurd wordt met een conformiteitsattest: de begiftigde betaalt eerst het gewone tarief en krijgt het verschil terugbetaald zodra aan de voorwaarden is voldaan (onder meer een conformiteitsattest binnen 3 jaar en een geregistreerd huurcontract van minimaal 9 jaar).

Let op: het vroegere verlaagd tarief voor schenkingen gekoppeld aan een energetische renovatie is afgeschaft voor schenkingen vanaf 1 januari 2025. Reken daar dus niet meer op; controleer de actuele voorwaarden bij uw notaris of bij de Vlaamse Belastingdienst.

Moet een schenking altijd via de notaris?

Ja. De schenking van een in België gelegen onroerend goed moet altijd bij authentieke (notariële) akte gebeuren. Een onderhandse of "informele" schenking van vastgoed is juridisch nietig. De notaris verlijdt de akte en laat ze registreren — daardoor is de schenkbelasting steeds verschuldigd.

Naast de schenkbelasting betaalt u ook het ereloon van de notaris en de aktekosten. De berekeningslogica van het notarisereloon werkt gelijkaardig als bij een aankoop; lees daarover ons artikel over de notariskosten bij aankoop van een woning.

Op welke waarde wordt de schenkbelasting berekend?

De schenkbelasting wordt berekend op de verkoopwaarde (venale waarde) van de woning op de dag van de schenking — de prijs die ze bij een normale verkoop op de vrije markt zou opbrengen. De begiftigde geeft die waarde aan, en de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) controleert ze.

Geeft u een te lage waarde aan, dan riskeert u een naheffing plus een belastingverhoging wegens tekortschatting. Een correcte, onderbouwde waardebepaling vooraf is dus geen luxe maar een bescherming.

Let op: een te lage aangifte kost u uiteindelijk méér dan een correcte schatting. VLABEL kan de aangegeven waarde jaren later nog corrigeren.

Waarom een professionele schatting cruciaal is

Een VLABEL-erkende schatting geeft u rechtszekerheid: de erkende schatter bepaalt de venale waarde volgens een onderbouwde methode, zodat u niet te veel betaalt én geen naheffing riskeert. Wij leggen het verschil tussen de schattingsmethoden uit in ons artikel over vastgoedschatting: methoden en wanneer nodig, en wat een VLABEL-erkende schatter precies doet bij erfenis en schenking.

Bij Berabrick is Nassim Berahab erkend VLABEL-schatter — uw schattingsverslag wordt door de Vlaamse Belastingdienst aanvaard.

Veelgestelde vragen

Hoeveel schenkingsrechten betaal ik als ik mijn woning aan mijn kind schenk?

In rechte lijn loopt het tarief progressief op: 3% op de eerste schijf tot 150.000 euro, 9% tot 250.000 euro, 18% tot 450.000 euro en 27% op het deel daarboven. De belasting wordt berekend op de verkoopwaarde van de woning op de dag van de schenking.

Kan ik een woning belastingvrij schenken?

Neen. Een onroerende schenking gebeurt altijd via een geregistreerde notariële akte, waardoor er steeds schenkbelasting verschuldigd is. Wel kunt u de kostprijs drukken door gespreid te schenken (schenken in schijven) en zo meermaals van de laagste schijven te profiteren.

Wat is schenken in schijven?

Dat is het gespreid wegschenken van vastgoed met telkens minstens 3 jaar ertussen. Wacht u minstens 3 jaar tussen twee schenkingen, dan begint de tweede schenking opnieuw onderaan de tarieventabel vanaf 3%. Schenkt u binnen 3 jaar opnieuw, dan telt de eerdere schenking mee om de tariefschijf te bepalen.

Komt een geschonken woning terug in mijn nalatenschap als ik snel overlijd?

Neen. Een geregistreerde onroerende schenking waarop schenkbelasting werd betaald, is definitief uit uw nalatenschap. De risicotermijn waarbij een schenking alsnog in de erfbelasting wordt meegerekend, geldt voor niet-geregistreerde roerende schenkingen (bank- of handgiften), niet voor een via de notaris geschonken woning.

Op welke waarde betaal ik de schenkbelasting?

Op de verkoopwaarde (venale waarde) van de woning op de dag van de schenking. U geeft die waarde aan en VLABEL controleert ze. Een te lage aangifte leidt tot een naheffing en een belastingverhoging, dus een correcte schatting vooraf is sterk aan te raden.

Berabrick: uw VLABEL-erkende schatter in Antwerpen

Overweegt u uw woning te schenken en wilt u zeker zijn van een correcte waardebepaling? Berabrick Vastgoedexpertise stelt VLABEL-erkende schattingsverslagen op die door de Vlaamse Belastingdienst aanvaard worden. Wij zijn actief in Antwerpen, Borgerhout, Berchem, Merksem, Deurne, Hoboken en Wilrijk en omgeving.

Bel of WhatsApp ons op +32 492 77 94 75 of vraag online een vrijblijvende offerte aan via ons contactformulier.

Dit artikel is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies. Voor uw concrete dossier raadpleegt u best uw notaris en een erkend schatter.